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李開發(fā)/文
一、調(diào)控房價新思路——應(yīng)充分發(fā)揮城市規(guī)劃的關(guān)鍵作用
最近一度時期以來，隨著以“國六條”的總體部署與九部委關(guān)于穩(wěn)定住房價格的15項措施出臺，政府又一輪對房價調(diào)控的相關(guān)部署開始實施。在以人為本的科學(xué)發(fā)展觀與建設(shè)社
會主義和諧社會的方針指引下，各級政府近一年多來為切實調(diào)控住房價格做許多努力。為了使本次宏觀調(diào)控能夠達到預(yù)期目標(biāo)，許多學(xué)者積極建議，希望相關(guān)措施能更具體更實在，更有針對性，既能切實調(diào)控房價，又能保障中低收入者有能力改善居住條件。筆者長期從事城市經(jīng)濟與城市規(guī)劃研究，建議政府應(yīng)充分發(fā)揮城市規(guī)劃在調(diào)控房價方面的關(guān)鍵作用。
筆者不認(rèn)同多數(shù)專家關(guān)于房價調(diào)控的思路，過去一年多的調(diào)控實踐證明了原有的思路并不科學(xué)合理。長期以來，我們許多管理部門沒有認(rèn)識到城市規(guī)劃的巨大調(diào)控作用，也沒有強化城市規(guī)劃的具體落實與監(jiān)督，由于規(guī)劃不到位，帶來了城市發(fā)展的錯位，導(dǎo)致了房價的超常暴漲，現(xiàn)在該是強調(diào)城市規(guī)劃的作用的時候了。不合理的城市規(guī)劃是導(dǎo)致城市房價暴漲的主要因素之一。眾多房地產(chǎn)研究專家至所以缺少真知灼見，是因為有些專家思路太狹窄，有些專家光有理論而實踐功底嚴(yán)重不足，認(rèn)識脫離實踐，有些專家不能摒棄部門利益，以至于最終形成的調(diào)控房價的思路虛多實少，看起來狠話不少，狠招也夠有力，但非常容易被對策化解，結(jié)果可想而知。
二、城市規(guī)劃不合理是導(dǎo)致房價超常上漲的根本原因之一
筆者認(rèn)為， 近幾年來，國家發(fā)改委頒布了關(guān)于城市規(guī)劃體制改革的文件，國家建設(shè)部也頒布了城市規(guī)劃的實施細則，特別是去年10月份國務(wù)院關(guān)于城市規(guī)劃的相關(guān)文件的出臺，對這么多年來城市規(guī)劃作用的弱化問題提出了有針對性的解決方案，但是許多地方政府與主管部門依然沒有能很好地把規(guī)劃的作用落到實處。比較典型的是，許多大中城市的市中心過高強度地開發(fā)寫字樓，辦公樓，行政單位過度向中心區(qū)集中，其它商務(wù)資源與也過多地向市中心區(qū)聚集，中低價位的住宅建設(shè)則過多地向遠郊區(qū)擴展，直接導(dǎo)致房價輪番超常上漲。
可以用級差地租與成本理論來解釋這一現(xiàn)象。以北京為例，如果一個人在三環(huán)內(nèi)上班，但在五環(huán)邊或五環(huán)外居住，每天的時間成本與費用成本是可以計算的。例如許多人在通州買了房，改善了居住條件，但仍在市區(qū)租了一個小間，有的仍住集體宿舍。由于住到了城郊，比如通州，每天單程交通增加一小時是相當(dāng)普遍的，相當(dāng)于一天多花在路上時間兩小時，每天的交通費從原來的4元增加到10元，假定這個人月工作22天的工資收入是1200元，增加在交通上的時間成本則為300元，交通費的成本增加112元，總成本增加了412元，而且人的勞累程度也大大增加。這樣算來，在市中心區(qū)住50平方米的房子的舒適程度并不比在遠郊區(qū)住100平方米的房子實際效用差，幸福指數(shù)的落實則更加突出。
從另一個角度看城市，大批人群從市中心住到遠郊區(qū)，假定原來上班的交通周轉(zhuǎn)往返里程是每天6人/公里，現(xiàn)在是每天36人/公里，這樣帶來的交通周轉(zhuǎn)里程人/公里數(shù)將增加了6倍。如果這一人群是數(shù)萬人甚至更多，那么勢必造成城市中心交通擁堵程度倍增。由于中心區(qū)越開發(fā)人氣越旺，樓盤開發(fā)越多，拆遷量加劇，擠奪中心區(qū)中低收入老百姓到遠郊區(qū)去購房。住到郊區(qū)的人越多，市內(nèi)長距離交通人公里數(shù)、交通擁擠情況與堵塞情況都會加劇，交通費成本與交通時間成本更高，因此希望到中心區(qū)居住的人會更多，也中心區(qū)房價托得更高。這個道理可以很好地解釋上海的一個現(xiàn)象：為什么許多上海人“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”！
