陳琳：任由房價非理性上漲才真正導致行業崩盤

　　宏觀調控的目的是使房地產價格向其價值理性回歸。有效的調控政策，恰好是未雨綢繆、防止房地產價格崩盤的手段

　　房價回歸理性不代表崩盤

　　陳琳

　　在經濟高速增長的時期，房地產價格往往以更高的速度上漲，這是世界許多國家的一種普遍現象。房地產價格上漲過快，購房成為投機行為，就會形成房地產泡沫，出現金融危機隱患，導致中低收入者住房難的社會問題。相對于其他產業，在房地產業，政府這只看得見的手是比較明顯的。因此，在目前房地產價格普遍上升過猛過快，投資規模偏大的情況下，政府介入房地產市場予以調控，是適時的，也是必要的。

　　不進行有效調控，任由房地產價格愈發背離實際價值才真正導致崩盤

　　在過去的近三年里，在全國的很多城市，房地產的價格上升速度幾乎可以用飆升一詞來形容。眾所周知，房地產是最容易引發經濟泡沫的領域。泡沫代表著價格背離了實際的價值，代表著經濟的虛假繁榮。是泡沫就會破滅，泡沫越大，泡沫破滅后的損失就越慘，對經濟與社會的影響就越大。這個道理在過去300年里已在世界各地被反復證明。因此，與其等到泡沫大到自行破滅以后再亡羊補牢，不如在看到房地產有過熱傾向時就采取相應的調控措施防患于未然，使一路急升的房價回到其真實的價值，這對于廣大的普通百姓而言是件好事，對于銀行等金融機構，對于我國剛剛走向成熟的房地產業而言，又何嘗不是一件好事呢？房價回歸理性不代表崩盤，反之，任其發展而不進行有效調控，使價格愈發背離實際價值，使銀行貸款泡沫越來越多，才真正會導致崩盤。

　　當然，有效的調控政策，會使目前房地產價格在一定程度上下跌。但這種下跌是正常現象，是價格向價值的回歸，正如當房地產的價格遠遠低于其真實價值時，有效的調控政策會促使價格上升以接近其真實價值一樣。房地產價格的起落，對于已購房的自住型買家而言，影響其實并不大。所謂“住不言價”，只要房子不賣，升跌都只是一個賬面上的數字符號而已；對于想買而還未買房的消費者來說，房價的適度下降無疑是一個福音；對于房地產的投資者或投機者來講，房地產價格的上升或下降都是風險的組成部分，“入市有風險，投資需謹慎”，這一股票市場的忠告語也同樣適合于房地產市場。

　　政府可以從哪些方面進行有效的宏觀調控

　　1.利用手中的土地資源進行調節。

　　地方政府手中掌握多種市場調節手段，其中最重要的資源是土地。在目前的形勢下，可加大住宅建設的土地供給，增加住宅供應量；同時，土地拍賣這種形式也可根據實際作些改進，比如可將拍賣方式改為招標，必要時還可在限定銷售房價的前提下拍賣地價，以減少土地價格的提高對未來房價的影響。政府還可考慮邀請專業人士參與制定供地計劃，以減少供應結構的失衡。總之，最重要的一點是應當真正意識到政府是城市的管理者與服務者而非經營者，手中的土地資源應成為為最廣大人民謀利益的手段。

　　2.通過有效監管和針對性的稅收抑制過度的牟利沖動與投機性需求。

　　在市場經濟條件下，房價高企從本質上說是供給與需求落差過大所致，其根本解決有賴于住房的有效供給。與此同時，炒房套利是一種難以避免的普遍現象，炒房套利一旦形成投機狂潮，會造成房地產市場的大起大落，形成金融隱患，對國家的經濟平穩發展不利。政府的基本政策取向應是最大限度地縮小炒房套利的空間，通過有效監管和針對性的稅收抑制過度的牟利沖動。比如，有針對性地提高房地產轉讓稅率，完善房地產的

　　3.建立健全完善的住房供應體系，在制度上保證各收入階層的住房需求。

　　對于高端住房問題應該主要交給市場去解決，政府只需通過稅收、信貸、金融等經濟手段進行調節；而對于中低收入階層的住房問題，政府則負有不可推卸的責任。解決住房保障問題的根本出路在于建立健全完善的住房供應體系，政府應該采取一定的手段與方式介入保障性住房的建設中，并進行相應的控制。如通過“鎖定房價、拍賣地價、全程招標”等方式建成適合的

　　總之，宏觀調控的目的是使房地產價格對價值的理性回歸，是為了讓這個行業更加平穩、健康地發展。有效的調控政策，恰好是未雨綢繆，防止房地產價格崩盤的手段。

　　作者系廣州大學房地產研究所所長、副教授