徽劍：盛世危言 房地產業是腐敗現象的最大源頭

　　徽劍/文

　　對于房地產行業的腐敗問題，用老百姓的說法就是“黑透了”，有經濟學家則是以“樓市已成為權力尋租的溫床”來評價，而反腐敗的專門機構，也早已將房地產業視為腐敗的易發和高發領域。

　　太多的證據表明房地產已經成為中國當前腐敗現象的最大的源頭, 有人會有不同意見，會舉出“遠華”來說事，我們要看到，全國就一個“遠華”，其他非沿海城市有這種可能嗎？武漢、成都等內陸城市能夠產生這樣的走私案嗎？可是房地產就不同了,有這么幾大特點,

　　第一，牽涉面最廣，房地產行業腐敗牽涉全國各地,從大中城市到縣城鄉鎮，全國已經不存在被房地產腐敗遺忘的角落了。

　　第二，影響度最深，房地產行業腐敗牽涉城市居民的日常生活，廣大農民的生存土地問題。涉及到社會的穩定，已經從單純的經濟問題上升到了社會問題和政治問題。

　　第三，嚴重度最巨，房地產行業腐敗涉及金額之大，牽涉官員職務之高，數量之廣，都是其他任何行業的腐敗行為無法比擬的。

　　我們下面來仔細分析一下房地產對國家和社會各個方面具體的腐蝕表現。

　　一、房地產對政府機構人員的腐蝕

　　今年的兩會期間，國務院總理溫家寶特別強調了反商業賄賂工作的重要性，而此后，相關部門發布的信息表明，土地批租領域是商業賄賂現象存在較為嚴重的領域之一。國土資源部也曾在不同場合多次表示，地方上多數的土地違法案件都與地方政府有關。

　　房地產業這個行業問題最多，倒下的干部也最多，在已查處的一些官員腐敗的大案要案中，與房地產無關的幾乎沒有。房地產業一直是中央反腐敗工作的重中之重，在中紀委有關黨風廉政建設和反腐敗工作進行部署時，就著重強調了：“抓好廉潔自律規定的落實，進一步規范領導干部從政行為，頭一條就是領導干部不準利用職權違反規定干預和插手建設工程招標投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利。并要求各級行政領導干部不準搞脫離實際、沽名釣譽的各種"形象工程"、"政績工程"。對于國有企業領導人員廉潔自律提出了新的要求，不準利用職權在企業物資購銷、項目開發等經營活動中謀取私利。在要求領導干部加強廉潔自律的同時，提出要下大力氣突破一批有影響的大案要案，強調指出要著重查辦建設工程招標投標、經營性土地使用權出讓、金融、物資采購等領域和環節發生的案件。中紀委在部署從源頭上預防和治理腐敗的工作時要求：認真貫徹公開、公平、公正的原則，完善并嚴格執行建設工程招標投標、經營性土地使用權出讓、產權交易和政府采購四項制度。”

　　有學者仔細研究了房地產開發的各個環節，總結出了房地產行業暴富者“發財致富”的軌跡為：“擬定圈地計劃→擺平土地批租官員→以最低首付資金取得可套取銀行貸款的土地手續→用承建單位資金做到正負零→搞定銀行官員，獲得抵押貸款→偷工減料進行開發，只需竣工驗收時買通主管部門官員→偷稅逃稅漏稅銷售→基本完成收益周期。”