去年以來，全國各地城市都在制訂新的城市規(guī)劃，但很多人并沒有深刻理解城市規(guī)劃在房價調(diào)控中的關(guān)鍵作用。我們知道，建什么不建什么是由城市規(guī)劃來審批的。以北京市為例，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的兩軸兩帶多中心的城市總體規(guī)劃進入實施。這個規(guī)劃是科學(xué)的，合理的，但什么是多中心，什么樣才能多中心？規(guī)劃精神的細化落實遠遠不夠。規(guī)劃批準(zhǔn)了北京二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)周邊地區(qū)高密度地建設(shè)寫字樓，有些地段多幢高層寫字樓相距不過50米。筆者提出這一見解之后，也有人對這一觀點不以為然。
三、睜大眼睛看不合理的城市規(guī)劃如何導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)攀升、超常上漲
第一步：首先是沿路、沿街高強度地規(guī)劃開發(fā)寫字樓群，有的甚至是稍有空隙就見縫插針。這樣通過高度密集的寫字樓與辦公樓拉動人群與人流的高度集中。例如，在西二環(huán)有的地段，不超過800米的地方就規(guī)劃出在建數(shù)萬平方米的高層寫字樓數(shù)10幢。在中關(guān)村大街、知春路也是如此，一方面安排高密度的樓群，一方面卻不給足夠的空地作行人與停車場地之用。我們可以算了這樣一筆帳，一幢24層的塔樓，每層建設(shè)面積1000多平方米是很正常的，以150平方米容納一個公司計，這種寫字樓可容納小型公司150個甚至更多，以每個公司20個人計算，這幢樓上將有3000人上班，如果每個公司有小車5輛，寫字樓則應(yīng)提供750個停車位，以每個公司每天有5個客戶帶車來訪，則應(yīng)有750個流動車位，如果以6小時分開計算，每小時也有100多輛車需要臨時停車地點。開車到有的區(qū)域辦事，必須把車停在兩公里以外，然后徒步行走的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。但規(guī)劃時并不留足，最多只解決其中20-30%，這樣，可以造成大樓周邊的停車擁擠與人流擁擠。經(jīng)過如此規(guī)劃，周邊的人流如潮，車輛擁擠。由于人氣高漲，或帶來越來越多的商家，包括肯德基、麥當(dāng)勞及各類大商場投資開業(yè)。以中關(guān)村北大街為例，每天下午的四時到六時，兩三公里路程常常要半個小時甚至一小時才得以通過。中心區(qū)的擁堵，使得在遠郊區(qū)上班族時間成本大大增加。這是不合理的規(guī)劃促進房價上漲的第一步。
在中心區(qū)與交通干線周邊高強度規(guī)劃寫字樓之后，接下來就是充分配置酒店、銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校等資源，使得在中心區(qū)工作的優(yōu)勢越來越多，居住與工作在中心區(qū)相比較而言越來越方便，在巨大的交通時間成本與交通費用成本的雙重壓力下，拉動人們到中心區(qū)購買住房，促進房價第一輪上漲。因為如此，中心區(qū)房地產(chǎn)的增值前景越來越攀升，必然有更多的開發(fā)商希望在此獲得土地，這樣土地的價格上漲，投資的涌入可加快安排拆遷，除多數(shù)建寫字樓可獲得更好萊塢增殖效應(yīng)外，還可適量建一部分大面積高價位的商品住房，這樣就可以將中心區(qū)舊宿舍樓與原四合院居民的中低收入人群擠壓到遠郊區(qū)居住，這是不合理的規(guī)劃促進房價上漲的第二步。
