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徽劍/文
世界上無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家都毫無(wú)例外地十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)緊緊維系著國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變化，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的漲落和社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生重大的影響。近20年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動(dòng)下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識(shí)”，那就
是房地產(chǎn)是國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)。果真如此嗎？我們就不妨來(lái)分心一下。
第一, 支柱性產(chǎn)業(yè)必須具有的幾大特點(diǎn)
“支柱性產(chǎn)業(yè)”是不能隨意授予的，應(yīng)是有嚴(yán)格的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，
1，支柱性產(chǎn)業(yè)必須有對(duì)于經(jīng)濟(jì)上直接的較大貢獻(xiàn)：
支柱性產(chǎn)業(yè)必須在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍?duì)國(guó)家稅收、對(duì)于社會(huì)就業(yè)的必須具有較大的貢獻(xiàn)。如果一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)既不能帶來(lái)國(guó)家稅收的增加，又不能帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)的支柱性作用表現(xiàn)在那里？
2，支柱性產(chǎn)業(yè)必須有對(duì)于經(jīng)濟(jì)上間接的較大貢獻(xiàn)：
表現(xiàn)在支柱性產(chǎn)業(yè)必須具有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和市場(chǎng)擴(kuò)張能力。也就是對(duì)于其他行業(yè)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用。
3，支柱性產(chǎn)業(yè)必須有對(duì)于社會(huì)良性發(fā)展上的較大貢獻(xiàn)：
對(duì)社會(huì)發(fā)展具有良性循環(huán)和促進(jìn)左右，支柱性產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，帶來(lái)的非經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益就越大。這點(diǎn)上是很明顯的，一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果他發(fā)展越快，反而對(duì)社會(huì)生活造成不良后果，舉例來(lái)說(shuō)：如果國(guó)家開(kāi)放色情和博彩，肯定也能帶來(lái)很大市場(chǎng)，也能夠解決大量的人員就業(yè)，也能夠帶動(dòng)旅游服務(wù)等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，但是我們能把這樣的行業(yè)當(dāng)支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展嗎？
4，支柱性產(chǎn)業(yè)自身必須具有經(jīng)濟(jì)上的的較大獨(dú)立性：
也就是說(shuō)，支柱性產(chǎn)業(yè)不能夠依附和寄生于其他產(chǎn)業(yè)上，如果一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有較強(qiáng)的相對(duì)獨(dú)立性，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，就依賴于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，它永遠(yuǎn)只能跟著大部隊(duì)一起跑，而不能起到領(lǐng)跑的作用，而作為支柱，就必須起到“領(lǐng)頭羊”的作用
用一個(gè)實(shí)例來(lái)看，零售業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)也有較大貢獻(xiàn)，對(duì)于社會(huì)發(fā)展也有良好的作用，同時(shí)它能夠促進(jìn)商品的流通，帶動(dòng)成千上萬(wàn)的行業(yè)生產(chǎn)，那么它是不是支柱性產(chǎn)業(yè)？回答是否定的，因?yàn)榱闶蹣I(yè)是一種依附性的產(chǎn)業(yè)，離開(kāi)了周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，它就什么也不是。
下面我們來(lái)對(duì)比一下房地產(chǎn)行業(yè)：
第二，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有限，計(jì)算被夸大
首先我們承認(rèn)：房地產(chǎn)確實(shí)能夠帶動(dòng)一些行業(yè)，
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門(mén)直接或間接提供物質(zhì)資料，如我國(guó)建筑成本中有70%是材料消耗，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等部門(mén)和行業(yè)提供產(chǎn)品和勞務(wù)與之配合，從而“波及”和拉動(dòng)其發(fā)展。
