秋風：打破地產的雙重壟斷

　　權利經濟學·秋風專欄

　　看清兩個環節

　　目前土地制度基本框架是：國有土地與農村集體土地權利絕對不平等，只有國有土地可供建設城市居民所需之商品房。因此，建設房屋的土地只能由地方政府壟斷性供應，而

地方政府事實上只向房地產開發商出讓土地。

　　地方政府壟斷土地供應，開發商壟斷城市房屋供應，這一雙壟斷模式導致的第一個后果是，農民喪失了獲得土地轉換用途所帶來的絕大部分增值收益。尤其有趣的是，地方政府從農民那里獲得的是完整的土地所有權，但轉過臉來出讓給開發商并由開發商移交給市民的，卻只是70年的使用權。地方政府用一只普通雞蛋的價錢買了一只會下金蛋的母雞。

　　本來，一些城市的城中村農民已經在從事

　　這樣的邏輯也恰好提醒人們，假如城市居民可以直接到城中村，或者到毗鄰國有土地的農村購買農村土地自行建設住房，其價格肯定會比從

　　在有些城市近郊，確實有一些鄉村自行開發商品房，其銷售價格遠低于由開發商向政府買地再蓋房屋出售的價格，只是在目前土地制度下，此種房屋的產權不能得到有效保障——當然，普通的70年產權又有多大保障呢？

　　因此，解決城市房屋價格騰漲的釜底抽薪之計，就是實行農村集體土地與國有土地權利平等，農民可以跟城市政府一樣直接向城市居民出讓其土地的建設使用權，城市居民可以通過這種方式獲得土地，以家庭或多個家庭聯合的方式，建設住房。開發商模式即使仍然存在，也只是作為自建住房的補充。

　　這樣的結果必然是，農民不會喪失土地，成為無地農民，反倒可以獲得一筆比政府征用高得多的土地收入，城市居民則可以以低成本擁有住房。目前的征地模式既損害了農民利益，又使農民在某種程度上喪失了自我實現現代化、自我融入現代經濟體系的權利，也給城市民眾解決住房問題帶來了沉重的負擔。

　　只有地方政府從中獲得了巨大的好處，而房地產開發行業也畸形地膨脹成為城市經濟的主要增長動力，房地產業富豪迭出。在下一篇文章中筆者將分析城市這種經濟結構變化帶來的不良后果。此處則想指出，這種雙重壟斷模式，也正在讓城市的居住生態和人文環境惡化。

　　水泥森林時代的城市

　　一個一個城市正在告別具有地域色彩的和人文內涵、多樣化的居住生態，而退化到千城一面、千篇一律的水泥森林時代。這片森林沿著城市中心，按照同樣的模樣，向四周瘋狂擴展。

　　這是土地-房屋雙重壟斷模式的必然結果。因為，這兩個主體的行為都是由利潤動機支配的，城市政府永遠傾向于刻意抑制供地規模，借以抬高土地現價，并維持土地價格持續上漲的長期市場預期；至于開發商，則永遠傾向于實現最大的容積率。結果是顯而易見的：凡是已開發的地方全部是高度擁擠，幾乎每個小區被開發商盡可能地塞進最大數量的人口，盡管每個城市其實都有廣闊的郊區。

　　在這種雙重壟斷模式下，絕大多數人喪失了按照自己的審美趣味設計自己住房風格的自由，而不得不接受開發商的審美暴政。居住風格的單調，必然使城市美麗迅速流失。

　　城市的人文生態也完全被目前的城市開發模式毀壞。以北京為例，十余年來，無數專家呼吁保護古都風貌，但除了一些孤零零的古代建筑，還有多少古都風貌可言？而破壞古都風貌的罪魁，就是目前的土地-房屋雙重壟斷制度。在這種制度下，城市喪失了自我更新的生命力，居民沒有權利像農民一樣對自己居住的房屋進行零星的、持續的翻建，只能任由其積累到徹底衰敗的地步，由政府拆遷，再出售給開發商成片成片地開發。而這種開發模式當然切斷了城市的文脈，也徹底打散了城市居民之間形成的關系網絡。

　　居住形態的變化必然影響城市的文化生態，各地具有特色的胡同文化、弄堂文化等紛紛消失。所有人都被塞進相互隔離的公寓，過起了一種被文化批判家們猛烈抨擊的“現代”生活。而這又必然影響到民眾的心靈。鄰里相望、互幫互助等等倫理道德風尚趨向稀薄。

　　有人說，中國土地資源短缺，所以，國人只配享受這種水泥森林式的生活。這是不著邊際的說法。針對某些人所焦慮的糧食供應問題，有學者早就指出，這個世界從來不缺糧食，只要你有錢。在1960年前后糧食供應最為緊張的時期，收入較高的城市人口也比產糧的農民吃得飽、吃得好，今天更是如此。

　　事實上，城市化是提高個人創造財富效率的主要途徑，因而也是解決糧食問題的根本出路。而大規模城市化必然要求土地大量轉化為城市用地。目前城市政府壟斷城市用地，與其說是為了保護土地、耕地資源，不如說是為了保護政府的供地壟斷地位，而這種壟斷已經讓城市居住空間日趨逼仄，可能確實讓市民在居住上節約了一丁點土地，但所有居民的生活品質都受此拖累；另一方面，地方政府利用其供地壟斷地位制造的一波一波集貿市場熱、開發區熱，又浪費了多少土地。

　　面對這些嚴峻的社會與文化問題，筆者提出一個根本命題：改變目前的土地-房屋雙重壟斷模式，讓人民自己蓋自己的房子。如果真心保護農民權益、真心希望城市民眾“居者有其屋”，那就該實現國有土地與農村集體土地的權利平等。這或許可以使城市建筑、社會、人文生態變得更加人性化、合理化。