大批的市中心區(qū)的中低收入階層規(guī)劃到遠郊區(qū)，這樣，遠距離上班的人群會越多，會帶來城市交通壓力逐步上升。不要小看規(guī)劃在這方面的作用。當(dāng)中心區(qū)有10萬市民搬到遠郊區(qū)時，當(dāng)原來每天上下班里程從6公里上升后搬遷后的36公里時，10萬人新增加的交通量每天將增加300萬人公里，這樣對城市交通必然帶來的壓力會成倍上升。許多人要按時到班必然要起得更早，周轉(zhuǎn)車次更多，中途時間更長，回家更遲。如果在規(guī)劃時對遠郊區(qū)的交通配套設(shè)施的投入再不能按時到位，上班時間人流與車流的高度集聚造成擁擠是不可避免，普通民眾交通的時間成本與費用大幅度上升。由于寫字樓增值更高，加之中心區(qū)主要開發(fā)大面積的商品性住房，這樣規(guī)劃就推動了房價上升趨勢日益明顯，拉動房地產(chǎn)投資的市場，從而實現(xiàn)了城市中心區(qū)房價的持續(xù)上漲。這是規(guī)劃促進房價上漲的第三步。也完成了房價上漲的第一輪循環(huán)。
第二輪循環(huán)是通過規(guī)劃推動交通干線周邊房價上漲，同時也造成交通干線的人流與車流的擁堵。第三輪循環(huán)是通過規(guī)劃造成市郊區(qū)部分交通較好地段的突出的開發(fā)強度，并擠壓更多的人群到市郊居住，這樣可促成交通更加擁堵。由于規(guī)劃時交通遠遠不能按時到位，人們的交通時間成本與費用成本進一步增加，從而刺激人群在中心區(qū)與交通沿線購房的心理需求，推動人們在房價普遍上漲的大趨勢下加快購房，于是形成了房價平均面上漲并開始了周而復(fù)始的漲價過程。
我們知道，只有當(dāng)規(guī)劃拉動市中心房地產(chǎn)高強度開發(fā)時，主要是寫字樓高強開發(fā)時，房價才會漸次攀升。假定人們能始終獲得如通州到國貿(mào)高速路15分鐘這樣順暢的交通，人們就沒有必要非要擠破頭住進中心區(qū)，中心區(qū)房價與地價的抬升就會緩慢得多。而且恰恰相反的是，許多有較好消費能力的人則渴望住到相對較遠的郊區(qū)，去享受充分的寧靜、陽光與清新宜人的環(huán)境。而這樣恰恰會帶來房價的上漲趨勢相對平穩(wěn)。
結(jié)論：如果要推動房價上漲，就要提高中心區(qū)寫字樓的開發(fā)強度，并且將中低收入階層住房郊區(qū)化，通過規(guī)劃使人們的交通費用成本與時間成本大幅度上升，擴大級差地租的優(yōu)勢與成本優(yōu)勢。又由于中心區(qū)主要開發(fā)寫字樓與大面積大戶型高價位的商品房，使得中低收入必然買不起也住不上，從而可以不停地推動房價的上漲，為某些利益集團獲利。北京和上海等許多大中城市的情況就恰恰印證了這一點。
目前我們北京有許多30萬人口、50萬人口組團。如回龍觀組團、天通苑組團、望京組團、大興組團，容納人口如此之多，但寫字樓卻寥寥無幾。
但是如果我們深入貫徹北京市新的總體規(guī)劃，按多中心理念，將住宅區(qū)向市中心發(fā)展，將寫字樓外移，形成多個分中心，情況就會顯著改觀，房價的上漲勢頭就會得到明顯遏制。
例如我們在北京市區(qū)周邊增加寫字樓建設(shè)，在市中心減少寫字樓建設(shè)，在市郊形成數(shù)十個寫字樓組團，同時理順交通，這些新的寫字樓組團由于已經(jīng)有了住宅區(qū)與相應(yīng)的商業(yè)氛圍，加之寫字樓租金與房價比中心區(qū)低很多，必然有許多公司來此創(chuàng)業(yè)發(fā)展，這樣必然會形成一個個分中心，市中心區(qū)的人流量將會顯著降低，交通情況將顯著改善。交通情況的改善，使得人們原來的時間成本大大減少，在離中心較遠的地方辦公并無不便。減少中心區(qū)的寫字樓建設(shè)，遷移一部分行政單位在市郊區(qū)辦公，這樣的規(guī)劃帶來的積極效果是多重的，不僅有交通的改善，車速的提高，汽車尾氣排放的減少，還會改善中心區(qū)的人居環(huán)境，改善首都形象，由于中心區(qū)人流量的減少，交通更加順暢，在郊區(qū)辦公更加方便，居住城郊的時間成本也會大大減少，因此，中心區(qū)的住房需求將會下降，房價將會明顯下跌，而郊區(qū)的房價雖然也會有相應(yīng)的提升，但由于開發(fā)的資源大大增加，所以總體的房價水平將會呈現(xiàn)下降趨勢，政府控制房價的愿望就會成功實現(xiàn)。
城市規(guī)劃對房價上升的作用是如此之大，手握城市規(guī)劃大權(quán)的人們啊，要警惕！
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