喬新生：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商該不該給低收入者蓋房

　　我們不能寄希望于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商慈悲為懷，放棄自己的利潤(rùn)，我們應(yīng)該求助于政府，希望政府理順各方面的法律關(guān)系，為消費(fèi)者建立公平的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系創(chuàng)造條件。

　　喬新生

　　陜西電視臺(tái)“開(kāi)壇”欄目制作“科學(xué)發(fā)展觀”系列節(jié)目，要求我和另外一個(gè)嘉賓討論

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中面臨的問(wèn)題。主持人引用了中國(guó)房地產(chǎn)大亨的一句話，認(rèn)為房地產(chǎn)商本來(lái)就不該為收入低的人蓋房子，然后征詢我們兩位學(xué)者的意見(jiàn)。我的同行認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商惟利是圖并不錯(cuò)，他只是說(shuō)了實(shí)話而已。

　　主持人征詢我的意見(jiàn)，我說(shuō)在土地私有制條件下，土地所有權(quán)人當(dāng)然可以根據(jù)自己的偏好選擇房屋的銷(xiāo)售對(duì)象。但問(wèn)題在于，中國(guó)實(shí)行城市土地國(guó)有制，在國(guó)有土地上蓋房子，當(dāng)然不能僅僅考慮到部分群體的利益，如果

　　我們是土地所有權(quán)人，按照憲法和法律規(guī)定，我們授權(quán)政府行使土地的所有權(quán)，政府按照憲法和法律規(guī)定出讓土地的使用權(quán)。一些地方政府官員沒(méi)有履行自己的職責(zé)或者不依法辦事，將城市中心的大片土地出讓給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。這些土地開(kāi)發(fā)商在取得各種許可權(quán)利之后，在城市中心建起了高檔的商品房。由于價(jià)格持續(xù)走高，普通老百姓買(mǎi)不起，所以，在許多城市出現(xiàn)了房屋空置率越來(lái)越高的問(wèn)題。正因?yàn)槿绱耍�中央政府才三番五次�?shí)行宏觀調(diào)控，希望商品房市場(chǎng)能夠健康有序發(fā)展。

　　但有些地方政府并不買(mǎi)賬，他們與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商唱一個(gè)調(diào)子，不斷地提高商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，制造虛假政績(jī)。而普通的老百姓不得不在城市邊緣地區(qū)購(gòu)買(mǎi)自己的住房。城市的運(yùn)行成本越來(lái)越高。

　　由此可見(jiàn)，我們不能把我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題全部歸咎于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而應(yīng)該把注意力集中在各級(jí)地方政府身上。中央政府的宏觀調(diào)控措施之所以難以取得成效，根本原因就在于，在現(xiàn)行的財(cái)政體制下，中央政府與地方政府存在著經(jīng)濟(jì)上博弈關(guān)系，中央政府通過(guò)“分稅制”和對(duì)國(guó)有大型壟斷企業(yè)利潤(rùn)的控制，確保了中央政府的財(cái)政收入，而地方政府只能依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)維持地方財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)。如果不從憲法的角度重新設(shè)計(jì)我國(guó)的財(cái)政體制，給地方政府履行自己的職責(zé)保留適當(dāng)?shù)呢?cái)稅權(quán)，那么，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)攫取收入的沖動(dòng)必然存在，地方政府官員仍然會(huì)通過(guò)各種方式抬高城市房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　在解決了中央政府與地方政府之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)利分配關(guān)系之后，必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，通過(guò)各級(jí)人民代表大會(huì)，確保城市規(guī)劃設(shè)計(jì)不侵犯公共利益。在一個(gè)以人為本的城市，城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括商品房住宅建設(shè)，都必須受制于城市總體規(guī)劃；而城市總體規(guī)劃必須得到廣大市民或者城市人大代表的批準(zhǔn)。如果人大代表不同意修改城市規(guī)劃，不同意將城市大片區(qū)域出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么，地方政府就不能單方面作出決定，通過(guò)拍賣(mài)的方式出讓土地使用權(quán)。

　　在確保城市規(guī)劃得到公眾普遍認(rèn)可之后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)的方式，邀請(qǐng)那些具有社會(huì)責(zé)任感的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，參與城市房屋建設(shè)。這些開(kāi)發(fā)商只能在規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)從事城市公共房屋建設(shè)，其土地價(jià)格略低于高檔

　　在解決城市常住居民的住房問(wèn)題之后，可以在城市郊區(qū)或者城郊結(jié)合部特定的區(qū)域建造高檔別墅。高檔別墅的土地使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)高于公共房屋的土地使用費(fèi)，而且在高檔別墅保有期間，應(yīng)當(dāng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，并且把這些稅收用來(lái)支付城市公共房屋的維修費(fèi)用。

　　現(xiàn)在，有些地方政府為了早出政績(jī)、多出政績(jī)，將

　　中央政府通過(guò)金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，多次提高房地產(chǎn)貸款利率。這樣做，對(duì)開(kāi)發(fā)商不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè)鏈中，開(kāi)發(fā)商前面由地方政府大力支持，開(kāi)發(fā)商后面有建筑承包商墊底。中央的財(cái)稅政策在短期內(nèi)也不可能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性效果，因?yàn)橹灰�地方政府仍然存在著“�?jīng)營(yíng)城市”的利益沖動(dòng)，他們一定會(huì)減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并且通過(guò)各種方式將責(zé)任推卸給消費(fèi)者。只有嚴(yán)格約束地方政府，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)那些按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房最終淪為“房奴”的消費(fèi)者冷嘲熱諷的時(shí)候，我們不能寄希望于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商慈悲為懷，放棄自己的利潤(rùn)，我們應(yīng)該求助于政府，希望政府理順各方面的法律關(guān)系，為消費(fèi)者建立公平的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系創(chuàng)造條件。商人該不該給收入低的人建房呢？當(dāng)然應(yīng)該。但是，我們不能指望商人提高政治覺(jué)悟，舍棄自己的既得利益，為窮人精打細(xì)算。我們應(yīng)當(dāng)督促政府履行自己的職責(zé)，真正解決居民住房難、住房貴的問(wèn)題。當(dāng)然要做到這一點(diǎn)，我們必須積極參與民主政治體制改革，選出為我們普通老百姓服務(wù)的人大代表。