但是也有另外一些觀點(diǎn)則夸大了這些帶動(dòng)效應(yīng)：“中國(guó)50%以上的鋼鐵實(shí)際上是用于了房地產(chǎn)建設(shè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)速度的快慢直接影響到像鋼鐵、有色金屬市場(chǎng)。還有，由于鋼鐵和有色金屬的變動(dòng)會(huì)影響到煤、電、油、運(yùn)。所以說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面都和房地產(chǎn)密切相關(guān)的。”
實(shí)際上，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，不同的產(chǎn)業(yè)都是互相影響的，或多或少都會(huì)對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)起到帶動(dòng)作用。還是以零售業(yè)為例，大家都會(huì)公認(rèn)零售業(yè)不是支柱性產(chǎn)業(yè)，但是我門(mén)看看：零售業(yè)促進(jìn)了商品的交流，商品交流的通暢又導(dǎo)致商品生產(chǎn)的大量增加，同時(shí)商品的流通也會(huì)帶動(dòng)運(yùn)輸、電、油等，而且零售終端的增加還會(huì)帶動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的需求。可以毫不夸張的說(shuō)，零售業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)。
實(shí)際上房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的有拉動(dòng)作用，但是絕對(duì)不能擴(kuò)大化，特別是在計(jì)算方法上，因?yàn)閷?duì)于不同的產(chǎn)業(yè)都是互相影響的，如果把很多間接的增長(zhǎng)也算入房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，那就很荒謬了，因?yàn)榘催@樣算下去，“鋼鐵和有色金屬的變動(dòng)會(huì)影響到煤、電、油、運(yùn)。”這樣一環(huán)套一環(huán)，就沒(méi)有止境了，是不是還可以認(rèn)為“煤、電、油、運(yùn)”又可以帶動(dòng)“機(jī)械制造等行業(yè)”，“機(jī)械制造等行業(yè)”又可以帶動(dòng)更多？這樣無(wú)休止的算下去，恐怕整個(gè)經(jīng)濟(jì)都可以算是房地產(chǎn)帶動(dòng)的了，
實(shí)際上，房地產(chǎn)是別的行業(yè)拉動(dòng)的，離開(kāi)了別的行業(yè)，房地產(chǎn)就什么也不是。”
第三, 創(chuàng)造的財(cái)富像股票一樣不穩(wěn)定
房地產(chǎn)行業(yè)真的能夠帶來(lái)那么高的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值嗎？
房地產(chǎn)的錢(qián)看上去很美。但是如果沒(méi)有整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，美麗的只是泡沫。股票會(huì)變成廢紙，房子會(huì)變成豬圈。
上個(gè)世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)， 1990年香港銀行存款比1970年增加了近百倍。財(cái)富的大量積累使當(dāng)時(shí)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)需求極其旺盛，相當(dāng)大的一部分香港市民收入和銀行貸款、大量投資，都進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果就是造成房地產(chǎn)價(jià)格狂升不已。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，20世紀(jì)90年代前7年的房地產(chǎn)和股市泡沫，一共為香港帶來(lái)約7萬(wàn)億港元的額外財(cái)富，相當(dāng)于香港在這7年間生產(chǎn)創(chuàng)造出來(lái)的本地生產(chǎn)總值的總和。
可惜的是好景不長(zhǎng)， 97年亞洲金融危機(jī)發(fā)生，處在泡沫頂峰的香港在金融風(fēng)暴的猛烈沖擊下，泡沫應(yīng)聲而破，房地產(chǎn)價(jià)格急速回落，相關(guān)所謂的財(cái)富也隨風(fēng)而逝，從1997年到2002年的短短的5年時(shí)間里，據(jù)計(jì)算，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港生產(chǎn)創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值還多，也超過(guò)1997年前7年因房地產(chǎn)和股市泡沫上升而增加的財(cái)富總量。
就像有評(píng)論指出的那樣：“十多年的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)香港來(lái)講只不過(guò)是做了一場(chǎng)發(fā)財(cái)夢(mèng)。夢(mèng)醒后財(cái)富隨風(fēng)而逝。”
我們來(lái)看國(guó)內(nèi)，1988-1990年，那次中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱所造成的危機(jī)風(fēng)暴，所造成的改革開(kāi)放以來(lái)最嚴(yán)重的一次通貨膨脹(通貨膨脹率高達(dá)27%)及擠兌風(fēng)潮。前撲后繼般爆發(fā)在海南和三亞的房地產(chǎn)泡沫的破滅，讓我們目瞪口呆。當(dāng)時(shí)價(jià)值每平方10000元的房子，兩年后，每平方400元都賣(mài)不出去。
誰(shuí)能夠告訴我，這里的財(cái)富現(xiàn)在在那里？
一套房子，如果沒(méi)有人愿意住，那它就毫無(wú)價(jià)值可言。因?yàn)榉孔邮遣粍?dòng)產(chǎn)，搬不動(dòng)帶不走，無(wú)法輕易的套現(xiàn)，沒(méi)有人愿意使用那么它的價(jià)值就是為零。房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)非常大的特點(diǎn)就是區(qū)域性。還有一個(gè)特點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)特點(diǎn)決定它不能有效流通，如果換成是制造業(yè)，工廠可以搬遷，設(shè)備可以很容易轉(zhuǎn)手。中央電視曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，當(dāng)年的南方地產(chǎn)泡沫破裂，很多當(dāng)初建設(shè)的所謂別墅后來(lái)居然在養(yǎng)奶牛。奶牛能夠住別墅，看來(lái)在中國(guó)當(dāng)奶牛也是很幸福的。
