秋風(fēng)：房地產(chǎn)成為支柱 中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)城邦化趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)業(yè)正在迅速成長(zhǎng)為一些城市的支柱產(chǎn)業(yè)，在這些大城市，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的一半是圍繞著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行。而房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征及其與地方政府之間極端緊密的關(guān)系，導(dǎo)致了這些城市的經(jīng)濟(jì)城邦化。

　　房地產(chǎn)依賴癥

　　房地產(chǎn)商馮侖和學(xué)者易憲容早就抨擊過大陸一些城市模仿中國(guó)香港地區(qū)的地產(chǎn)模式。原因在于，兩者的資源稟賦完全不同。香港是典型的城邦經(jīng)濟(jì)體(city-state economy)，一個(gè)城市就是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體。自然資源、尤其是土地資源相當(dāng)有限。或者更準(zhǔn)確地說，由于制度因素，使其土地資源看起來比較有限。土地成為絕對(duì)財(cái)富，土地價(jià)值被夸大到神話的程度。土地價(jià)格和房屋價(jià)格被推升到始終處于泡沫狀態(tài)的地步，企業(yè)與個(gè)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也主要圍繞土地與房屋進(jìn)行。房地產(chǎn)業(yè)成為城邦經(jīng)濟(jì)的隱形“老大”。

　　而大陸屬于“大經(jīng)濟(jì)體”(Great economy)。不知道有沒有人使用過這個(gè)概念，應(yīng)當(dāng)說，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體，尤其是世界各大主要經(jīng)濟(jì)體，都屬于大經(jīng)濟(jì)體。在這種經(jīng)濟(jì)體內(nèi)，城市只是全國(guó)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)中的一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)。城市擁有廣闊的鄉(xiāng)村腹地，從理論上說，每個(gè)城市的膨脹都不會(huì)遇到土地約束。因而，土地的價(jià)值是比較適中的，財(cái)富更多地集中于土地、房屋之外，主要依靠知識(shí)和信用支持的財(cái)產(chǎn)形態(tài)。圍繞著土地和房屋的活動(dòng)只是整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)并不起眼的部分。

　　筆者查閱了一下OECD國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料，建筑業(yè)的增加值占當(dāng)年GDP的比例一般均在4%-10%之間，大多數(shù)國(guó)家的大多數(shù)年份是在6%左右。引人注目的是，從1990年到2004年，美國(guó)的比例一直在4%-5%之間。在OECD劃分的六大類行業(yè)中，建筑業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)僅比農(nóng)業(yè)略高一些。

　　在中國(guó)大陸，情形則完全不同。1990年代后期，開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，主要是為了增加內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)。政府恐怕也正是出于這一目的才進(jìn)行房改的——改革僅是為了增長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)，很多經(jīng)濟(jì)專家找來數(shù)據(jù)，來論證房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率。比如，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5到2個(gè)百分點(diǎn)，等等。急于提高GDP政績(jī)的地方政府很快就明白了這個(gè)道理。房地產(chǎn)業(yè)不光帶動(dòng)地方GDP高速增長(zhǎng)，更重要的是，給地方政府創(chuàng)造了一個(gè)巨大的新財(cái)源。

　　因此，1990年代后期以來，在地方政府主政者眼里，房地產(chǎn)業(yè)豈止是一個(gè)簡(jiǎn)單的支柱產(chǎn)業(yè)，簡(jiǎn)直就是產(chǎn)業(yè)的全部。有統(tǒng)計(jì)說，全國(guó)房地產(chǎn)投資占全部投資的比重高達(dá)18%，一些地方房地產(chǎn)投資占其總投資的比重高達(dá)50%以上。房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)GDP的比例日趨升高。謝國(guó)忠估計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP直接、間接的貢獻(xiàn)率達(dá)1/3，地方政府收入中的25%-35%來自土地銷售、房地產(chǎn)稅費(fèi)以及其他渠道的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)。

　　為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些地方政府人為地制造需求。比如，大規(guī)模對(duì)城市進(jìn)行拆遷，積極推進(jìn)房改。這樣，不論貧富的人口全部涌入了商品房購(gòu)買者大軍之中。

