曹建海

　　居民購買的住房屬于投資品還是消費品？是一個存在重大爭議的理論問題。一直以來，在我國中央、國務院各部門及地方政府的政策文件中，住房是被當作消費品來對待的。例如，國家發改委在《2006年房地產調控工作重點》中，提出“要加強對房地產市場發展的社會宣傳和輿論引導，鼓勵居民適時適度消費。” 然而，在國家統計局對住房屬性的界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產開發投資形成的房地產，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買用于居住的住宅，也都是投資品，而非消費品。

　　SNA把居民購房支出歸類為固定資產投資的解釋

　　把住房歸類于固定資產，按照中國國家統計局的解釋，是要與國際統計標準接軌。聯合國制定的《1993年國民經濟核算體系》(以下簡稱1993年SNA)明確規定：“包括用作住戶主要住所的船舶、駁船、活動房屋和大篷車在內的一切住宅，以及汽車庫等任何與住宅有關的構筑物都是固定資產。自有住房者作為從事他們自己最終消費的住房服務生產的企業主處理，所以住房不是耐用消費品。”這就是說，對于住房來說，不論是建造還是購買，不論是用來自住還是出租都屬于固定資產投資的范圍。

　　既然購買住房屬于固定資產投資，那么什么是住房消費呢？按照1993年SNA的解釋，個人的住房消費是當住房用于居民居住時，租住的租金計入承租人的消費支出；如果是自住的，比照相應市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。

　　為什么把自己居住的住房也統計成固定資產呢？1993年的SNA認為，因為住房使用期限長，單位價值高，完全符合固定資產的一般標準，在這一點上它與其他房屋建筑物沒有什么不同。如果將購房支出作為消費，就意味著住房是消費品，違背了統一的固定資產標準。可見，把住房當成固定資產而不是消費品是為了統計管理上的便利，而不是根據人們的生活習慣或基于什么經濟學原理。從這個意義上說，1993年的SNA關于住房屬性的界定，并沒有十足的說服力。

　　從人們的生活習慣上看，衣食住行是人類消費的最基本方面，因此衣服、食品、住房、交通等成為人們最重要的消費品。所以，根據人們的生活習慣，把住房列入如同汽車、鉆石一樣的耐用消費品，應當更加符合人們的心理。由此，各項法律法規政策將圍繞維護和促進人類最基本的居住權而制定；相反，把住房當成固定資產，將會造成以住房租賃經營為業務的房地產基金、信托投資公司等經營單位利用自身的資金優勢，與居民競爭有限的房地產資源，從而大幅度推高房價，侵犯居民最基本的生存權。

　　從消費和投資的含義界定上看，消費在于直接滿足人們生活需要，投資作為儲蓄的轉化形式，是通過資金或物質財富墊支以最終獲利的途徑。所以投資實際上是對現期消費的抑制，投資是為了實現收益，從而更大限度地滿足消費的目的。可見，消費才是人類生存的目的，而投資則是由消費派生出來的，是實現未來時期更好消費的一個手段。居住是人類消費最重要的內容之一，居住需求可以通過自己擁有住房和租賃住房實現；同樣的，作為住房所有者，他可以選擇完全由自己居住、出租部分甚至全部房屋等方式；或者，住房擁有者可以選擇在一個時期自己居住，而在另外時期出租出去。在這里，房屋所有者選擇自己居住和出租是有本質區別的，前者屬于滿足自己需要的消費行為，后者則屬于抑制自己消費、增加收益的投資行為。這種區分如同消費和投資的區分一樣容易理解。相應地，住房擁有者用于自己消費時，住房就屬于消費品；用于出租時，就應當屬于投資品，合租時一部分用于消費而另一部分用于投資。對于租賃者而言，房租屬于本期消費的支出；對于住房所有者而言，政府機構通過分攤成本和利息的“虛擬租金”方式計算當期消費支出，僅僅具有統計學上的意義，與居民的實際生活感受截然不同，不能成為把住房當成經營性固定資產的理由。

　　可見，對于擁有者直接居住的住房，屬于純粹的消費品；用于出租的住房，可以視為投資品。所謂住房的消費性與投資性共有的說法，是指作為消費品的住房可以部分或全部用于出租獲得收益。一般來說，自主消費和投資不能同時進行，這也方便了政府部門進行相應的統計和管理。

　　住房的本質屬性是可以用于投資的消費品

　　我們應該怎樣理解1993年SNA把購買住房看作固定資產投資呢？國家統計局在解釋1993年SNA時指出，住房是由其所有者用來生產居住服務的，房產主作為這一產業的生產者要對住房進行維護、經營，以提供居住服務。當住房出租時，租金就是住房服務的產出，同時是承租人的消費支出；當住房由所有者自己居住時，房產主同時具有生產者和消費者雙重身份，就像農民自產自用糧食一樣，每年計算的住房虛擬租金，既作為房屋所有者的住房服務產出，又作為居住者的消費支出。這就是說，住房無論出租還是自住，都要核算它的產出和相應的最終使用。