中國(guó)很多地方之所以熱衷于談房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，原因就在于眼前美麗的泡沫，能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)所謂的政績(jī)，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)毓賳T帶來(lái)升官的機(jī)會(huì)。
第四, 過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)金融會(huì)增大金融風(fēng)險(xiǎn)
很多銀行之所以愿意大量多房地產(chǎn)放貸，就是建立在一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)上：“有了房子抵押就不怕收不回貸款，反正拿房子抵押，還不上貸款的時(shí)候就可以拍賣(mài)房子抵押啊”
前面分析過(guò)，一套房子如果沒(méi)有人愿意住，那它就毫無(wú)價(jià)值可言。如果銀行抵押的房子沒(méi)有人買(mǎi)，那么銀行的這筆貸款找誰(shuí)要？
海南當(dāng)時(shí)價(jià)值每平方10000元的房子，兩年后變成每平方400元都賣(mài)不出去。如果當(dāng)時(shí)按照房屋價(jià)值的貸款，按70%計(jì)算，一套100平方的房子銀行貸款是70萬(wàn)，兩年后如果貸款收不回來(lái)，拍賣(mài)房子抵押銀行貸款，房子成了400*100=40000元，銀行就要凈虧5、60萬(wàn)了。
房地產(chǎn)金融關(guān)系到金融穩(wěn)定。房地產(chǎn)金融在我國(guó)金融總量中所占的比例越來(lái)越高，2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)金融與民眾生活帶來(lái)的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令各方不得不提高警惕，密切關(guān)注。
這是來(lái)自中國(guó)上海的一件事。一個(gè)人先后貸款6.5億元買(mǎi)了110套房子，最后周轉(zhuǎn)不靈，這些房子成了銀行的不良資產(chǎn)。這樣瘋狂的事情似乎很適合用來(lái)形容目下房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的種種不堪。也是中國(guó)銀行業(yè)的一大丑聞。這個(gè)人用來(lái)買(mǎi)110套房子的6.5億元貸款來(lái)自上海市的同一家商業(yè)銀行。為什么能夠從同一家商業(yè)銀行貸出這么多的錢(qián)？這只能說(shuō)明目前中國(guó)各級(jí)銀行系統(tǒng)有嚴(yán)重問(wèn)題。
當(dāng)年日本的泡沫經(jīng)濟(jì)由地價(jià)和股價(jià)的暴漲帶動(dòng)，金融體系是泡沫經(jīng)濟(jì)的“幕后操縱者”。在泡沫經(jīng)濟(jì)的形成過(guò)程中，銀行大量向非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，非銀行金融機(jī)構(gòu)則大量進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)融資。日本全國(guó)銀行對(duì)非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，從1984年底的15.1兆日元增至1985-1991年的25兆日元；1991年9月非銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的融資占對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資總額的37.8%。在地價(jià)陡升時(shí)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款甚至出現(xiàn)了120%的抵押率。根據(jù)日本銀行和大藏省的統(tǒng)計(jì)，泡沫經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，先后有152兆日元被直接或間接投入到不動(dòng)產(chǎn)，由此形成的不良債權(quán)總額高達(dá)79兆日元。泡沫經(jīng)濟(jì)的形成是銀行負(fù)外部效應(yīng)的表現(xiàn)，銀行危機(jī)是泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的必然結(jié)果。
中國(guó)社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容說(shuō)過(guò)：”國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。一方面，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤(pán)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如20世紀(jì)90年代的日本與香港。另一方面，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋壳皣?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)基本上把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)信貸都是如此。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。”
第五, 房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政不會(huì)有太大貢獻(xiàn)
房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)表現(xiàn)在兩方面，一是房地產(chǎn)行業(yè)本身交納的稅金，二是政府收取的土地出讓費(fèi)用。
首先來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)交了多少稅?
