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吳蘭友
為控制房地產(chǎn)價格過快增長，近期，國務(wù)院出臺的有關(guān)房地產(chǎn)政策中有一條規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
業(yè)內(nèi)人員分析認為，“90平方米戶型必須占開發(fā)總量七成”政策是此輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控“下手最重”的條款，也是引起開發(fā)商強烈反映的因素之一。不少開發(fā)商業(yè)從市場需求的角度說，戶型在120平方米左右的房產(chǎn)最為暢銷，若按照國務(wù)院新規(guī)多建小戶型房可能造成房產(chǎn)積壓，將不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和銀行信貸風險的防范。
不知是相關(guān)部門對制定“90平方米戶型必須占開發(fā)總量七成”政策果真考慮欠周，還是房地產(chǎn)商的話語影響了有關(guān)部門的決策，近兩天，關(guān)于“90平方米”到底是“套型建筑面積”還是“建筑面積”的爭論達到高潮。先是本月13日媒體首次報道稱有關(guān)部門負責人解釋說，“90平方米的套型建筑面積大約相當于100到105平方米建筑面積”，隨后建設(shè)部相關(guān)負責人出來糾正“90平方米的套型建筑面積即為建筑面積”。對這一現(xiàn)象，人們不能不擔心，這次宏觀調(diào)控政策也會“由硬變軟”，最終“軟著陸”。
6月17日的《新京報》發(fā)表社評文章《準確解讀細節(jié)，力推新政落實》也表示了類似的擔心，“盡管房地產(chǎn)商自稱是‘真正的弱勢群體’，但是，我們并不因此低估其作為一個行業(yè)利益共同體對政府公共決策的影響。”因為，2003年央行出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，2004年國家宣布的實行全面土地招拍掛制度，2005年國務(wù)院出臺的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，這些政策均引來不少反對聲音，政策效果也在某種程度上被打了折扣。
其實，出臺一個政策，利益各方必然會站在自身的角度與政策制定和執(zhí)行者有個博弈過程，其中包括自身利益的反映和應對措施的制定。在這一過程中，政策的制定和執(zhí)行者傾聽相關(guān)行業(yè)和人員反映，這是應該的和必需的，但這種反映在一定時期內(nèi)僅應作為政策執(zhí)行和修訂的重要參考，而不能被一些利益團體所左右和扭曲，直接修訂政策，或扭曲政策的執(zhí)行。
也許這次房地產(chǎn)新政真有不完善的地方，但行政決策理論中的試錯原則啟示我們，“社會自發(fā)秩序”所遵循的規(guī)則系統(tǒng)的完善與進化，乃是一種競爭和試錯的過程。政治不是實現(xiàn)“最優(yōu)”的藝術(shù)，而是關(guān)于“可能”“次優(yōu)”的藝術(shù)。對于政府和民眾來說，任何公共政策的制定，都將著眼于解決當下的主要矛盾。因此，有關(guān)部門可以繼續(xù)關(guān)注各方對房地產(chǎn)政策的反映，但更應關(guān)注觀察和評估政策真正的執(zhí)行效果。
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