　　在反腐敗中，一些地方的國土部門，從用地科長、處長到分管副局長再到局長，常常被“一鍋端”，也無不說明這個問題的嚴重性。看看有關深圳的報道：

　　“深圳市原副市長王炬因自1993年以來，利用職權，先后涉嫌收受賄賂折合人民幣共140.6萬元，王炬利用職權為其女兒女婿經營的房地產開發項目辦理地價減免手續，少交地價款1.2億元。王炬還放縱其女兒女婿為他人辦理房地產開發手續牟利，使他們得到“好處費”人民幣1550萬元、港幣1180萬元，并以借款名義向有關當事人索取人民幣4160萬元、港幣1200萬元。王炬身邊的工作人員也利用王炬的權力影響大肆斂財。王炬秘書蔡建輝，張焱爭。調查還挖出了與王炬案有牽連的一批貪官，現已查明原深圳市規劃國土局副局長龐成鴻涉嫌收受賄賂人民幣550萬元、港幣184萬元；原深圳市地鐵總經理馬恭元在天健集團任總經理期間涉嫌收受賄賂款物折合人民幣279.8萬元，貪污公款和侵占公物折合人民幣7.6萬元；原深圳市城建集團董事長、黨委書記李育國涉嫌索取和收受賄賂款物折合人民幣730多萬元；鹽田區沙頭角鎮原黨委書記張嗣勝涉嫌收受賄賂人民幣35萬元、港幣95萬元和2千美元；深圳市重點文化設施領導小組辦公室原副主任樊岳涉嫌收受賄賂港幣3萬元和1萬美元。”

　　有評價就指出“做房地產企業的都有一定關系，沒有關系往往拿不到土地，房地產企業往往利用關系在稅收上保護自己，有些時候有的企業剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護相當嚴重，經常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。”

　　二、房地產對金融機構人員的腐蝕

　　上海浦東發展銀行(“G浦發”)6月9日正式發表公告稱，2005年10月，上海浦東發展銀行股份有限公司在加強內部控制大檢查過程中發現，公司上海分行陸家嘴支行在辦理個人住房按揭貸款中，存在著違規操作致使部分房產抵押登記不真實的問題，涉及貸款32筆，金額1.26億元。

　　在這里，按揭騙貸的造假路徑非常明顯：收購大批身份證——偽造借款委托書——騙取或買通公證(進行‘委托’公證)——提供虛假收入證明(申請貸款)——虛高評估房價(或偽造交易合同)——獲取銀行大筆貸款。上海一銀行的房貸部門負責人表示，在房產圈子中，開發商通過制造虛假買賣合同騙取銀行貸款的手法并不鮮見，甚至是個普遍行為。

　　一些開發商通過不正當手段取得表面上合法、實際上并不合法的土地手續后，就可以通過抵押批文等從銀行獲取巨大的建設資金，這個時候的抵押貸款就可以讓開發商的資金先行退了出來，稍稍動工建設通過一系列手段取得預售許可證后，接下來就用“假按揭”來套取銀行更多資金，從銀行獲得按揭貸款。這些按揭貸款讓他們提前獲得了利潤，而后期的銷售無非是把銀行的貸款填平而已。

　　買方和賣方的關系在這個過程中，早就發生了轉移，建筑成本和樓盤風險實際上已由銀行承擔，這就是房地產業界公開的秘密——空手套白狼。而如果一旦銷售不理想，則疏通中介機構高額評估，抵押給銀行。事實上，銀行的專業人員對此絕對是心知肚明，也早有應對和防范的辦法。至于銀行具體如何去執行，執行的如何，那就完全是另一回事了。

　　在2000年12月至2002年6月，華運達房地產開發公司董事長鄒慶以開發“森豪公寓”為名，與中國銀行北京市分行簽訂了樓宇按揭貸款合作協議，后虛構銷售“森豪公寓”事實，借用他人身份證，提供虛假收入證明及首付款證明，從中國銀行北京市分行騙取個人住房按揭貸款共計6.4億元。“像這樣的騙貸大案，如果沒有銀行內部的人里應外合，是不可能實現的。”SOHO中國總裁潘石屹說。事實是“銀行“內鬼”一次得到800萬好處費。”

　　三、房地產對媒介機構人員的腐蝕

　　樓盤開工后，開發商就要開始策劃包裝上市。相當多的報紙都有房地產專刊，“媒體靠我們養著呢！他們敢說什么！” 有地產商這么說。

　　在媒體與房地產商的合作中，最具影響力和最有效的莫過于樓盤評選。樓盤評選是媒體的絕妙發明。看起來很堂皇，實際上一樣見不得人！” 很多地方比如深圳，參與各種媒體的樓盤評比的一個重要指標就是廣告投放量，如果你沒有在深圳某報投放過大量廣告，你連參選的資格都沒有。昆明某報的十大明星樓盤幾乎就是廣告投放量排名。一個樓盤評比活動下來，粗粗一算就是幾千萬純利潤！

