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馮科
日前，建設(shè)部、國家發(fā)改委和國家工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房；未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。
內(nèi)部認(rèn)購一直是房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金的重要渠道，對(duì)于實(shí)力并不雄厚的中小開發(fā)商而言更是如此。大部分中小開發(fā)商利用內(nèi)部認(rèn)購的款項(xiàng)來倒騰貸款，甚至連一些在海外上市的著名房地產(chǎn)開發(fā)商在起步階段也是這么干的。
他們通常給予參與內(nèi)部認(rèn)購的購房者較高比例的折扣，在樓盤正式開盤時(shí)給出15%-20%的溢價(jià)，購房者有過兩到三次的成功經(jīng)歷后，就成為開發(fā)商的忠實(shí)客戶。開發(fā)商每推出一個(gè)新樓盤，就有固定的炒家跟進(jìn)。開發(fā)商可以不用花費(fèi)任何成本就使用大筆資金，而炒樓者按固定格式可長期穩(wěn)定獲得年15%-20%的回報(bào)，而等開盤后才認(rèn)購的購房者最終為這筆利息買單。
內(nèi)部認(rèn)購的存在，部分減輕了房地產(chǎn)商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價(jià)的不穩(wěn)定因素，必然受到政府主管部門的禁止。
另一方面，內(nèi)部認(rèn)購的存在，也為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開帶來困難，有些樓盤在開盤前就已經(jīng)認(rèn)購，房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)信息自然也就失實(shí)，供需信息的不準(zhǔn)確會(huì)誤導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為，讓消費(fèi)者不能做出正確的判斷，影響了整個(gè)市場(chǎng)的公平性。
同時(shí)，預(yù)售制度的不規(guī)范也為國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請(qǐng)預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請(qǐng)了預(yù)售好久還沒開盤上市，由于對(duì)房屋預(yù)售沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，國家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴(yán)重與事實(shí)不符。
三部委規(guī)范房地產(chǎn)交易，嚴(yán)控預(yù)售的通知，會(huì)放大房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度，讓一些籌資能力差的企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)，迫使一些房地產(chǎn)企業(yè)減少開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，抑制當(dāng)前我們經(jīng)濟(jì)投資過熱的現(xiàn)象，也是我國緊縮調(diào)控的措施之一。但是，即使規(guī)定出來，配合默契的開發(fā)商與炒房者仍可能不動(dòng)聲色地繼續(xù)進(jìn)行同類交易，但這種交易的風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大，如果當(dāng)中的收益率出現(xiàn)向下的變化，問題才可能被最終引爆。至此，開發(fā)商的資金鏈條可能立即斷裂。
(作者系北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任)
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