2005年9月10日，國(guó)家稅務(wù)總局和《中國(guó)稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜，其中“300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)”這一信息，引起了公眾和媒體的關(guān)注。與此形成鮮明對(duì)比的是，在2002-2004年度，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。2004年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1%。成長(zhǎng)如此迅速的行業(yè)，為何成為納稅的“侏儒”？
“房地產(chǎn)商的利潤(rùn)很大部分是灰色的、或者更加隱蔽的，”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副部長(zhǎng)林家彬接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，如果將賬目公開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)就不容易偷逃稅款。“而房地產(chǎn)企業(yè)在追求利潤(rùn)的過(guò)程中，許多環(huán)節(jié)都是灰色的，或者是在地下運(yùn)行的，利潤(rùn)在賬面上是看不見(jiàn)的。”
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)率在30%以上，但在高利潤(rùn)率的同時(shí)，稅卻沒(méi)有收上來(lái)。雖然房地產(chǎn)商們覺(jué)得被指責(zé)欠稅偷稅漏稅很委屈，認(rèn)為企業(yè)偷逃稅款也是個(gè)別現(xiàn)象，但據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問(wèn)題一直突出存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務(wù)部門(mén)公布的欠稅企業(yè)，很大一部分都是地產(chǎn)企業(yè)。北京地稅在2003年至2005年上半年對(duì)1103戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，有問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)725戶，有問(wèn)題率高達(dá)66%。
“房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有進(jìn)入納稅300強(qiáng)，除了開(kāi)發(fā)商偷稅漏稅外，還在于房地產(chǎn)的稅率非常低。”社科院財(cái)貿(mào)所研究員況偉大這樣表示。
某些地區(qū)的高貢獻(xiàn)里面實(shí)際是泡沫貢獻(xiàn)，未來(lái)怎么辦
實(shí)際上，很多研究人員之所以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)大，來(lái)源于目前實(shí)行的土地出讓政策而收取的巨額土地出讓費(fèi)，
目前實(shí)行的土地掛牌拍賣(mài)的方式，50年或70年的的使用權(quán)一次性買(mǎi)斷,確實(shí)給現(xiàn)在當(dāng)前的政府財(cái)政帶來(lái)了巨額的這里就存在一個(gè)問(wèn)題,這一屆政府土地拍賣(mài)后，在將來(lái)的幾十年里十來(lái)屆政府就沒(méi)有了相應(yīng)的資源,而這些購(gòu)房者將來(lái)面對(duì)的各種問(wèn)題，比如將來(lái)的社區(qū)周邊服務(wù)配套設(shè)施的改造，費(fèi)用都要由未來(lái)的政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。目前的這種方式是一種現(xiàn)在的財(cái)政花錢(qián)，將來(lái)的政府財(cái)政還貸的透支方式，現(xiàn)在有土地可以賣(mài)，將來(lái)的政府沒(méi)有土地出讓了怎么辦？這樣的財(cái)政收入會(huì)給未來(lái)的財(cái)政帶來(lái)巨大的危機(jī)。
為了將來(lái)的良性發(fā)展，我們需要這樣的眼前利益嗎？
第六, 房地產(chǎn)已經(jīng)成為一些地方相關(guān)行業(yè)腐敗的土壤.
