鐘偉：房價驟跌 將很少有人能幸免于難

　　如果我們并不天真地認為，推動房價非理性上漲的因素在短期內(nèi)會有什么重大改觀；我們就有理由同樣不天真地認為，面對房價的大起和大落，很少有人能幸免于難，除非他目前是赤貧的無產(chǎn)者

　　□鐘偉

　　如果房價驟降，那么3.51萬億和房地產(chǎn)相關的融資，其中的1.02萬億可能蛻變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)，這是一種粗略的短期情景模擬，尚未能揭示中長期金融風險。但即便如此，我們也可以意識到，無論從溫總理的政府工作報告，還是從“國八條”到“國六條”，其主旨大體在于優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，平抑價格非理性上漲。那么為什么仍有如此洶涌的情緒期待暴跌？

　　讓我們回到事情的原點。期待房價驟跌的情緒也許是三方面的因素引起的。一是令大多數(shù)人望而生畏的房價；二是如何界定住房價格上漲的理性與非理性，感性有余理性不足；三是大多數(shù)人可能認為，房價非理性波動所造成的金融風險事不關己，可以高高掛起。

　　第一，房價貴嗎？這需要考察房價收入比。對于這個指標一直存在爭議，焦點集中在中位數(shù)和平均數(shù)的差異。簡單來說，假定有101套住房和101戶家庭，那么房屋均價就是101套住房的總市值除以101，房屋中位數(shù)價格就是把這101套住房按照市值從高到低排列，排在第51位的那套住房的市值。家庭平均收入和中位數(shù)收入的概念也與此雷同。

　　通常來說，居民收入貧富懸殊越大，平均數(shù)就比中位數(shù)越偏高，絕對均貧富的社會中位數(shù)和平均數(shù)的差異完全消失。開發(fā)商總是說要用國際慣例，中國中位數(shù)房價收入比只有5-6倍，而學者則普遍認為平均數(shù)房價收入比超過了10倍。我們利用浙江、北京的數(shù)據(jù)粗略分析得到，城鎮(zhèn)居民住房的平均市值比中位數(shù)市值偏高30%，平均收入則比中位數(shù)收入偏高20%，因此中位數(shù)房價收入比和平均數(shù)房價收入比之間的差異僅在8.3%左右。

　　不妨計算一下東部地區(qū)的新房均價房價收入比。2005年，以東部地區(qū)商品房均價為每平米3943元、人均居住面積26平米、戶均人口3.16人、戶均就業(yè)人口1.67人、城鎮(zhèn)居民年均可支配收入1.05萬計算，城鎮(zhèn)居民的新房均價房價收入比遠遠超過了10倍�？紤]到大約70%的城鎮(zhèn)家庭戶均收入低于平均收入，因此，毫無疑問地，大部分城鎮(zhèn)居民并不具備購置新房的能力，爭辯房價是否高昂幾乎是可笑的。這也是中低收入階層對房價暴跌懷有濃烈期盼的心理基礎。

　　第二，房價漲得理性還是非理性？當試圖說房價走勢的非理性時，必須首先確立相對理性的參照物。和房價上漲的參照物有三組———中國GDP增長率、城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長率和居民消費物價指數(shù)的變動。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1999-2005年間，GDP年均增速為8.64%，其中2003年之后GDP每年的增速都在10%左右；城鎮(zhèn)居民的可支配收入年均增速為10.83%，其中2001年之后收入增長每年均在11%以上。而在過去六年，消費物價的累計上漲幾乎微不足道。

　　相比之下，從1999-2005年間，商品房價格年均漲幅約為4.5%，住宅價格年均漲幅約為4.8%，住房租賃價格年均漲幅為5.6%；其中2004年開始商品房和住宅價格開始迅猛上漲。也差不多在此時，日益滾燙的房價招致了民眾和媒體對開發(fā)商的抱怨甚至譴責。

　　第三，房價暴跌與己無關嗎？很遺憾，許多人認為房價驟跌與其無關，事實并不然。

　　一則中國金融的安危從來都牽涉到千家萬戶的利益。銀行體系最主要的資金來源是居民儲蓄，因此一家中等銀行因房價暴跌而破產(chǎn)，就足以影響至少1000萬儲蓄者的利益，很難想象如果房地產(chǎn)發(fā)生危局會有利于公眾利益。

　　二則政府除稅收和舉債之外并無資源，各種政策成本從來都是由公眾分攤的。我曾計算過，三年國有企業(yè)脫困的直接成本大約在2.4萬億，那些被買斷工齡的下崗工人恐怕不會認為“三年脫困”是和其切身利益無關的舉措，誰能夠舉出任何一種調(diào)控政策，其成本最終竟然不是由企業(yè)或國民承擔的呢？

