|
房?jī)r(jià)扭曲不過(guò)是收入分配扭曲的影子而已，因此強(qiáng)調(diào)理性才在噴涌的情緒面前顯得蒼白無(wú)力，但這絕不構(gòu)成經(jīng)濟(jì)學(xué)者放棄理性，轉(zhuǎn)用情緒化語(yǔ)言媚眾的借口。
鐘偉
經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)通常需要理性，理性則建立在邏輯和數(shù)據(jù)之上，一個(gè)真實(shí)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)應(yīng)該是
天氣預(yù)報(bào)式的，例如，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，廣州市某某區(qū)的普通住宅新房均價(jià)每平方米同比下跌200元的可能性是80%，這算得上是粗略的預(yù)測(cè)，因?yàn)樗孙L(fēng)險(xiǎn)事件(特定房?jī)r(jià)的下跌)、概率(每平方米下跌200元的可能性有80%)，以及時(shí)間這三個(gè)起碼要素。
但即便如此，這樣的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)仍然存在嚴(yán)重問(wèn)題。例如，新房均價(jià)是一個(gè)非常模糊的概念，其分子是報(bào)告期內(nèi)新房的銷(xiāo)售金額，其分母是報(bào)告期內(nèi)新房的銷(xiāo)售面積，此外還需要選定基期。因此，如果不進(jìn)一步謹(jǐn)慎地觀察廣州市某某區(qū)的普通住宅在報(bào)告期內(nèi)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，上述經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)仍然可能是毫無(wú)意義的。假定該區(qū)3個(gè)月的住宅新盤(pán)恰好都集中在中低價(jià)的樓盤(pán)，那么均價(jià)就可能下跌，反之則可能上漲。這種暫時(shí)的漲落也反映不了該區(qū)房?jī)r(jià)的真實(shí)走勢(shì)，除非預(yù)測(cè)具有窺斑見(jiàn)豹的超強(qiáng)能力。
也許是基于經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的難度，和賭徒賭博類(lèi)似，我很少討論房?jī)r(jià)。但媒體充斥著和經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)無(wú)關(guān)的種種“偽預(yù)測(cè)”，可以舉兩個(gè)例子，例如“上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌50%”，這個(gè)句子至少包含兩個(gè)致命缺陷，一是沒(méi)有給出預(yù)測(cè)的時(shí)間段，沒(méi)有時(shí)間段的預(yù)測(cè)，和面對(duì)新生嬰兒說(shuō)他將來(lái)一定是要死的一樣；二是沒(méi)有分清事情應(yīng)該如何，和實(shí)際上可能如何，只有上帝在說(shuō)人世間應(yīng)該如何時(shí)才是有意義的，古往今來(lái)我們都知道這個(gè)社會(huì)應(yīng)該少一些丑惡多一些美好，少一些貧困多一些寬裕，但應(yīng)該如何和事實(shí)如何，恐怕相去千里。
另一個(gè)例子是“未來(lái)五年房?jī)r(jià)必跌”。這個(gè)句子實(shí)質(zhì)上也不包含任何預(yù)測(cè)，未來(lái)60個(gè)月是相當(dāng)長(zhǎng)的，從別墅、商鋪到住宅，從北京上海到廣州，哪個(gè)區(qū)域哪種商品房將跌價(jià)呢？是跌去2%還是20%呢？即便是跌去20%，那是未來(lái)60個(gè)月內(nèi)平穩(wěn)下跌20%？還是在其中的三五個(gè)月暴跌掉20%？因此，從經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的角度而言，上述兩個(gè)例子都是幾乎不包含任何實(shí)際有用信息的“偽預(yù)測(cè)”，對(duì)個(gè)人、企業(yè)和政府決策，也無(wú)太大意義，但是這種感性的語(yǔ)言，實(shí)實(shí)在在地可以獲得喝彩。
接下來(lái)的問(wèn)題是，為什么從理性角度而言沒(méi)有意義的語(yǔ)言，卻能夠登高一呼，應(yīng)者云集？無(wú)論房地產(chǎn)掩蓋著多少錢(qián)權(quán)交易，多少購(gòu)房陷阱，房?jī)r(jià)仍然一定是取決于供求的，即便這種市場(chǎng)和供求都是扭曲的。因此我們唯一可知的是，必然是商品房供應(yīng)難以滿足更為膨脹的需求，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲；也必然是大多數(shù)人難以承受的房?jī)r(jià)，卻是少部分人不僅能夠輕松承受，還可以掃清幾乎全部商品房供應(yīng)的房?jī)r(jià)。仔細(xì)地分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我們不難看出，從2002年1月至今，全國(guó)商品房的空置面積僅僅不過(guò)在1.22億至1.43億平方米之間波動(dòng)而已，有限空置和強(qiáng)勁需求之間形成了鮮明的反差。
其實(shí)至此關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題已經(jīng)水落石出了，解釋房?jī)r(jià)痼疾有三種因素，一是過(guò)度發(fā)鈔，導(dǎo)致過(guò)多的貨幣追逐著商品房；二是地方政府不作為，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)從2002年至今不斷滑坡，導(dǎo)致中低收入階層住房需求難以滿足；三是國(guó)民收入分配扭曲，貧困群體和富裕群體的差異太大，導(dǎo)致有的人擁有多套商品房，而有的人則甚至難以獲得廉租房照顧。我相信其中第三個(gè)因素是決定性的。過(guò)去有“朱門(mén)酒肉臭，路有凍死骨”的句子，今天圍繞房?jī)r(jià)的是同樣的困境，所不同者不過(guò)是廣廈千萬(wàn)和蝸居斗室的尖銳對(duì)立。房?jī)r(jià)扭曲不過(guò)是收入分配扭曲的影子而已，因此強(qiáng)調(diào)理性才在噴涌的情緒面前顯得蒼白無(wú)力，但這絕不構(gòu)成經(jīng)濟(jì)學(xué)者放棄理性，轉(zhuǎn)用情緒化語(yǔ)言媚眾的借口。 （原標(biāo)題為：房地產(chǎn)“偽預(yù)測(cè)”后的房?jī)r(jià)痼疾）
作者為北京師范大學(xué)金融研究中心教授
| 
