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顧海波
中國房地產獨立思考者 高級經濟師
中國房地產存在太多的誤區，把宏觀調控簡單、機械教條地理解為“房地產漲幅趨緩”是最大的誤區！
住宅首先、本質的用途是居住而不是投機和投資。在房地產市場上，必須最大可能地“遏制投機、抑制投資”。住宅要首先賣給本地區的老百姓，不能本末倒置，在本地有效需求不足的情況下，靠外來投機來支撐本地房地產和經濟的所謂“繁榮”。近幾年，長三角、北京、珠三角充斥著大量的國內外投機客。根據《2004年中國房地產金融報告》，2004年上海二手房成交量中有46.6%是次新房，如若加上出租和尚未出售的次新房，投機和投資的比例要遠遠超過統計數據，長三角、珠三角和北京等城市大致也差不多，大量的住房(次新房)在流通領域，隨時會拋出，具有很大的不確定性和風險。如果只對房產供應進行調節和調控，而不對房產需求進行調節和調控，不對房地產投機進行重點打擊和調控，將會影響、延誤房地產調控的進程和效果。
前天，國務院辦公廳轉發了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定：“為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。”這可謂打擊房市投機的一記重拳。
要嚴打投機，當務之急是要確定什么是投機，對投機進行明確界定。從我國人多地少的國情出發，我認為每戶二套以上就應該算投機。同時，打擊投機不能只盯住大房型，因為熱錢也會投機小房型。事實上，現在大城市市中心的小房型房投機投資客高達80%~90%，個別樓盤更高。
其次，必須建立房地產國內外聯網，實現信息共享。否則，打擊投機就是空話，鼓勵自住也無從說起。因為投機者可能不在同一城市購買多套房產，而是在不同城市購買多套房產。
再次，要課以重稅。雖然課以重稅在《意見》中已經有明確的體現，但《意見》對前一段時間國稅總局反復重申的二手房交易應征20%所得稅只字未提，這同國家稅務總局最近的說法和我國稅法“財產轉讓應征20%所得稅”的規定相悖。這對打擊國內外“熱錢”對房地產的投機力度太小，可能起不到“遏制投機、抑制投資”的作用。國外發達國家二手房交易增值部分征稅一般都在20%以上，泡沫嚴重時稅率提升到50%左右，而且有的國家還采取累進征稅，以抑制投機。這一點，值得我們借鑒。
房地產作為支柱產業或重要產業是經濟轉型過程中特有的產物，隨著經濟發展轉型的完成，房地產業的逐漸淡出是歷史的必然。在房地產宏觀調控上，我們還必須突破一個“誤區”——穩定房價就是“房價不能跌”、“房價漲幅趨緩”。中國房地產存在太多的誤區、太多的悖論、太多的失衡，把宏觀調控簡單、機械教條地理解為“房地產漲幅趨緩”是最大的誤區！這也是我國房價、房地產投資越調越高的深層次原因。房價大起之后必然會有回落，這是價值規律所決定的。不管中短期表現形式如何，但從長期來看，房價違背不了價值規律！違背價值規律必然會受到價值規律的懲罰。
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