　　由1993年SNA的解釋可以看出，對于居民自有住房來說，本來沒有發生出租行為。由于不同國家不同時期自有住房和出租住房的比率往往差異很大，在GDP核算中，為了保證住房服務的生產和使用以及居民消費水平國際可比性和歷史可比性，一般都把居民自有住房的住戶視為對本住戶提供了住房出租服務，而納入房屋出租活動進行核算。可見，把住房類比為用于出租的經營性固定資產進行統計，是聯合國出于在同一口徑下比較各個成員國GDP的一種統計方法，某種程度上類似于世界銀行的購買力平價(PPP)方法，與實際情況存在著本質的差別。

　　現實生活中我們看到，一些部門把統計上的一種方法所描述的經濟世界與現實世界完全混同，混淆了人民生活中最基本的住房消費概念，也在一定程度上誤導了國家的宏觀經濟政策，必須盡快澄清和糾正。

　　按照上面國家統計局對自有住房的解釋，我們甚至可以把居民自主購買的汽車、鉆石等耐用消費品解釋為固定資產，因為這些生活物品也可以用作投資品，政府是否應當按照固定資產投資進行管理呢？

　　可見，統計是一回事，現實中的管理又是另一回事。如果簡單借口接軌國際慣例，把統計上的概念混同于現實生活管理上的概念，就有可能引起混亂。我認為，如果不能把最近以來特別是1998年住房市場化以來老百姓用于住房消費的購房支出計入當期“社會消費”當中，而僅僅根據1993年SNA確定的、主要具有各國比較意義的統計概念進行統計，則我們的統計結果就可能完全脫離實際生活而為老百姓所拋棄。最近國家統計局公布的CPI(居民消費價格指數)備受公眾質疑就是一例。

　　如果我們能夠正確地把住房界定為消費品，那么一切問題就將迎刃而解。住房價格的變化就應該反映到CPI上來，房價變化自然也就影響銀行利率變化，住房的供求關系也就更容易調整；同時，銀行對消費者的住房貸款才可以理直氣壯地定義為消費政策，而不是固定資產投資的政策；擴大內需也可以理解為不僅包括擴大租房子，而且擴大房屋購買。

　　不能簡單地把房地產開發投資定義為固定資產投資

　　既然住房不能定義為投資品，購買住房就不能定義為固定資產投資行為，現行的投資統計把商品房屋的開發方或建設方“變通”為固定資產投資的理論前提，就不能成立了！根據國家統計局投資司負責人的解釋，理論上投資統計應該以購房者作為投資統計的對象。但由于商品房屋的購買涉及千家萬戶，為了搜集統計資料的方便，防止重復和遺漏，現行投資統計對商品房屋投資的統計由購買方變為建設方。這樣做一方面是為了統計工作的可操作性，降低統計調查成本；另一方面也是同其他非商品自建住房按建造成本計算投資額的原則是一致的，在投資數量上也不會擴大全社會投資的規模。同時，現行統計制度規定，所有企事業單位和城鄉居民購買商品房均不再作為投資統計，從制度上防止了在商品房建設和購買中出現重復統計的可能性，也防止了房屋多次交易所導致的投資虛增的問題。

　　可見，把房地產開發投資特別是住宅投資列入全社會固定資產投資的分類，是一個由錯誤的概念導致的錯誤分類。事實上，正是這個統計分類的錯誤誤導了我們對“投資率”是高還是低的判斷，更誤導了人們對房地產開發投資主體——“房地產開發經營企業”在國民經濟增長中的地位和作用的認識，同時也誤導了中央對當前經濟進行宏觀調控的取向和手段。

　　究竟什么是固定資產投資？投資最重要的概念在于直接投資和間接投資的區分。直接投資就是經濟單位或個人從事三次產業范圍內的物質生產活動所必須預付的資產。這些資產根據資金周轉速度的不同可以分為固定資產投資和流動資產投資。從這里，我們引出了固定資產投資的概念，它是經濟單位通過直接建設或者購買獲得物質生產活動所需要的、經過較長時期才能消耗完畢的耐用經營性資產。例如，從事三次產業活動的農業水利設施、機器、廠房、營業場所、倉庫、辦公樓、道路、運輸工具等。

　　這些資產有四個特點：其一，它們屬于直接投資活動，是現代產業活動(含機關、事業單位)從事國民收入創造活動中必不可少的資產；其二，投資這些資產的目的是為了從事三次產業范圍內的物質生產活動，而不是為了通過轉換資產形態保值增值；其三，這些資產在一定時間內難以消耗完畢，需要以折舊等方式逐步收回，因而存在較高的固定成本，也是短期制約經濟單位生產能力或服務能力的重要因素；其四，這些資產雖然從性能上也可以成為消費品，但它們與消費品不同的是，后者直接用于消費者衣食住行的消費，屬于直接的消費需求，而固定資產的需求是在消費需求的拉動下，經濟單位為了獲得一定利益而使用的一項資產。