　　2001年初，深圳市房地產業協會為保障開發商的正當權益，就深圳某報組織的“深圳市十大明星樓盤評選活動”，索性發出一紙公告，建議各房地產開發公司不要參與此類活動。結果，某報策略變了，“炒概念”了。媒體炒作的花樣很多，陽光、綠地、海景，污水四流的地方可以被說成天堂，什么“大盤運動”“海灣決戰”“城市運營商”“豪宅鑒定”“地鐵革命” 。開發商培養了一些記者形成一個圈子定期寫吹捧新聞，制造概念。北京的一條臭水溝居然被說成水晶樓盤，如在深圳某報上就吹過從梅林關口到上海賓館才15分鐘車程，實際情況是正常情況下要將近一個鐘頭，高峰期甚至要兩個小時以上。估計某報的記者編輯們都是當飛行員出身的。

　　北京美麗園剛剛評上明星樓盤就因樓板裂縫被告上法庭，“把這種樓盤評為明星，媒體是不是應該負誤導之責？” 早在2000年時，京城某媒體發起運作所謂的“十大明星樓盤評比”，結果第二年，在當選的十大明星樓盤中，有4個樓盤因為這樣那樣的問題發生業主群體性上訪事件。

　　開發商的資本以關系和貸款為主，但廣告卻需要現金投入，“媒體不是傻子，沒錢想上廣告或評明星樓盤，門都沒有！”因此，開發商只有將后期建設資金投入廣告窟窿。很多樓盤出現配套設施不完善的問題，在這里就埋了病根。從某種角度而言，房地產廣告繁榮是以透支樓盤質量為代價的。”

　　媒體要在市場競爭中生存下來，必然要把獲取經濟利潤放在最重要的位置上，而廣告恰好能為其生存提供顯在的利益。但我們的媒體往往忽視了自己的責任，嚴重偏離了為大多數受眾提供信息服務的初衷。

    廣告控制下的媒體經營管理，廣告商也在某種程度上成為媒體運作的指揮棒。“媒體是社會公器，它的信息傳播的權利屬于社會所有，編輯記者無權想傳播哪類信息就傳播哪類信息，想讓誰看就讓誰看，不給誰看就不給誰看。編輯和記者是媒介信息的把關人，如果這個關口把得很含糊和武斷，卻不斷地宣傳‘辦老百姓愛看的報紙、電視’就會顯得十分荒唐和可笑。與媒體所宣稱的口號相反，我們現在的媒介正處在一種霸權狀態。”編輯和記者按照廣告商的要求，來決定信息傳播的內容和方式，表現為另一種媒體腐敗。

　　就在中央有關部門出臺抑制房價、打擊投機的政策后，居然還有眾多的媒體還在宣傳如何炒房致富，提出所謂的“二小時生活圈”，鼓動地產投機者炒房地產。

　　記者為紅包采寫新聞、看紅包的大小來決定文章的長短，已經成為公開的秘密，極大影響了新聞工作者的整體形象。更令人反感的是，許多媒體不是出于維護社會正義目的，而是根據與廣告商的關系來處理受眾投訴，或利用負面報道要挾被報道者，收受賄賂或強迫他們在媒體上刊登廣告。媒體的利益和開發商的利益緊緊捆綁在一起，“他們能公正嗎？”

　　那些經常在該媒體投放廣告的商家，如果受到消費者投訴，報紙卻總是采取安撫手段，幫商家說好話。這樣的行為，不但嚴重違背了客觀、公平的報道原則，可以說是一種嚴重的媒體腐敗，使媒體背離真實、客觀、公正的形象，媒體的權威性喪失。

