王小廣：揭穿房地產業發展十大謊言

http://whmsebhyy.com 2006年05月14日 14:58 新華網

　　謊言一：房地產是國民經濟和地方最大最重要的支柱產業。

　　房地產應該是一種被動的產業，而不是主動性的產業，即使它在結果上對經濟起著支柱性的作用，但也是被動的。房地產的支柱性體現在消費上，而不是投資上。

　　謊言二：大眾進行房地產投資將會獲得相當豐厚的投資回報。

　　房地產是大眾消費品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產不僅不會得到所謂的高回報，而且風險極大。

　　謊言三：利率高低是影響購房行為的重要因素，短期內調升利率對房地產增長形成較大影響。

　　這在今天的中國并不適用。理由是：中國的利率是浮動的，按揭貸款一般都在20年，即房價的利率成本取決于20年或30年的平均利率水平，而不是某一個時段的利率高低。買房可以節省錢但不能賺大錢，而在房價大漲時購房將會支出過多的成本。

　　謊言四：一些房地產商說，我不為大眾生產住房，僅為少數高收入階層造房，賺的是他們的錢，不傷害窮人，而窮人的住房問題丟給政府管好了。

　　這是典型的打著市場經濟的旗號發計劃經濟的橫財。如果一個行業(競爭性的)無力滿足大多數的產品需求，那這個產業不僅不成熟，而且也不會成功。

　　謊言五：自住需求占多數就不出現泡沫。

　　由于自住需求基本是鎖定的，不流動的，投機資金規模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實際上是少數操縱多數，而不可能是多數操縱少數。在中國的房地產市場上，由于住房的自有率很高，許多城市都在八成以上，投資或投機性住房需求超過10%就會構成泡沫。

　　謊言六：城市化是房價上漲的主要推動力。

　　像北京、上海這樣的大都市城市化，每年新增人口很少，例如2004年北京和上海僅分別新增人口37萬人和31萬人，增長率分別為2.54%和1.81%，其中自然增長率分別為0.07%和0，這里還有郊區人口農轉居的部分，這樣的增長率不可能造成房地產如此快的速度增長。

　　謊言七：地荒論和地價決定房價論。

　　對北京、長三角和廣東省的土地供應所進行的細致分析表明，中國的許多地方(包括五大重點地區)根本就不存在土地供應不足的問題，“地荒論”是房地產商為了炒作住房而杜撰的。

　　謊言八：房價收入比高并不說明有泡沫，中國國情的土地極度稀缺，決定中國房價相對較高。

　　房價收入比是一種綜合性指標，它不僅反映了房價可能過高，而且意味著消費者的支付能力有問題。房價收入比過高就是泡沫。

　　謊言九：房價不能跌，房地產業不能衰退。

　　對于一個已經出現泡沫的產業而言，早點破比晚點破要好。這種言論讓人聽著好像是一些地方政府和既得利益者在“要挾中央政府”。

　　謊言十：房價增幅只要保持不超過GDP增幅，房地產就是健康的。

　　中國GDP相對其他國家會高些，但中國GDP增長是除了價格后的實際增長。房價增幅與GDP增幅平衡，再加上房地產投資和消費自身的增幅，顯然其增長將比GDP高至少一倍以上，除了一定階段，房地產投資不可能長期以高于GDP幾倍的增幅遞增。

　　(王小廣，

國家發改委經濟研究所室主任研究員)