水皮：北京的房價會不會在奧運前出現(xiàn)最后的瘋狂

　　水皮

　　北京現(xiàn)在已經(jīng)成了諾貝爾獎獲得者聚會的最佳場所。去年來了一批經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的獲得者，今年來的人中間什么人都有，而二次聚會都到場的只有一個人，那就是被稱為“歐元之父”的蒙代爾先生。

　　蒙代爾先生是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的獲獎人，蒙先生和發(fā)展中國家中國的關(guān)系是如此之緊密，不僅把自己的公司開到了中國，這一次更是把以自己命名的大學(xué)也開到了中國。蒙代爾看好中國的經(jīng)濟(jì)，了解中國的經(jīng)濟(jì)，因此，蒙代爾針對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)表的評價和建議，不僅中國政府愿意聽，中國人民也愿意聽，因為聽得懂也聽得進(jìn)。這種感覺不僅水皮有，專家也有，去年中國人民大學(xué)的副校長陳雨露和水皮一起在央視為諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的得主演講作轉(zhuǎn)播嘉賓，水皮表示，聽得明白的也就只有蒙代爾說的中國經(jīng)濟(jì)問題，陳雨露教授也有同感。說句玩笑話，如果水皮能和那么多的諾獎得主產(chǎn)生心靈的共鳴，那么，獲獎的就不是他們，恐怕是水皮了。

　　不過，和以往不同，蒙代爾先生這次在北京的演講卻是以潑冷水為主，潑冷水的對象不是別人，正是北京引以為傲的奧運經(jīng)濟(jì)。蒙代爾在北京論壇上提醒中國警惕奧運經(jīng)濟(jì)的泡沫，預(yù)防亞特蘭大和悉尼奧運會之后出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)疲軟。這兩個地方，都在奧運會之后出現(xiàn)了場館閑置，商品價格下跌過大的現(xiàn)象，以致服務(wù)業(yè)蕭條，旅游人數(shù)急劇減少，失業(yè)大幅度上升。

　　老實講，蒙代爾的警告性發(fā)言讓水皮對他肅然起敬。因為老實講，蒙代爾在中國有著自己再明顯不過的商業(yè)利益，而且市場開發(fā)在水皮看來似乎和蒙的身份有點不相匹配，更和我們一般大師的所謂清高形象相去甚遠(yuǎn)。但是，蒙代爾畢竟還是蒙代爾，并沒有完全被孔方兄蒙住雙眼，他潑出的冷水可以說是諾貝爾獎級的冷水，潑的時機(jī)也是恰到好處。

　　為什么說蒙代爾潑的冷水恰逢其時呢？

　　因為此時距離奧運會的開幕時間還有整整兩年時間，不管是官方也好，民間也好，作為投資的概念，奧運板塊正是啟動之時。

　　說來也巧，就在蒙代爾演講之時，北京晚報推出了一個特別的周刊，“北京地產(chǎn)”，其開篇的主題是預(yù)言，而2006年9月7日出版的報紙預(yù)言的并不是2007年的市場，而是2008年的市場。在這個預(yù)言系列的國際對比中，“奧運推動了大城市地產(chǎn)鳳凰涅□”的報道占了打開的兩個對頁，一個“漲”字讓人看得熱血沸騰。

　　漲幅最大的應(yīng)該算是1992年奧運會的主辦地巴塞羅那，1986年到1993年的七年間，巴塞羅那的住宅價值增長了250%-300%，奧運會的廣告效應(yīng)讓這個過去在世界上知名度不大的城市一躍成為歐洲的第七大城市。

　　上漲時間最長的是1988年舉辦奧運會的漢城。漢城不但在辦會之前，擴(kuò)建了機(jī)場，治理了漢江，改善了城市環(huán)境，而且由于奧運村坐落在漢江以南，會后江南地區(qū)成為新的居住區(qū)，以至

房地產(chǎn)一直火爆到1995年，滯后效應(yīng)持續(xù)了七年。

　　2004年的雅典和2000年的悉尼是奧運地產(chǎn)漲幅榜上最中規(guī)中矩的城市，舉辦前的七年均保持大約10%的漲幅。1996年的亞特蘭大，是漲幅榜上漲幅最少的城市，一共也就漲了30%，亞特蘭大舉辦奧運的好處在于會后成為了“會議之城”，而其郊區(qū)住宅居然因此而成為旅游景點之一。開啟奧運地產(chǎn)先河的是1984年的洛杉磯奧運會，了解奧運會歷史的人都知道，在美國人引入商業(yè)化運作之前，歷屆的奧運會都是虧損的。而在1984年以前，美國加州的房地產(chǎn)市場亦整體下滑，但是在舉辦之后，奧運會的贏利帶動了經(jīng)濟(jì)的增長，洛杉磯的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆市上漲的局面，房地產(chǎn)成為此后舉辦城市最先受益的行業(yè)。

　　但是，研究表明，奧運會對房地產(chǎn)的影響是不均衡的，臨近奧運場館的住宅價格的上漲有保證，但是商業(yè)地產(chǎn)卻相反。巴塞羅那的寫字樓市場因在辦會前的1991年到達(dá)頂峰，其后租金下跌超過50%，而商鋪市場則幾乎沒有增量，酒店業(yè)受到的影響是最大的，波動也是最大的，巴塞羅那甚至因為預(yù)測擁堵的影響，奧運之年反而出現(xiàn)游客下降的尷尬局面。

　　奧運概念自從2001年中國獲得主辦權(quán)之后就一直在刺激著中國的經(jīng)濟(jì)。從經(jīng)驗看，奧運會在發(fā)展中國家舉辦和在發(fā)達(dá)國家舉辦，意義是完全不一樣的。1964年日本東京用舉辦奧運會的契機(jī)讓日本提前10年實行現(xiàn)代化，當(dāng)時建的新干線至今還是日本人的驕傲。1988年漢城舉辦奧運會，標(biāo)志著韓國從“亞洲四小龍”中脫穎而出，正式走向世界。對于中國而言，奧運會無疑是向世界證明自己的機(jī)會，同時也是北京提前進(jìn)入國際大都市行列的機(jī)會，從市政建設(shè)的角度講，北京的城市發(fā)展會為此而提前10年�？紤]到這10年是在經(jīng)濟(jì)高速增長基礎(chǔ)上的10年，因此，北京的奧運會某種程度上必然要透支未來的潛力。奧運會后怎么辦？這是北京新的一屆政府馬上就要面臨的問題。

　　至少從目前的情況看，北京的房地產(chǎn)市場還沒有變成脫僵的野馬。2001年的時候，北京的

房價平均是4700元，而現(xiàn)在是平均7500元左右，5年時間漲了60%，平均每年12%，沒有太離譜，但是考慮到5年前北京的均價是三環(huán)的概念，而現(xiàn)在的均價是四環(huán)的概念，因此絕對漲幅只比100%高而不會比100%低。大家擔(dān)心的并不是現(xiàn)在的房價高還是低，擔(dān)心的是房價會不會在奧運之前出現(xiàn)“最后的瘋狂”，出現(xiàn)令人恐怖的大幅上漲，出現(xiàn)趕超上海的情況。

　　蒙代爾潑的冷水能消除我們的擔(dān)心嗎？