許青安：房價之爭是偽問題 打擊房價治標不治本
http://www.sina.com.cn 2006年08月21日 08:34
贏周刊
與王石先生商榷
□許青安
打擊房價，只是減少房地產的投資泡沫，是治標不治本的。在土地資源的循環中,地價應該承擔廉價租售房的責任,而這點全部推給房地產商是不符合國際慣例的。我們要直面建立土地資源循環經濟體制問題。
我們仍然在“命令”市場，而沒有智慧去引導市場。
萬科是筆者尊敬的少數國內企業之一，近期看到王石代表萬科表態執行國六條“小戶型”政策的報道，又添一份敬重。不過，讀了王石的博客《房價太高，還是貧富分化》、《富人不買房子買什么？》，感到其中的觀點有待商榷。
現在大家討論房價高,其成本構成里的“地價”很少被提起,而這一點的忽視,使我們的房價之爭就進入一個二律背反的兩難境地，房價之爭完全是個偽問題。最滑稽的是任志強先生“挺身而出”代表房地產商直面熱鬧的媒介和公眾，任志強先生因此在網上被畫成漫畫放在靶盤上，似乎把萬惡的任志強先生打倒大家就有房住了; 王石先生的文章正是沿著這樣的思路走過來的，“住房唯富論”。
“住房唯富論”，這樣的爭論只有使社會更加不理性，使事情更加難以解決。會使房價更加高升，我一個朋友的別墅項目，產品奇爛，他跟我說十一也要跟著漲價，要漲價50%，他的商業直覺告訴他人們是買漲不買跌的。
本輪房地產調控，樓價會不會和前任總理九次降息銀行存款不降反升一樣？我們把人們對于房價的恐懼心理全部刺激起來了。我們仍然在“命令”市場，而沒有智慧去引導市場。
我們都知道，價格由成本構成，房地產成本主要有(1)地價和政府各種費用，約占30%；(2)建筑成本；(3)利潤(分為兩部分：開發商利潤、投資房地產利潤)；
打擊房價，只是減少房地產的投資泡沫，是治標不治本的。在土地資源的循環中,地價應該承擔廉價租售房的責任,而這點全部推給房地產商是不符合國際慣例的。討論要直接對于建立我們的土地資源循環經濟體制問題。
根據官方的數字統計，2005年土地出讓金一共是5500億，而用于經濟適用房建設的資金不過62億。這一點在“國六條”沒有說明。各地政府只是表示土地供應寬裕，既然供應量有了，為什么不公布供應價格，在房價成本構成中地價占到40%~30%，要降低房價除了擠出“投機利潤”、“房地產不合理利潤”，還有呢？
還有就是(1)地價和政府各種費用，約占30%；(2)建筑成本；建筑成本中主要的鋼材、水泥不是房地產商所能左右的； 地價問題不解決，小戶型就在高層建筑中幾乎不可能，加上我們收入的兩極化傾向，現在“打通兩套小戶型”的種種對策已經在銷售中實行。
所以說，如果沿著地價問題就找對了解決問題的方向，建立我們的土地資源的循環經濟體制。建議在研究中國房價收入比的曲線圖的同時，更要研究中國地價收入比的曲線圖。建議有關部門向香港、新加坡等地學習，運用好政府地價收入，采取多種形式如補貼、懲罰等措施配合房地產商，使住房產品差異化(房型、戶型大小、租售、廉租房)后，才有可能實現居者有其屋。
于王石“富人不買房子買什么？”推理上有些問題,金融產品,特別是金融衍生品缺乏,是我們金融市場的發展還跟不上,但是除了這個,主要是我們房價虛高有投機的空間,才是主要問題。以香港為例,金融產品不可謂不足吧,有暴利時候,資金依然流向房地產。
我們都知道,投資回報率和周期是投資主要考慮的,而不是投資項目(如房子)是主要的。所以王石先生博客的結論是不對的。
