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★國土資源部副部長 贠小蘇
最近，國務(wù)院和國務(wù)院九部委、國土資源部就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等問題，連續(xù)發(fā)了幾個(gè)重要的文件，引起了社會(huì)各界的關(guān)注。我想對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)有關(guān)土地問題談三點(diǎn)看法。
一是城市住房建設(shè)中戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地調(diào)整的關(guān)系。我國人多地少，人均耕地資源大大低于世界平均水平，再加上城市大多數(shù)居民可支配收入的實(shí)際水平并不高，因此，無論是從國情還是民情出發(fā)，都需要在城市特別是大型以上城市，以供地為主要手段，積極支持中小戶型、中低價(jià)位商品住房的建設(shè)用地，嚴(yán)格控制大戶型和低密度的住房建設(shè)用地，堅(jiān)決停止別墅建設(shè)用地。
二是住房需求與土地供應(yīng)的關(guān)系。從全國看，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)用地占到了全國供地總量的30%左右；從重點(diǎn)城市來看，比如北京市，2002年-2005年已供土地但尚未形成實(shí)際住房供應(yīng)的土地面積還有4000公頃，規(guī)劃建設(shè)面積8000萬平方米，占已出讓住宅用地面積總量的53%，相當(dāng)于北京市近兩年的房地產(chǎn)用地總量。這充分說明了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)用地是有保障的，在現(xiàn)實(shí)中也不存在地荒問題。
三是地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系。地價(jià)是房價(jià)成本中重要的組成部分，但是，它不決定房價(jià)。房地產(chǎn)用地的招、拍、掛(注：分別指招標(biāo)、拍賣、掛牌)土地出讓方式是公平、公正、公開出讓土地，并顯化土地價(jià)值的市場(chǎng)化方式，這種方式同樣也不直接決定地價(jià)。從根本上講，決定地價(jià)、房價(jià)的是市場(chǎng)供求關(guān)系，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理。因此，不能認(rèn)為是招、拍、掛的土地出讓方式抬高了地價(jià)，高地價(jià)造成了現(xiàn)在的高房價(jià)。
招、拍、掛的供地方式是土地要素市場(chǎng)發(fā)展中的必然選擇，相對(duì)于過去決定性用地的協(xié)議出讓方式而言是一大進(jìn)步，它不僅適應(yīng)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是從國情出發(fā)，從源頭防止腐敗的重大改革措施。因此，國土系統(tǒng)必須堅(jiān)持，絕不能倒退，其作用、意義應(yīng)該是顯而易見的。
在招、拍、掛土地出讓方式的具體實(shí)施中，房地產(chǎn)用地有流拍的，但也有開發(fā)企業(yè)對(duì)房價(jià)預(yù)期過高而盲目哄抬地價(jià)的情況。比如年初北京有幾塊地，周邊房價(jià)均價(jià)只有每平米8000，而地價(jià)炒到了每平米6000。從這個(gè)角度看，我覺得是房價(jià)拉動(dòng)了地價(jià)。
國土資源部組織有關(guān)單位對(duì)40個(gè)樓盤作典型性分析發(fā)現(xiàn)，無論是2004年8月31日以前的協(xié)議供地，還是其后的招、拍、掛供地，地價(jià)占房價(jià)的比例平均在25-30%左右，并未發(fā)生明顯變化。
招、拍、掛地價(jià)中，土地出讓金也就是政府的土地純收入部分，只占到地價(jià)的25%左右，占房價(jià)的10%以下，比如北京市取得的政府土地純收入只占到房價(jià)的6-8%。
地價(jià)中其他75%左右是征地補(bǔ)償，或者是城市拆遷費(fèi)用，以及七通一平、九通一平為主的城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用。也就是說，招、拍、掛取得的土地綜合價(jià)格，75%左右是拆遷費(fèi)用和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。
還要說明的是，政府從房價(jià)中獲取土地出讓不超過10%的純收益，也主要用在了城市公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及一部分低收入困難戶的住房保障上。當(dāng)然，有些城市困難群眾的住房保障體系還不健全、還不完善，還需要繼續(xù)研究解決。
只有對(duì)招、拍、掛取得土地收入的綜合構(gòu)成做具體分析，才能使關(guān)心這一問題的同志，尤其是廣大人民群眾對(duì)招、拍、掛這一市場(chǎng)化的土地出讓方式有一個(gè)全面、客觀的了解，才能對(duì)國務(wù)院和中紀(jì)委相關(guān)的規(guī)定有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。
招、拍、掛制度的實(shí)施，是由各級(jí)國土資源部門負(fù)責(zé)落實(shí)的。對(duì)此，希望社會(huì)各方面對(duì)完善招、拍、掛制度積極進(jìn)言獻(xiàn)策；各地國土資源部門也要主動(dòng)做好宣傳工作，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論，促進(jìn)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)營性用地落實(shí)好招、拍、掛制度。
(該文根據(jù)贠小蘇副部長6月13日在“2006年中國國際城市發(fā)展與地產(chǎn)運(yùn)營投資交易會(huì)”上的講話整理)
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