　　香港地區(qū)的地產(chǎn)模式在大陸各個(gè)城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)后果，就是這些城市經(jīng)濟(jì)也迅速地“香港化”，也即成為房地產(chǎn)依賴型經(jīng)濟(jì)體。

　　經(jīng)濟(jì)城邦化的后果

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一種相當(dāng)特殊的行業(yè)，它有自己明顯的產(chǎn)業(yè)特征，這至少包括一點(diǎn)：地方性。專家們?cè)谟懻撝醒胝�府進(jìn)行

　　應(yīng)當(dāng)說，在經(jīng)濟(jì)上，從1950年代以來就存在著明顯的經(jīng)濟(jì)分隔傾向。在計(jì)劃體制下，每個(gè)政府為了減少自身計(jì)劃執(zhí)行過程的不確定性，都傾向于在本轄區(qū)內(nèi)建立完整的產(chǎn)業(yè)體系。因而，那個(gè)時(shí)代反復(fù)強(qiáng)調(diào)“全國(guó)一盤棋”，恰恰是因?yàn)椋��?jì)劃經(jīng)濟(jì)內(nèi)在地具有分隔分工合作網(wǎng)絡(luò)、每個(gè)政府轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相互隔絕的傾向。

　　1980年代以來，市場(chǎng)化的擴(kuò)展抑制了這種分隔傾向。但隨著城市經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)倚賴型演變，分隔傾向再度趨于明顯。這主要是由房地產(chǎn)業(yè)的地方性所決定的。房地產(chǎn)業(yè)完全是本地經(jīng)濟(jì)，幾乎不需要大范圍的分工合作網(wǎng)絡(luò)的支持，因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展最重要的要素——土地和信貸，都是本地化的：土地由本地政府供應(yīng)，房地產(chǎn)信貸由本地銀行發(fā)放。因而，很可能，城市經(jīng)濟(jì)集中于房地產(chǎn)業(yè)，正在抑制要素在全國(guó)范圍內(nèi)的有效配置。

　　更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的收益也完全是本地化的，對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能有很大的溢出效應(yīng)。因而，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中異軍突起，有助于各個(gè)城市形成一個(gè)關(guān)系非常密切的、由地方政府與產(chǎn)業(yè)界的熟人組成的、圍繞著房地產(chǎn)的利益共同體。

　　這個(gè)共同體的自覺意識(shí)會(huì)越來越強(qiáng)烈，原因正在于出讓土地的程序的市場(chǎng)化改革。在地方政府壟斷土地供應(yīng)的情況下，出讓程序越是市場(chǎng)化，有能力獲得土地的企業(yè)就越少，因?yàn)椋�只有企業(yè)實(shí)力達(dá)到相當(dāng)程度，才能夠拿得出買地的錢來。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的演變趨勢(shì)是寡頭化，外圍的小型

　　從另一個(gè)角度看，地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的控制權(quán)隨之強(qiáng)化。相對(duì)而言，地方政府對(duì)其他行業(yè)的要素的控制不像房地產(chǎn)業(yè)這么明顯和絕對(duì)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是1990年代以來地方政府?dāng)U張其控制經(jīng)濟(jì)之權(quán)力的一個(gè)推動(dòng)力量。

　　這樣，1990年代中期以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給了地方政府一個(gè)擴(kuò)張其影響市場(chǎng)的權(quán)力的難得機(jī)遇。因而，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的某些典型特征——經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的地區(qū)分隔，也再度表現(xiàn)出來。那些迅速向房地產(chǎn)業(yè)集中的城市經(jīng)濟(jì)，形成了一種脫離全國(guó)市場(chǎng)所保障之廣闊的分工合作網(wǎng)絡(luò)的傾向，行政區(qū)劃再次成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的天然邊界，房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮的中心城市與全國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的離心力越來越大。因?yàn)椋�城市�?jīng)濟(jì)的訴求與全國(guó)經(jīng)濟(jì)已存在脫節(jié)。畢竟，地價(jià)、

　　一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)為主體的城市經(jīng)濟(jì)體，會(huì)讓地方政府的視野轉(zhuǎn)向內(nèi)向，轉(zhuǎn)向一種絕對(duì)的群體利己主義。從某種程度上可以說，傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，就內(nèi)在具有這種傾向，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的巨大變化，則為此提供了新動(dòng)力。