　　這樣看來，所謂的固定資產投資就是經濟單位通過購買或者自建方式獲得的，用于三次產業生產經營，經過較長時間才能消耗完畢的，以廠房、機器、交通工具、設施、辦公場所等形態存在的物質資產。這里的關鍵之處在于，固定資產投資對資產的最終使用者而言才具有意義。如果把固定資產的開發建設者在土地和房屋開發建設過程中墊支的資金也算作固定資產投資，不僅會有二次計算的問題，更主要的是造成固定資產投資概念上的重大錯位。

　　中國的房地產開發經營業沒有什么社會意義

　　那么，現行的中國房地產開發經營業到底在社會投資中扮演了什么角色呢？如果我們簡單地把他們的投資理解為如同證券投資商一樣的金融投資，不僅會令開發商們萬分委屈，也不能完全解釋開發商們推高現實生活中房屋售價的事實。根據我國現行法律，房地產開發商的主要功能是建筑活動組織管理和房屋銷售工作。作為房屋建設的組織管理方，房地產開發企業雖然提供了一定的管理勞動，不過這種勞動的成本在國外房地產開發中稱為“軟成本”，一般不超過建設成本的20%。也就是說，如果建設成本為每平方米800元，加上開發商建設管理的軟成本也不應該超過每平方米1000元。但現實中開發商一般能夠高估這種軟造價，并在包括土地、建筑、開發管理等各項費用的基礎上大幅度加價獲取暴利，靠的是其作為惟一的介于房地產要素部門、生產部門與消費者之間的中間商的地位。考慮到大多數的建筑企業都是通過建筑墊款完成建設生產活動，所以可以把建筑階段的建筑生產活動與開發商的建筑管理活動理解為并行的物質生產和服務活動。作為現行政策裁定的惟一中間商，房地產商的主要工作是購買土地、規劃設計產品、籌集建設開發資金、實施建筑勞動等房屋建設所必須的“原材料”，經過建設周期之后，上述“原材料”變成了用于銷售的大量商品房屋。這樣看來，由于開發商從事的主要是管理和房屋銷售工作，不需要購置什么固定資產，開發商所墊付的投資主要不是固定資產投資，而是以土地、規劃設計產品、建筑勞動等“原材料”和成品房屋等形式存在的“存貨投資”，是一種典型的流動性投資。

　　怎樣理解房地產開發企業的“流動性投資”的社會意義呢？對于需要自主建房的公眾而言，房地產商作為惟一的中間商，剝奪了他們直接通過發布廣告或招標手段尋找建筑商的機會。所以開發商所謂的“原材料”采購，甚至從需要在自己占有的土地上自主建房的公眾手上征用土地或者“拆遷安置”，不僅對于社會沒有多少意義，甚至是一種為開發而開發的“迂回”社會成本；同時，開發商投入大量廣告的銷售活動不僅沒有必要，甚至危害了社會安全。對于希望從商業開發機構購買住房的公眾而言，房地產開發商只有在作為一個可以“降低成本、提高質量”的資源整合商時才具有意義，但現實中我們看到房地產商利用自己的行業壟斷地位大肆囤房，搞虛假銷售，以達到抬高房價、獲取暴利的目的。這是一種地道的房地產投機行為，是應該由政府嚴厲打擊的行為。

　　不僅房地產開發商，而且地方政府的“土地儲備中心”、炒房團、外國投機者都參與了商品房屋“囤積”和投機行為，銀行住房信貸的失控也在很大程度上助長了房地產的投資和投機性需求。這些因素從根本上推高了房價，遠遠超過了廣大老百姓的實際收入水平，成為壓在中國老百姓身上最沉重的負擔。

　　降低房價是當前擴大消費需求的關鍵所在

　　總之，住房消費是應該提倡，但不要把民眾往高房價市場上趕，而是要保證國內絕大多數民眾有能力承擔相應的房價。擴大住房內需不能簡單地理解為把大多數民眾的存款都投放到住房消費上，更不能把發展房地產開發業這個危害經濟社會的行業作為戰略重點。而應當是在不影響耕地和環境保護等關系我國經濟社會可持續發展的因素的基礎上，盡量讓公眾居住得更舒適一些；而且居住開支在公眾的可支配收入中的比重，也必須被控制在一定的限度之內，徹底糾正已經出現的住房消費透支抑制其他消費的問題和傾向。

　　解決住房消費透支等其他消費問題，關鍵是要解決房地產市場出現的高房價問題。解決的辦法要從以下三個方面著手：一是嚴禁地方政府基于營利目的的征地、儲地和拍賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的利益傳導機制；二是取消房地產開發商作為城市房地產開發和銷售的惟一主體地位，政府通過鼓勵居民自主建房和建筑企業開發建設房屋等多元開發形式，從制度上限制房地產開發銷售環節暴利的形成；三是通過有針對性的住房消費信貸政策和稅收政策，鼓勵家庭購買第一套住房，控制投資性購買住房行為，打擊投機性房屋囤積，可以考慮對超過社會平均水平住房的持有人征收較高水平不動產稅的辦法，迫使投機者拋售多余房屋，從存量上優化房地產資源配置。只要這三個方面的措施落實了，治理國內房地產價格虛高的問題并非難事，其中的關鍵是政府從短期還是從長期來考慮如何作為。

　　(作者單位：中國社會科學院工業經濟研究所）