影響房價的真正原因(2)

　　住房改革，誰在挑重擔，誰在嘗“甜頭”？

　　從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺的背景是什么？是當時城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來。就全國而言，1998年全國商品住宅空置房面積是6146萬平方米，連帶商業用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國國有單位的職工工資總額。

　　當時的宏觀形勢是東南亞經濟危機對我國出口商品競爭力產生了嚴重影響，國內消費品市場已經出現“買方市場”格局，這些因素匯集在一起，使我國要維持GDP增長速度就必須發掘新的經濟增長點。這才導致1998年下半年國發[1998]23號文件出臺。文件規定：“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化�！�

　　既然國家需要人民為之挑擔，國家當然也要考慮人民的承受能力，并在政策制定時盡力給予“政策性傾斜”。所以，國發[1998]23號文件建議當

房價與家庭年收入比到達4∶1以上，可以對住房低水平的職工給予補貼，這說明國家是把房價收入比4∶1當成了一個標桿。文件還指出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這是國家對住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導意見，但這個精神被扭曲了，現在提起中低收入家庭，竟然相當于吃救濟的同義詞，而買商品房、甚至高價商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一選擇。

　　結果，有著原則性指導意義的國發[1998]23號文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬，如果按國務院文件提及的4∶1的房價比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房價也就是11.32萬，即每平方米1887元。上海市民什么時候聽說有這么個房價？！也因為如此，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，惟一的辦法就是不斷制造動遷理由，讓政府有計劃的大動遷來制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動遷掉的市民來消化房地產商的“供應”，又給了房地產商賺取黃金地段級差地租差價的“甜頭”。地方政府對此解釋：不給房地產商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！

　　至于動遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“量入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來了多少困難和不便，都因為制造動遷的人的住房問題已經在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會為這種動遷制造冠冕堂皇的理由，而且只要他們感到需要，這種理由永遠不會窮盡。

　　理由無窮盡，動遷無休止，大規模動遷就是在用政府行為解決住房供需不對稱的矛盾。

　　城市大規模的動遷，就是政府和房地產商一手制造了供應(每年有那么多房制造出來又不斷積壓)，再一手制造大規模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產商共同賺取級差地租、從級差地租中得益的動機。

　　大動遷的動力——賺取中心城區的最高級差地租

　　要老百姓動遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動遷總應該動遷最差的房子，應該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時中心城區有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區外的九個中心城區還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年，九個中心城區危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動遷就是致力于動遷黃金地段的房子！

　　地方政府通過大動遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產權和使用權進行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級差地租新價值得以抹去，而這個級差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權力把原先就在一塊高的級差地租地段上生活的原住民動遷掉，然后將高級差地租的土地給屈指可數的幾個房地產商去大賺特賺地段差價？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入卻從不進地區生產總值(GDP)，人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創造出來的嗎？級差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結果，計劃經濟時雖不得顯現其價值，但中心城區特別是核心區的土地的確是在不間斷地升值的，今天發現了土地價值不等于土地價值今天才制造出來。房地產業之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產商暴富的機會還奉送給房地產商暴富的成本，高級差地租的土地就是房地產商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！

　　如果不發生大動遷，普通居民是在替國家暫為保管“級差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動遷發生了，房地產商利用高級差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計。他們這是一次性掠去了經歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創造出來的城市價值。而這個權利，竟然是地方政府給的。

[上一頁]　[1]　[2]　[3]　[下一頁]

　　來源：經濟觀察報網