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阿蒙
不知是否是巧合。銀基發(fā)展股改完成沒幾天，傳來的好消息稱：“市長辦公會議”明確提出：“銀基發(fā)展所有的渾北土地開發(fā)建設(shè)，要在全市城建總體規(guī)劃框架下實施，公司要立即啟動渾北項目區(qū)的開發(fā)、建設(shè)。”塵封已久的銀基發(fā)展渾北項目重新啟動，使該公司的估值水平和未來發(fā)展充滿了巨大空間。
話說，塵封已久的項目此時啟動似乎很不合時宜。
最近兩個月，針對土地違法，國土資源部連發(fā)禁令，連查大案。在如此短的時間如此密集地出拳，可謂前所未有。日前，身為國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長的張新寶指出： “土地違法面廣量大，花樣迭出。中央政令在一些地方成為一紙空文。違法用地數(shù)量巨大加大了當(dāng)前宏觀調(diào)控的難度。” “對事要處理到位，對人要處理到位。”, 張新寶此番話不但表明了國土資源部對堅決查處土地違法案件高度重視，而且顯示了將查處土地違法進行到底的信心和決心。
談及危害，張新寶指出：一些地方政府在無規(guī)劃、計劃的情況下，大搞“造城運動”、成片開發(fā)，盲目簽訂協(xié)議，一次性將幾平方公里、十幾平方公里甚至更大面積土地出讓給一個開發(fā)商。這些土地違法行為，一方面造成大片土地包括耕地被亂占濫用，大量國有土地資產(chǎn)流失，部分農(nóng)民群眾的合法利益被侵害，剛剛好轉(zhuǎn)的土地市場秩序受到破壞；另一方面，嚴(yán)重妨礙了宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，使中央政令在一些地方成為一紙空文。這樣做，實際上是將土地一級市場的開發(fā)權(quán)拱手讓給了開發(fā)商，造成大量土地資源被少數(shù)企業(yè)壟斷，低地價導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，也勢必嚴(yán)重侵害被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。造成如此局面的原因，張新寶認(rèn)為，當(dāng)前土地違法現(xiàn)象不僅在地方上有所抬頭，而且在一些地方還比較嚴(yán)重。違法占地在一些地方越來越肆無忌憚，地方政府主導(dǎo)下的土地違法越來越多。
那么，銀基發(fā)展在沈陽渾北的土地項目到底是一種什么樣的狀況？未來會給公司帶來多少收益呢？2002年，沈陽市中心7.8萬平方米的土地，被沈陽銀基發(fā)展股份有限公司以3.7億元拍入囊中，成為沈陽“地王”。資料顯示，位于銀基發(fā)展渾北項目區(qū)以北約1.5公里左右的土地，早在2004年時的拍賣價格就為每平方米8000元，與該公司渾北項目區(qū)一河之隔的渾南新區(qū)的土地補給不久前拍賣達到了每平方米15500元。所以，銀基發(fā)展在沈陽渾北儲備的40萬平方米土地一直倍受業(yè)界的關(guān)注。
據(jù)國土資源部統(tǒng)計，自2004年9月以來，一些城市的違法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。這個觸目驚心的數(shù)字后面，是一波又一波的“地產(chǎn)招商”熱潮，是一些城市嚴(yán)重的“房地產(chǎn)依賴癥”。當(dāng)土地“招拍掛”制度逐漸取代不規(guī)范的協(xié)議出讓和暗箱操作后，“地王”身價紀(jì)錄便被不斷刷新。土地招商、競價不僅增加了商品房供應(yīng)能力，也直接推動了房價上漲，而房價的上漲反過來又帶動土地升值。地價與房價輪番循環(huán)上漲，使地方經(jīng)濟呈現(xiàn)空前“繁榮”。 據(jù)悉，去年沈陽市的土地交易價格和新建商品住宅價格分別增長15.0%、6.2%，土地成交價款年均增長83%左右。
然而，沈陽市增長83%的代價也是巨大的。媒體披露，沈陽市一處占地20多萬平方米、總投資近3億多美元的大型高檔樓盤，是該城區(qū)兩年前招來的最大房地產(chǎn)引資項目，然而一期工程沒干完就陷入了停頓。公司項目負(fù)責(zé)人解釋說是受宏觀調(diào)控影響，銀行貸款沒有落實。知情人士透露，外商注入的資金僅3000多萬美元，打著外商投資項目的大旗號，其實主要靠的都是國內(nèi)銀行的貸款。這就是說，地產(chǎn)引資“引”來的多是掛著大房地產(chǎn)商招牌的銀行資金。一旦緊連著銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，熱火朝天的建設(shè)工地就會出現(xiàn)成片的“爛尾樓”，“繁榮”也就成了泡沫。
泡沫之所以有誘惑，是因為一些地方政府患了“房地產(chǎn)依賴癥”。一般來說，房地產(chǎn)業(yè)稅要占地方稅收的三成左右，是地方稅收的重要來源。某省一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全省地稅收入的增長近年來主要靠房地產(chǎn)業(yè)拉動，營業(yè)稅增收額的四成以上、企業(yè)所得稅增收額的七成以上來自房地產(chǎn)業(yè)。土地已成為一些地方政府的“第二財政”。根據(jù)中國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報》提供的35個大城市的數(shù)據(jù)，土地價格每上升1個百分點，樓盤價格會上升0.78個百分點，遠(yuǎn)高出信貸注入對房價推動的邊際效應(yīng)。如今，在新一輪宏觀調(diào)控中，土地不僅是中央宏觀調(diào)控著力解決的重點，也是地方政府面臨的一大考驗。可叫人不解的是，沈陽“市長辦公會議”為何要逆水行舟？令人唏噓的是，銀基發(fā)展董事長于股改前夕成了第三大股東。更讓人蹊蹺的是，今年1月才發(fā)布的《股東持股變動報告書》，披露的“持股變動”卻是2005年9月的事情。看來，患“依賴癥”的并不是地方政府一家！
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