目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一些地方相關(guān)行業(yè)腐敗的土壤.比其他任何一個(gè)行業(yè)都嚴(yán)重，
房?jī)r(jià)逆市上漲及其背后的種種怪現(xiàn)象，一個(gè)重要原因是一些地方政府的錯(cuò)誤政績(jī)觀、利益觀或明或暗地在推波助瀾。經(jīng)營(yíng)城市好大喜功，熱衷于大拆大建，導(dǎo)致部分居民對(duì)住房的被動(dòng)性需求；一些地方政府被開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走，“開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、市長(zhǎng)決策、規(guī)劃局執(zhí)行”，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性缺陷及開(kāi)發(fā)商大量囤積土地現(xiàn)象；土地審批從無(wú)償劃撥到高價(jià)招投標(biāo)猛拐彎，使商品房建設(shè)成本突然加大；一些城市為“托市”出臺(tái)“購(gòu)房入戶”等土政策；銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)放貸款持續(xù)增加……如此等等，加上開(kāi)發(fā)商普遍炒作房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資者隊(duì)伍不斷擴(kuò)大、外資不斷流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)等市場(chǎng)因素，房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)成為必然。
趙曉去年底在《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》上撰文指出，房地產(chǎn)界多富豪并非因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)的黃金產(chǎn)業(yè)，而在于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)最大的權(quán)力尋租場(chǎng)所。趙曉曾在2002年作過(guò)一個(gè)測(cè)算，當(dāng)年中國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)總量約25萬(wàn)億元，約占當(dāng)年全部國(guó)有資產(chǎn)總量的76%，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)GDP的2.44倍。不過(guò)，趙曉認(rèn)為，這筆巨大的資產(chǎn)卻產(chǎn)權(quán)界定不清、產(chǎn)權(quán)交易積弊叢生，“肥沃”的土地因此成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域權(quán)力尋租的最熱門(mén)領(lǐng)域，很多大案要案、金融犯罪，其背后都與土地密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年里，在“落馬”的領(lǐng)導(dǎo)干部以權(quán)謀私、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問(wèn)題的約占三分之一。
“眾多富豪的誕生與眾多官員的落水，其背后可用權(quán)力尋租來(lái)概括，這些尋租行為之所以得逞，一方面因?yàn)楣賳T的權(quán)力缺乏制約”趙曉說(shuō)。
還有銀行等等很多部門(mén)，這里還要特別說(shuō)一下房地產(chǎn)行業(yè)腐敗對(duì)新聞媒體的侵蝕，房地產(chǎn)公司會(huì)向媒體投放大量的廣告費(fèi)，哪一家媒體會(huì)對(duì)這樣的財(cái)神爺說(shuō)“不”呢？眾多的媒體他們是房地產(chǎn)老板功極力拉攏的對(duì)象。用得好媒體資源，房地產(chǎn)公司可以大幅度減少?gòu)V告成本；用得不好，一些負(fù)面報(bào)道可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)盡的麻煩，“口水輿論”還能將一個(gè)好端端企業(yè)置于死地。為什么房地產(chǎn)老板和媒體的關(guān)系最親密，為什么那么多公開(kāi)報(bào)道都是幫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)好話。
就在中央有關(guān)部門(mén)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)的政策后，居然還有眾多的媒體例如深圳的《**特區(qū)報(bào)》還在宣傳如何炒房致富，提出所謂的“二小時(shí)生活圈”，鼓動(dòng)深圳地產(chǎn)投機(jī)者去惠州、東莞炒房地產(chǎn)。而該報(bào)的地產(chǎn)部的工作人員基本是人人有小車(chē)，平時(shí)開(kāi)銷(xiāo)遠(yuǎn)比其他部門(mén)人員大方闊綽，該部門(mén)的一些職位也相應(yīng)成為報(bào)社的肥缺。
這樣一來(lái)我們就不難理解，為什么網(wǎng)絡(luò)上議論房地產(chǎn)的意見(jiàn)和大眾媒體有那么大的反差了。
第七, 脫離其他行業(yè)房地產(chǎn)就什么也不是
最后一個(gè)問(wèn)題，也是最關(guān)鍵的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)依附型的行業(yè)，沒(méi)有首先確定什么樣的人才會(huì)成為房地產(chǎn)的最終消費(fèi)對(duì)象
房地產(chǎn)是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用，但也是被動(dòng)的。房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上，而不是投資上。
房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)確實(shí)不能在根本上創(chuàng)造出財(cái)富，它只能通過(guò)大眾的消費(fèi)刺激或者說(shuō)拉動(dòng)了第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接推動(dòng)了財(cái)富的創(chuàng)造。第三產(chǎn)業(yè)是相對(duì)于第一、第二產(chǎn)業(yè)而言，第三產(chǎn)業(yè)并不直接創(chuàng)造財(cái)富，而是對(duì)第一、第二產(chǎn)業(yè)的再分配。但第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于第一、第二產(chǎn)業(yè)而言有其獨(dú)特的作用。比如軟件行業(yè)可以大幅提高其他行業(yè)的工作效率；外貿(mào)行業(yè)通過(guò)進(jìn)出口使資源配給最優(yōu)化；娛樂(lè)行業(yè)可以豐富人們的業(yè)余生活。
西方國(guó)家之所以第三產(chǎn)業(yè)那么發(fā)達(dá)，并不意味著他們放棄了第一和第二產(chǎn)業(yè)，他們只是拋棄了低利潤(rùn)低技術(shù)的產(chǎn)業(yè)而已，但并沒(méi)有拋棄高技術(shù)高利潤(rùn)的第一、第二產(chǎn)業(yè)(比如利用生物工程的種子公司)。正因?yàn)槲鞣絿?guó)家的第一、第二產(chǎn)業(yè)具有極高的技術(shù)含量和極高的利潤(rùn)，才使得對(duì)第一、第二產(chǎn)業(yè)的再分配的第三產(chǎn)業(yè)如此發(fā)達(dá)。
道理很簡(jiǎn)單,如果普通有意愿的買(mǎi)房者都沒(méi)有收入很低,買(mǎi)不起房,那么房地產(chǎn)如何去發(fā)展.建了100套房子,只有10個(gè)人買(mǎi)得起.剩下的房子賣(mài)給誰(shuí)?