　　三則無論是已購房還是未購房者，都毫無例外地被卷入這場“房地產(chǎn)運動”中，中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)的48%表現(xiàn)為其住宅的市值。

　　市值暴跌和財產(chǎn)蒸發(fā)并無差異。因此，只有當一個人既無銀行儲蓄，又無包括房改房等在內(nèi)的任何形態(tài)的物業(yè)所有權(quán)時，他才能夠大致置身事外。

　　至此，我們必須承認，一是房貴，二是貴得超出了大多數(shù)民眾的承受能力，三是自2004年以來房價陷入非理性亢奮。但具有諷刺意味的是，從2002年1月至今，全國商品房的空置面積不過僅僅在1.22億到1.43億平方米之間波動而已。

　　我們不得不進一步詢問兩個問題，一是如果你有足夠的錢，會買什么？二是如果大多數(shù)人買不起房，誰買走了這些房？

　　平靜下來，大多數(shù)人可能會承認，如果他有足夠的金錢，他會選擇買房。目前大多數(shù)人憤怒于商品房昂貴，根源在于收入不足，因此盼望房價暴跌的感性，和盼望收入飆升的感性并無兩樣，只是大多數(shù)人以為房價暴跌比收入飆升更具有夢想成真的色彩而已。

　　這種愿望揭示出推動中國房地產(chǎn)價格虛高的第一個因素，是高速貨幣化進程。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)職工的平均貨幣工資在1980年、1992年和2004年的月工資分別為63.5元、226元和1335元，因此官方數(shù)據(jù)是大致每12年職工貨幣工資增加5倍。實際情況可能比這更高，假定你目前月收入水平為4000元，我有相當?shù)陌盐照f，你在1994年和1982年的月收入可能僅僅為400元和40元，或者說城鎮(zhèn)職工貨幣收入每12年增加10倍。迄今中國廣義貨幣M2／GDP的比值高達185%，可能是全球首屈一指的。

　　很幸運地，中國制造業(yè)的產(chǎn)能擴張超過了各口徑貨幣供應量的擴張，才使得中國幸免于惡性通貨膨脹。但商品房不能像冰箱彩電一樣大規(guī)模無節(jié)制供給，在中國采取較為克制的貨幣政策之前，房價的一路奔騰難以遏制，購房實則是居民諸害相權(quán)擇其輕的無奈之舉。

　　讓我們再旁觀，房價非理性上升，不僅是開發(fā)商操控的結(jié)果，也必然是購房者蜂擁的結(jié)果。誰買走了那些大多數(shù)人買不起的商品房？

　　這種反差揭示出推動中國房地產(chǎn)價格虛高的第二個因素，即社會的收入分配懸殊。

　　社科院從1988年開始展開長期跟蹤調(diào)查，分別在1988年、1995年、2002年展開三次全國范圍的住戶調(diào)查，結(jié)果顯示：2002年全國收入最高的1%人群組獲得了全社會總收入的6.1%，最高的5%人群組獲得了總收入的近20%，最高的10%人群組獲得了總收入的32%。大部分機構(gòu)的研究都顯示，中國居民收入基尼系數(shù)從1980年的0.33迅速增大，從1994年開始突破0.4的國際警戒線，近年來國民財富日益向高收入群體集中。因此房價的問題本質(zhì)上是收入分配問題，70%的城鎮(zhèn)居民望房興嘆的同時，必然反襯著其余30%的先富人群購房置業(yè)的樂此不疲。

　　如果高收入階層的住房需求可以通過市場階解決，那么中低收入階層怎么辦？這時候政府的姿態(tài)顯得極其重要。從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，2000年全國

　　這種停滯揭示出推動中國房地產(chǎn)價格虛高的第三個因素，即低收入人群的安居需求未獲滿足。

　　我從未試圖運用一個粗略的房價驟跌估測，來得出房地產(chǎn)行業(yè)要挾或者并未要挾中國銀行業(yè)之類的結(jié)論。我也固執(zhí)地認為，和那些被強制征地拆遷農(nóng)民的境遇而言，城里人買房遭罪幾乎根本不值得一提。面對邏輯和數(shù)據(jù)，研究人員需要求真理性。如果我們并不天真地認為，中國的貨幣化進程、收入分配格局和保證低收入人群安居的供給在短期會有什么重大改觀；我們就有理由同樣不天真地認為，面對房價的大起和大落，很少有人能幸免于難，除非他目前是赤貧的無產(chǎn)者。（原標題為理性看待中國“房地產(chǎn)運動”）

　　(作者為北京師范大學金融學教授)

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