|
□林江枰
央行擬推新的按揭政策，即把購房首付款比例從目前的最低2成提高到4至5成的傳聞，雖然已經被辟謠，但接著又有媒體報道說，央行將于本周邀請多家房地產公司開會，商議“房貸首付”問題。對于這則報道，沒有誰站出來辟謠，看起來消息是確鑿的。
對于“房貸首付”這樣的制度設計問題，并不僅牽涉到開發商的利益，更牽涉到公眾的利益，僅僅問計于開發商顯然有失公平。因為，開發商的利益訴求早已表達得淋漓盡致，而消費者則由于過于分散，處于絕對的劣勢，利益訴求渠道不暢。設計、制定關乎房價的調控政策，更應該問計于公眾而非開發商。
在中國的房地產市場上，開發商掌握著絕對的話語權，他們可以自由操縱市場。比如，在北京商品房共計約12.7萬套沒賣的情況下，開發商依然制造了“房屋供不應求，漲價熱銷”的謊言。在這種情況下，如果開發商參與房市調控政策的設計，相關政策只能體現開發商的利益，強化開發商的強勢地位。果真如此，出臺調控政策還有什么意義？
開發商具有天然的逐利傾向，而房地產調控的目的在于，對開發商過分強烈的逐利沖動進行抑制，維護房地產市場的健康發展，防止房市被引入歧路。既然如此，與房地產調控相關的政策設計，倘若僅問計于開發商，他們肯定不愿意提高房貸首付比例。畢竟，有哪個開發商愿意政策的制定者，為自己套上一個枷鎖？
退一步說，即使僅僅問計于民，也比僅問計于開發商更能取得符合當今現實的確切信息。并非每一個人都愿意大幅提高“房貸首付”比例。比如，急欲購房的人就反對這樣做。只有買不起房又痛恨房價高企、痛恨操縱房市牟取暴利的開發商的人，才會主張大幅度提高“房貸首付”比例。這種交鋒會促使政策的制定者，得到更為全面的信息。當然，銀行同時征求開發商與公眾的意見，更顯公平。
房市政策問計于開發商，體現出來的其實是一種現實困境。一方面，由于開發商自有資金有限，其絕大部分資金來源于銀行，銀行在某種程度上已被房產商“綁架”。截至2005年底，房地產貸款達到3.07萬億元！另一方面，作為房地產業中的一個利益相關者，銀行也在房市的“繁榮”中獲益頗豐。銀行與開發商一樣，渴望房市的“繁榮”能夠持續下去。在這種情況下，銀行就難以超然于利益之外，制定出更為合理的調控政策。
由此，銀行便處于一種極端的矛盾狀態。作為利益的主體之一，它希望房市穩步上升，細水長流，為自己爭取穩定的利潤；作為國家宏觀調控中的一部分，央行也需要制定出符合經濟大局的政策，與中央的宏觀調控政策遙相呼應，以盡管理之責。但是，在公眾與開發商之間，顯然開發商的立場與銀行最為接近，或許，這就是央行問計于開發商的原因。
也正是這一點提醒我們，相關政策的制定和實施，必須由與房地產沒有直接利益聯系的相關部門來主導，否則，房地產調控政策，即使出臺，恐怕也難免令公眾失望。
| 