房地產(chǎn)行業(yè)本身不可能解決所有的人的就業(yè)和收入.沒(méi)有國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展帶來(lái)的民眾收入的增加,是不可能支撐起房地產(chǎn)行業(yè)的.這里明顯不過(guò)了,房地產(chǎn)是一個(gè)完全依托其他行業(yè)發(fā)展的特殊行業(yè),這樣一個(gè)行業(yè),如何能夠成為支柱性產(chǎn)業(yè).
總結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)不當(dāng)發(fā)展會(huì)嚴(yán)重影響可持續(xù)發(fā)展.
房地產(chǎn)行業(yè)在很多地區(qū)已經(jīng)成為了社會(huì)不穩(wěn)定因素的源頭，表面上看，房地產(chǎn)的確對(duì)各地的GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大，但從使和諧社會(huì)的立場(chǎng)、從公平的角度來(lái)看，它不利于社會(huì)和諧、對(duì)大多數(shù)現(xiàn)在的一般老百姓不公、對(duì)通過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)為社會(huì)作貢獻(xiàn)的其他各行各業(yè)不公，它會(huì)使價(jià)值觀扭曲。房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的確奇高，但這是建立在稀缺的、大眾必需的具有公用性的土地資源上的，地產(chǎn)商之所以能獲得巨大利潤(rùn)，不是因?yàn)槠湄暙I(xiàn)有多大，而是因?yàn)樗麄冋莆樟司哂泄眯缘南∪倍藗冇胁豢扇鄙俚耐恋刭Y源。
我國(guó)土地稀少，房地產(chǎn)業(yè)的“支柱地位”，不利于保護(hù)土地這個(gè)稀缺資源；我國(guó)還處于發(fā)展中國(guó)家地位，低收入階層較大，把房地產(chǎn)業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，必然要采取市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，這樣不利于解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題；我國(guó)的土地管理還處于壟斷地位，把房地產(chǎn)業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府必然會(huì)借助發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)這個(gè)幌子，利用有形之手，任意抬高土地價(jià)格，使其不但背離價(jià)值，而且背離供求關(guān)系，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展；土地的稀缺有限和壟斷，若把房地產(chǎn)業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)，在市場(chǎng)化機(jī)制的開(kāi)發(fā)利用下，一些開(kāi)發(fā)商必然會(huì)不擇手段，謀取暴力，最容易滋生腐敗和投機(jī)行為。
因此，把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)弊大于利。就拿目前抑制過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，如果不扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)思想，地方政府就不會(huì)真心實(shí)意地抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，打擊炒買(mǎi)炒賣(mài)土地和住房行為就不會(huì)積極主動(dòng)，遏止開(kāi)發(fā)商的不軌行為就會(huì)打折扣。就會(huì)出現(xiàn)這樣的顧慮：既要抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，又擔(dān)心影響支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展———這是一些地方政府抑制過(guò)高房?jī)r(jià)不力、不積極主動(dòng)，過(guò)高房?jī)r(jià)不能夠得到有效控制的根本原因。
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