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5月29日，國家九部委出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中兩個硬性調控數字非常引人注目：“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”：“優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”。
但是，文件并沒有清楚地說明90平方米和70%的準確含義，大多數是第一次聽說“套型
面積”這一詞，搞不清楚它究竟是指建筑面積還是使用面積。70%就更含糊了，究竟是針對每個項目，還是針對整個行政區？是一年還是多年？是針對新開工項目，還是針對竣工項目？
于是，從開發商到專家、從消費者到媒體，展開了一場競猜游戲。有關官員的每一句話、每一個暗示，都能引發人們廣泛討論和猜測。而就在幾天前，有一家地方媒體爆出建設部已經出臺相關解釋，并報道了有關政策細節，但由于建設部網站上并未及時公布相關信息，建設部官員也多保持沉默，以致猜測之聲再次泛起。
而這次，公眾終于等到了答案。據7月13日新華社電，建設部此前已經出臺了“若干意見”，其中對90平方米套型建筑面積明確為“單套住房的建筑面積”，而70%比例將針對“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”。
仔細分析這些規定，可以發現，對于具體項目的套型面積大小，還可能存在不小的回旋余地。有些項目完全可以不建一間90平方米以下的戶型，而依然可以獲得審批，只要有別的項目來分攤政策的硬性要求。這樣一來，地方政府相關審批部門將獲得一項相當大的權力。假定大戶型房屋利潤率較高，開發商普遍希望建造大戶型項目，則開發商就必須到這些審批部門進行競爭，而這就可能出現相關審批部門官員的尋租機會。
強制要求每個項目90平方米以下的戶型應該占到70%，則有可能導致城市房屋的雷同。中小戶型占到各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積的70%，卻又賦予了地方政府相關部門以比較大的自由裁量權。這未必會妨礙70%的政策的有效執行，只要中央政府保持足夠的壓力。但是，相關審批部門自由裁量權過大，可能會滋生開發商與審批部門之間的灰色、甚至黑色交易。
這也正是行政調控無法避免的兩難困境。行政調控需要借助漫長的行政鏈條，借助于地方政府有關部門來執行，而鏈條越長，信息失真的可能性就越大。而行政調控要有效發揮作用，就必須減少中間環節的效力衰減，這就要求相關規定要足夠準確、詳盡，沒有含糊之處。若能做到這一點，則政策的執行將不會走樣。但是，如果規定過于準確、具體，也許不完全切合地方實際，有可能無法執行。比如，硬性規定每個項目90平方米以下的戶型應占到總面積的70%，固然便利上級政府和公眾監督地方政府是否執行了調控政策，但可能使具體區域的供需失衡。但反過來，如果給地方政府、相關審批部門、監管部門留出較大的自由裁量空間，則這種自由裁量權很可能會被濫用。
行政執行的這種特性意味著，運用行政權力來調控市場，需要愈加謹慎。而目前，地方政府應盡快制定配套實施細則，強化政策執行的公開性，比如準確公示90平米以下套型的具體去向，以及年度總套數建設完成情況，對項目戶型審批程度予以改革，以最大限度地杜絕可能發生的尋租活動。
□秋風(北京學者)
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