|
肖擎
最近在關于房產開發的兩次會議上，出現了兩個怪異的行政解釋。一個是國土資源部地籍司司長樊志全在2006年中國地交會上對“別墅”的定義，他說“別墅現在還是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”(6月14日《北京現代商報》) 一個是建設部房地產業司司長沈建忠在2006年房地產市場形勢和調控政策報告會上對“套型面積”的解釋，他說“根據一般的測
算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說，90平方米的套型建筑面積約等于100到105平方米的建筑面積。”(6月14日《北京晨報》)
按照樊司長的定義，除了獨棟別墅以外，其他形式的聯排、雙拼、疊拼和空中別墅都將躲過“別墅”的定義而不會被停止審批用地。這一個定義看似明確了別墅建筑的內涵與權限范圍，實則自我劃轄了一個范圍極小的管理區域，將普遍意義上的嚴控土地權限局限在了“獨門獨院、兩至三層樓”的狹隘范圍內，這對土地資源的保護顯然不利。沈司長對套型面積的解釋顯然是針對國六條中“90平米以下戶型占70%”的補充，但是這個解釋可以被開發商理解為，100到105平米的樓層建筑是允許的，鉆90平米這個模糊性極強的詞語漏洞的行為可以名正言順了。
利益尋租者憑借這兩個行政解釋的狹隘性，有了更大的尋租空間，比如說不建獨門獨院的，而建高價雙拼的，在70%的范圍內，開方商可以通過增加90平米房型的套數獲得足夠多的利潤，因為相關部門到目前為止還沒有解釋到底是套數占70%還是建筑總面積占70%。總之，有了這樣的權威解釋，房產開發商、投資者、炒房團可以尋找到各種替代措施，打出各種擦邊球，從行政解釋的狹隘性中獲利。
房地產領域有很多的專業術語，每一個術語都需要明確定義，但是也需要考慮它們的外延，不能自我涉限，而把一些術語整成“管死一個，放生大片”的死概念。死概念只會對“獨門獨院，兩至三層”有效，對“獨門獨院，四至五層”就無效，只會對“90平米套型面積占70%”有效，而對“100平米建筑面積占70%”無效。這種概念由于其脆弱的適用性，會時常導致房地產市場的卡殼，甚至造成擁堵，制造出更多的房產泡沫。
行政解釋和定義是要盡量考慮到多種可能性，使得人們在作出判斷時，有“對號入座”般的選擇心理，將行為實施在對行政解釋的遵從中。針對別墅、經濟適用房、住宅的凈高、套型面積、建筑面積等等概念，由于它們本身的獨特性和敏感性，應該盡量使它們的適用范圍更廣，房地產市場的概念應該是非此即彼的明晰判斷，而不是尋租空間叢生的制造者。從這個意義上說，房地產市場的調控者們還沒有表現出十分有效的行政智慧。
| 
