喬新生：民主是房地產市場改革的坦途

　　民主是解決我國房地產市場中所有問題的坦途。如果不加快民主政治體制改革，要想解決我國城市房地產市場中存在的問題，無疑是緣木求魚。

　　喬新生

　　一位記者朋友采訪到這樣一個事件：某縣城為了招商引資，與開發商簽訂了商品房購

銷合同。商品房建成以后，政府決定下屬所有的部門都必須分擔商品房銷售工作。由于商品房價格較高，所以，消費者每購買一套商品房，政府有關部門補貼10000塊錢。記者朋友問，該如何解讀這一現象？

　　我開玩笑說，如果是市場原教旨主義者，那么，一定會痛批政府的不當干預行為。但是且慢，假如政府真是為了解決城鎮居民的住房問題，假如所有的操作包括招商引資行為都是合法的，那么，政府的做法可能并無大錯。

　　記者朋友十分詫異，他認為這樣一個簡單的案件，居然還能如此分析，愿意洗耳恭聽。

　　我接著說，在現代市場經濟社會，有些產品是屬于純粹的市場產品，而有些產品則屬于公共產品或者準公共產品。在一個城市，如果任何一個城區都允許

　　從招商引資的環節來看，我們應該首先分析，當地的房地產市場是否屬于供不應求？老百姓是否缺少基本住房？如果為了改善老百姓居住條件而招商引資，那么，政府不但不應該受到批評，反而應該受到表揚。其次，房地產開發商是不是在批準的城市規劃范圍內，合法建設城市住宅？在新建住宅的過程中，是不是按照國家的有關規定合理操作？是不是從中牟取了暴利？如果政府為了解決當地居民的住房問題，在經過批準的城市規劃范圍之內，通過公開競價的方式，引進房地產開發商從事商品房開發建設，并且與開發商簽訂了房屋包銷合同，那么，政府不需要承擔任何的法律責任。

　　反過來，如果政府為了增加財政收入，隨意招商引資；為了吸引房地產開發商炒熱房地產市場，與其簽訂顯失公平的商品房購銷合同，那么，政府的行為就涉嫌違反法律規定，應當承擔民事或者行政責任。

　　如何判定政府行為的性質呢？標準非常簡單，那就是看城市規劃是否經過了當地人大批準，房地產開發項目是否征求了當地居民的意見。如果在城市規劃未經批準，房地產開發沒有征求城市居民意見的情況下，政府有關負責人一意孤行，那么，政府有關負責人應當為此承擔法律責任。

　　當房地產開發商將房屋交給政府之后，政府應該按照公平的原則分配房屋。如果為了減輕財政的負擔，通過層層壓指標的方式，將責任下放給政府各個部門，由政府所屬部門承擔相應的損失，那么，政府的決策就是錯誤的。至于是否應該由政府所屬部門提供房屋補貼，則是另外一個方面的問題。在大方向確立以后，再來討論技術性操作問題。

　　如果政府是為了解決老百姓住房困難的問題，通過招商引資進行商品房開發建設，那么，政府應當量力而行，如果財政補貼過多，政府難以承受，那么就應該停止有關開發項目；如果為了出政績，而大包大攬，最終卻讓下屬部門承擔有關的損失，則是一種推卸責任的做法。

　　那么，如何判定政府的行為是否屬于推卸責任呢？標準仍然十分簡單，那就是考察政府的決策是否聽取了公眾的意見，在價格確定、房屋分配等方面是否按照城市居民的要求，實行民主化操作。如果政府有關部門在確定房改政策的時候，充分征求了當地居民的意見，并且按照公平的原則，照顧到了方方面面的利益，那么，政府的補貼行為就是合法行為。反過來，如果政府有關房改政策厚此薄彼，給下屬部門造成了沉重的負擔，那么，政府的決策就是缺乏民主的錯誤決策，政府負責人應當承擔行政責任。

　　由此可見，當我們在談論城市房改問題的時候，一定要遵從民主的原則，如果缺乏民主決策意識，那么，一切討論都會陷入到無休無止的爭論之中。反過來，如果按照民主原則對政府的行為進行衡量，那么，在有些情況下政府直接參與到房地產市場中從事交易，并不是不可接受的。關鍵在于政府在每一個環節都必須時刻接受居民的監督，不能我行我素，將個人意志強加在普通老百姓的身上，更不能與房地產開發商沆瀣一氣，直接或者間接地盤剝老百姓。

　　民主是解決我國房地產市場中所有問題的坦途。如果不加快民主政治體制改革，要想解決我國城市房地產市場中存在的問題，無疑是緣木求魚。