　　“這是媒體的失職。”中國傳媒大學新聞傳播學院副教授王燦發接受記者采訪時表示，“媒體所服務的對象應該是廣大社會民眾，而非極少數利益集團。由此而產生的公信力是媒體賴以發展的基礎，媒體決不能為短期利益而犧牲長期打造起來的品牌與公信力， 否則終將走向末路。”

　　如何使社會各個階層群體的聲音在大眾傳媒上得到反映？媒體如何起到一種平衡劑的作用，以緩解社會各階層的矛盾？在為廣告商服務的過程中，媒體的社會效益如何得到保證？傳媒走向市場中產生的這些問題，值得我們直面和反思。

　　四、房地產對學術機構人員的腐蝕

　　近年來，房地產行業一下成了社會熱門和“顯學”，冒出了大量各種房地產研究機構，而且“專家”、“學者”輩出，知名人物紛紛涌現，一些原來與房地產無關的專業人員搖身一變也成為了房地產理論界的“帶頭大哥”。在房地產市場上，一個龐大的房地產利益集團正在形成。開發商、地方政府相關部門和一些“專家學者”、房地產研究機構以及部分媒體聯手，占據行業話語制高點，并形成一個行業性的“話語鏈”———當央行規范房地產業資金運作的121號文件一出臺，他們就開始“研討”、拋出“高地價導致高房價”；當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時，他們說：“融資成本增加，房價將會增長”；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁說：“中國房地產絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；當“新國八條”出臺時，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場調節”；當國六條出來后，他們面不改色：“這些措施完全不會影響房價，甚至會讓房價更高。”……。

　　在房地產市場當中，普通購房者幾乎喪失了話語權。”中南財經政法大學法學教授喬新生在接受中國經濟時報記者采訪時表示，“政府部門、地產商、專家三方結成利益同盟，從而形成了房地產市場的話語霸權，而普通購房者則因此被剝奪了話語權，集體失語。”中國社會科學院社會學教授唐鈞也表明：“控制社會的三種權力——政治權力、經濟權力、話語權一經結合，就會形成絕對的強勢，誰也無法與之抗衡。”房地產業的這種強勢讓天然弱勢的普通購房者更加弱勢。---《中國經濟時報》

　　眾多所謂學者的“商業”言論都是經由媒體的渲染而得到大肆傳播。而對于處在房地產賣方市場的弱勢群體，媒體關注極少；對于開發商的種種不正當的市場行為，媒體卻極力保持不該有的“寬容”和漠視。目前，地產商的能量絕非單單可以“指揮”某些媒體，連一些所謂的學者教授、研究機構都可以“召之即來、揮之即去”。一個非常有趣的現象是，一些研究機構的調研報告往往由地產商“贊助”完成，一些由地產商舉辦的論壇往往有一些專家學者來“捧場”，二者的互動達到了“非常良性”的境界。有不少公眾質疑：完全由房地產商出資組建的機構和資助的調研，能不維護房產商自身利益？能完全客觀公正嗎？

　　“利益的誘惑讓眾多所謂的學者、專家，以及一些研究機構淪為開發商的代言人。房市健康論、房價正常說等等專家‘語錄’，為開發商壘起話語霸權的銅墻鐵壁。呈現在媒體上的房地產市場一派繁榮昌盛，偶爾有之的反對聲音，一經發現就會成為眾矢之的，或被批判，或被壓制，最終被淹沒。”喬新生指出，

　　“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’，”資深房地產觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導向作用更大。

　　房地產公司都會在樓盤開盤時候搞一個盛大的儀式，請歌舞隊等來表演搞活氣氛，不過現在最流行的是請專家、學者來當“房托”，請他們為看房者作現場演講。當應該做學術研究的專家為了與歌舞手一起去掙出場費的時候，學術研究還存在嗎？

　　如同有評論指出：“從股市到房市，站在利益集團前做代言人的所謂學者太多了，迄今為止還沒有人能找到一條治理之路，因此只能告誡公眾，對這些專家學者，不能光聽他們怎么說，還得看他們站在什么地方說，替誰說。當他們出現在樓盤開盤儀式上時，不管說得如何漂亮，其實都只不過是為了引誘你掏錢而已。這時候的他們不再是專家，而是純粹的推銷員而已，跟售樓小姐屬于同一類人，所不同的只是多披了一件叫“專家”的外衣。　”

