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在目前房價的討論中，有人辯護說，房地產不是壟斷的產業。這要看怎么說。的確，人們通常以一個企業是否在所在的行業占據較大市場份額，來界定這個企業是不是壟斷企業，這個份額界線總要在百分之幾十的水平。這種基于壟斷的原始定義的判斷，是關于全局壟斷的判斷。但是必須指出，房地產在地域方面具有局部壟斷的性質，而局部的壟斷同樣會給企業帶來超額的利潤。
讓我們以大家熟悉的自行車保管費為例，說明什么是局部壟斷以及為什么局部壟斷同樣會帶來超額利潤。
十多年前山地車比普通自行車時髦得多也昂貴得多的時候，廣州市的自行車保管站對白天保管一次自行車的保管費是普通車三角，山地車五角。當時，大眾品牌一般質量的普通車大約賣200多元，而剛剛時髦起來的相當粗笨的山地車，卻要賣600到700元，好一些的售價超過1000元。既然如此，理論上自行車丟失要負賠償責任的保管服務，對普通車收費三角，對山地車收費五角，在比例上也講得過去。
可是很快就時過境遷，山地車雖然仍很時髦，身價卻是一落千丈，并不比普通車貴，但是山地車的保管費依然比普通車高出一大半，表現出一種“價格剛性”。這里，最關鍵的因素是自行車保管的服務帶有一定的壟斷性。比如你騎自行車到一個商場去，這個商場的自行車保管站就壟斷了你要在這里存放自行車的市場需求。自行車保管費是行政管理的價格，主管部門不去調整，下面就照收不誤，決不客氣。
進一步我們可以設想，如果誰別出心裁地下令山地車必須保持600元以上的價位，不許降價，這樣的行政價格能否保持呢？不能。因為自行車的生產和銷售競爭得厲害，誰不降價，就要被市場淘汰出局。但是自行車保管費的情況卻完全相反，僅僅因為沒有人下令降價，山地車保管費就能夠保持比普通車高很多的價位。山地車即使要求它不降價也要降價，山地車保管費卻只要沒要求降價它就不降價，差別在于一個競爭一個壟斷。每個自行車保管站都壟斷了一塊地盤，這種局部壟斷，是自行車保管費的“價格剛性”能夠成立的根本原因。
在任何競爭比較充分的市場上，如果供求形勢朝著供大于求的方向發展，價格就一定下跌。個別廠商不肯降價，不肯討好顧客，那就一定被市場淘汰。但是帶壟斷性質的企業，卻可以堅持不降價，可以不怕得罪顧客。
房地產的局部壟斷，是對地段的壟斷。這種局部壟斷，同樣帶來高額利潤。不是說房地產的格言是Location，location，andlocation嗎？壟斷了一塊好地方，怎么會不奇貨可居呢？
事實上只要壟斷了土地和房源，就可以利用這種局部壟斷，采取比如說提高空置率的辦法，減少住宅供應，迫使房價上升。提高空置率是很容易做到的，例如標出天價，讓絕大多數人望而卻步。這樣做不僅提高了空置率，也有效地抬高了房價，讓整個房地產市場進入“高房價———高空置率———更高房價”的循環。當然，還可以干脆散布房子已經大部售出的虛假信息，只放很少的房源應市。
開發商之間是有競爭的，但是他們之間的競爭，是一種重復博弈的競爭。學過博弈論的人都知道，在目前這種如果聯手提高空置率參與博弈的所有開發商都能夠得到很大甜頭的背景下，重復博弈很快會誘致博弈各方達成默契，以享受“高房價———高空置率———更高房價”這個循環帶來的超額利潤。
小如自行車保管，大到房地產，經濟生活中這種個別企業占有市場份額并不大的“非典型”壟斷，其實比較普遍。看來，我們的經濟學理論對于這種“局部壟斷”的研究，還做得很不夠。
□王則柯(中山大學嶺南學院教授)
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