王育琨

　　首鋼發展研究院企業所所長

　　為什么住房價格高漲，還不斷有人投資買房？一般化的解釋于事無補。深入剖析中國當下把住房投資需求推動膨脹起來的獨特機理，對把握中國住房市場的走向，至關重要。

　　中國經濟20年持續每年10%的增長速度，其中80%轉化成居民收入，這是一個相當可觀的量，而居民收入中的40%轉化為儲蓄。但這筆龐大的金融資產的分布存在著巨大的差距，有些人年積累百萬以上，而有些人則勉強糊口。在少數人手里集結的金融資產，還可能要遭受負利率的煎熬、股市的重重黑幕堵截以及花樣百出的“老鼠會”的沉陷。高增長、高儲蓄，金融資產集結的巨大差距，另外再加上投資渠道的狹窄，使得住房成了一個泄洪口。而且，在住房投資中集結的，不止是現有城市居民的收入，更多是居民的未來收入(抵押貸款)和非城市居民收入(非城市居民的親朋好友集攏的資金)以及轉型投資基金(溫州炒房團與各類中外基金)。資金如此之多、如此之豐富，住房價格一時很難按得住。

　　住房改革的本意是要解脫單位對居民住房需求的責任，而實際上不僅沒有削弱，還因為體制改革沒有跟進，使得單位成了住房需求膨脹的一個重要誘因。據7月29日報道，

審計署上半年共審計184個單位，專項審計調查31個單位，查出違規問題金額223億元。2005年1月至11月，全國共審計9.1萬個單位，查出各類違法違規問題金額2900多億元。這些資金多數都跑到住宅建設上去了。有的城市如重慶還在搞二次福利分房，一位70多歲的一般退休干部，只有老兩口，以前已經分得130平方米的房子并且便宜買下，這回又以1300元的低價分得一處160平方米的房子，而同類房屋的市價在3000多元。

公務員的住房在當地形成了很強的示范效應。改革前住房福利擴張雖然在搞，但是路徑不多。現在花樣翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里裝，多少都沒事。這就是我們的體制！

　　中國城市居民，雖然住在現代化的宅子里，觀念上卻還殘留著農民意識。農民意識，重實體輕虛擬，重元寶輕票據，重現金輕虛擬。西方社會是經過沒有宅子的農奴轉變為產業工人而來。而中國農耕社會文明，卻是建立在一家一戶的恒產穩定性的基礎上。畢竟上千年的文化積累，在短短的20～30年時間里怎么可能把農民的本性轉變過來？一個父母如果不能為后代置房，將是一種恥辱；一個人能夠置房，是有恒產恒業的標志，是有穩定社會地位的開始，所以寧愿做房奴，也要買房。現代經濟是以工作流動為本質特點的。即便是在一個公司工作，一提升就要流動。中國城市人要真正適應這個社會，還有待時日。而且，中國當今社會女性的擁有心理在家庭決策中的地位不容低估。女人買一件時裝，可能一生只穿一回，但是它要擺在那里；一件大鉆石首飾，可能一生也戴不了一回，但她要保存；一個男友或丈夫，她不是不相信他的人格，但只有整天陪伴在身邊，她才有安全感。這種占有欲表現在住房上，便產生了住房自有率最高的國民性。

　　其他強勁的助推力量還有某些官員對GNP的盲目崇拜、

開發商一波又一波的“新住宅運動”以及銀行按揭的放大效應。這些方面論述已很多，容不贅言。

　　每一個人是一個宇宙。每一個市場也是一個宇宙。只有深入到每一個宇宙中，才能夠理解復雜表象背后的理性。中國住房市場迫切需要洞穿混亂的理性。