吳木鑾

　�爩�(duì)于居民購(gòu)房70年后國(guó)家續(xù)收土地使用費(fèi)問題，正在審議中的《物權(quán)法》草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)；續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。據(jù)報(bào)導(dǎo)，參加審議的委員對(duì)此規(guī)定表示了高度關(guān)注，人大常委會(huì)委員王英凡表示，這一規(guī)定牽動(dòng)了太多 人的利益，可能會(huì)引發(fā)很大的問題。列席的全國(guó)人大代表王煥永說(shuō)：“中國(guó)老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，可到了孫子那一代，房子的情況還說(shuō)不清，多讓人不放心？”

　　筆者購(gòu)房時(shí)也曾經(jīng)考慮70年之后的問題，不過(guò)，即使沒有物權(quán)法，之前的法律其實(shí)也對(duì)此作出了相關(guān)闡述。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，私人在購(gòu)得房產(chǎn)70年后，可通過(guò)向國(guó)家交納土地轉(zhuǎn)讓金而繼續(xù)使用，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或不被批準(zhǔn)土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　筆者認(rèn)為，在當(dāng)前的制度下，續(xù)交土地費(fèi)的規(guī)定恐怕很難被取消。而且續(xù)交的土地費(fèi)也不會(huì)與周邊市場(chǎng)價(jià)相差太多，否則就會(huì)有套利和尋租的空間。因此，從當(dāng)前來(lái)看，該規(guī)定唯一的利好就是可能會(huì)降低房?jī)r(jià)。因?yàn)椋�物�?quán)法一旦做了明確的規(guī)定，房屋需求者在購(gòu)房時(shí)就要考慮70年后的負(fù)擔(dān)，需求受到一定影響，因此有可能降低名義房?jī)r(jià)。但是，房?jī)r(jià)最終不是由購(gòu)買者說(shuō)了算，因此這個(gè)“唯一”利好也不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

　　英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，不是因?yàn)榈刈馍蠞q才導(dǎo)致谷物價(jià)格上漲，而正是由于谷物價(jià)格上漲，才使得地租增加。薩繆爾森和諾得豪斯在其著名的《經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中對(duì)此作了進(jìn)一步的論述，薩繆爾森指出，土地升值是使用者在其上所進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)賦予的，而地價(jià)只是也必然是資源稀缺性的指示器。

　　中國(guó)平均人口密度不高也是此論調(diào)左證之一。當(dāng)前我國(guó)每平方公里132人，日本、韓國(guó)、印度、越南、德國(guó)的這個(gè)資料分別為336、478、338、238和230。按適宜居住的面積計(jì)算，我國(guó)相對(duì)密集的東部地區(qū)的人口密度也低于日本、韓國(guó)和印度。另外，城市人口大多居住在多層和高層建筑里，同時(shí)還有可能遷到郊區(qū)，而德國(guó)和英國(guó)人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國(guó)人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國(guó)和英國(guó)。因此，地少不是漲價(jià)的理由。但是，非常有意思的是，許多經(jīng)驗(yàn)還是表明，地價(jià)上漲也反過(guò)來(lái)作用于房?jī)r(jià)。筆者曾長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注福州市物價(jià)部門所做的

　　因此，70年后住宅的使用者支出的地租費(fèi)用不僅取決于今后的房?jī)r(jià)，還取決于今后政府的態(tài)度。目前助推地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的最大動(dòng)力來(lái)自于地方政府自身利益。在當(dāng)前大的制度框架，尤其是1994年確立的中央和地方財(cái)政分稅制度沒有改變的情況下，地價(jià)和房?jī)r(jià)還是很難降下來(lái)的。因此，不用說(shuō)到70年后，其實(shí)用不了50年，購(gòu)買者就要開始面臨是否繼續(xù)支付、支付多少地租的決策問題。

　　其實(shí)，目前高房?jī)r(jià)的局面并非完全沒有解決之道，只要有合理制度安排，地方政府就不必靠賣地也可以像西方一些國(guó)家地方政府一樣有財(cái)力，地方稅收增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)平穩(wěn)完全可以并存。經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊小凱曾說(shuō)過(guò)，澳洲和美國(guó)都有一半左右的地方政府所有的土地，用作公園和公共設(shè)施，但由于其它土地是私有的，所以私有地的地價(jià)依賴公共設(shè)施的質(zhì)量，而地方政府的財(cái)政收入(財(cái)產(chǎn)稅)又依賴私有地的地價(jià)。加上自由遷居，使得地價(jià)和政府所有的公地經(jīng)營(yíng)效果之間形成回饋機(jī)制，公地經(jīng)營(yíng)效果越好，私有地地價(jià)越高，地方政府收入也就越高，地方政府越有錢修高質(zhì)量的公共設(shè)施，因而公地經(jīng)營(yíng)效果越好，人們?cè)皆敢庖凭哟说亍＿@就形成地方政府改善公共服務(wù)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

　　因此，換一個(gè)角度考慮解決地租續(xù)交問題，讓利于民與地方財(cái)力增長(zhǎng)是可以并行的。