　　五、房地產對社會公共文化的腐蝕

　　“新貴公寓”、“富人聚集區”、“××樓盤，白領貴族的集聚地”、“國際名流府邸”、“首席上流貴族生活府邸”、“秉承貴族生活精髓”、“引領中產階層高尚生活”、“新貴公寓”、“富人聚集區”…………許多城市出現了諸如此類的廣告。天津市天津市很多路段都曾出現過這樣一則房產廣告：海逸長洲(天津順馳集團開發的一個高檔住宅區)，打造世界級群島富人區。為了顯示品位，開發商還在一些媒體大打廣告宣稱“用世界級地段鑄就世界級群島富人區，世界級富人區的誕生，讓地段成為地位的一種天然分界”。個別房地產開發商甚至打出了“窮人止步”等歧視性用語。有社會學家認為，這類地產廣告炫富意味濃厚，有意放大社會分化帶來的人群特征，不利于社會各階層和利益群體之間和諧共處，已成為構建和諧社會的噪音。

　　這些五花八門的炫富地產廣告，與其說是一種經濟行為，倒不如說是不良文化在房地產經濟行為的表現，是房地產經濟行為中的不良文化。

　　這種不良的炫富地產廣告，一方面，為富人階層的扶噪、驕橫甚至為富不仁推波助瀾；另一方面，加劇普通收入階層、尤其是貧困階層和弱勢群體對社會生活的不公正感，容易埋下激化社會矛盾的種子。炫富地產廣告對社會安定有百害而無一利，對社會的消極影響不容低估。應當指出的是，這種現象如果僅僅表現為個別，還不會稱其為危害，而一旦成為一種普遍的現象時，就比較令人憂慮了。

　　在建設社會主義和諧社會的今天，炫富地產廣告其實是一種文化的不和諧，同樣是社會不良文化之一。它與社會上出現的“追星”、“追富”“傍大款”等庸俗、媚俗現象如出一轍。 當今一部分人先富起來雖然是既定事實，也是一個必然現象，但先富起來的“一部分人”畢竟是少數。可在當前貧富差距比較嚴重的形勢下，兼顧公平應當成為主流聲音，只有這樣才能最終實現建設和諧社會的目標。在為弱勢群體爭取更多公平的同時，如果夸張地渲染富人群體，過分渲染金錢文化，不但會造成物欲橫流、拜金主義猖獗，還會誘導弱勢群體對富人群體的痛恨，進一步挑起和激化社會群體的矛盾。

　　應一些媒體借所謂的炫富地產廣告對社會弱勢群體進行錯誤引導，甚至個別媒體為制造新聞熱點而大肆渲染的追腥逐臭行為，更是為世人所不齒。

　　有專業人士斷言：“如果放任不良文化的泛濫和發展，我們這一代人，將要承擔歷史的責任。”

　　六、中國懲治腐敗首先要從房地產開刀

　　房地產行業的腐敗，以其牽涉面最廣，影響度最深，嚴重度最巨，都是其他任何行業的腐敗行為無法比擬的。所以是有關當局必須作為首要整治對象來處理。

　　房地產行業反腐敗，特別需要的也就是群眾的監督，有了群眾對房

　　最大的腐敗不是違反制度的腐敗，最大的腐敗就是利用制度進行腐敗。中國的古人云：竊鉤者誅、竊國者侯。現在，某些掌握了規則制定權的相關機構工作人員為所欲為，導致中國的房地產出現整體性的嚴重問題。斬斷地方個別官員與房地產行業的利益共同體在一定程度上將影響到地方政府對于中央調控政策的

　　盛世危言。希望決策當局務必提高警惕，高度重視房地產對國家和社會個方面的腐蝕問題，只有解決好房地產問題，中國的社會才能和諧的發展。