謝紅玲：誰來終止房地產推漲游戲

　　作者：謝紅玲 來源：中國經營報

　　房價猛漲，帶動地價；地價高起，再拉升房價——房價與地價之間正在形成正向互動，獲利的是開發商和地方政府，買單的是所有購房者。中央動用金融杠桿平抑房價，加息、加息、再加息，良好的意愿卻造成了負面的結果：房價再度被拉升，而且從購房總款和還款利息兩方面進一步加重了購房者負擔，銀行卻成為受益者。

　　是誰讓購房者陷入如此尷尬的境地且越陷越深？

　　追根溯源，卻是我們所有參與了住宅交易的購房人自己作繭自縛。作為賣方，開發商再想賣高價也不能拍腦門，他得看看買方能否接受他的定價。恰恰是市場上旺盛的需求、有限的供應給了開發商漲價的底氣，是參與了正式銷售前的內部認購活動的準客戶給了他們調價的尺度——從先前的內部認購登記到如今廣為流行的置業卡認購，其實都是開發商進行客戶摸底的手段，他們根據積累的客戶量決定售價。此前，他們已經根據項目成本、周圍樓盤的價格定出基本價位，再根據客戶儲備情況和整個住宅銷售市場走勢在這個價位的基礎上做調整。上百套房子、五六百個意向客戶，豈有不漲價之理？

　　真正促成房地產熱銷行情、推動

　　一個不容忽視的事實是，在市場需求被放大的同時，由于房地產開發與交易管理制度的不完善和土地市場調控不到位造成了現時期內由土地有效供應量減少導致的商品房供應尤其是中低檔商品房供應的不足，這種現象在北京及一些二線城市都很突出。需求在放大，供應在減少，且供求錯位，結局必然是供求關系嚴重失衡，價格杠桿發揮作用，商品進入價格上漲區間。這種勢頭被精明的開發商洞悉后，變本加厲，紛紛采取惜售策略以謀取更高利潤，市場被帶入“博傻”時代——誰賣得越慢誰賺得越多，根本無須在營銷上下工夫，不同品質的樓盤雞犬同升天。當房價嚴重背離價值后，市場的報復行為將爆發，地產泡沫破滅，打擊面將是所有房產持有者。

　　房地產的推漲游戲將止于消費者理性的回歸。

　　在我們身邊，不乏這樣的人群：大學畢業工作三兩年，手頭積蓄只有幾萬元，卻加入了新商品房消費大軍，以每月四五千元的收入償還月均3000多元的貸款，淪為不折不扣的房奴。家庭積蓄三四十萬元，月收入總和1萬元，卻購入總價超過150萬元的房產，背負上百萬元的債務，本想改善居住品質，整個生活品質卻急劇下降。擁有可支配資金上百萬，卻憑借貸款購進十幾套住宅做投資，終因無力還貸又未能如愿轉手而斷供，被銀行沒收，錢房兩空——非理性購房者開始吞咽自己種下的一枚枚苦果。上海某高檔物業新房賣出價每平方米3.5 萬元，二手房交易價格只有每平方米2.5萬元，價格嚴重背離價值讓房價只漲不跌神話頃刻破滅。

　　解鈴還須系鈴人。既然是大家的非理性需求推漲了房價，那么就需要大家從購房狂熱中跳脫出來，回歸理性消費。放棄買房一步到位的念頭，樹立梯級消費觀念，在買房時量力而行。可以先租房住，有了一定積蓄后買個低總價的小

　　銀行的“撤火”和交易信息的透明有助于消費者理性的回歸。

　　一位潛心研究金融市場的專家觀察了樓市后，得出一個結論：樓市比股市還黑。他的依據是房地產市場的信息透明度比股市還差。盡管政府已經開始對在售樓盤信息進行網上公示，但一些開發商仍然有辦法鉆空子、制造虛假信息混淆視聽；同時，消費者無從獲知不同區域日后是否還有商品房項目供應。這就需要政府制定更嚴格的交易市場監管制度，并且提前公示可開發用地規劃，減少開發商拍地的恐慌性和消費者買房的恐慌性。

　　而銀行無論從控制自身的貸款風險出發，還是從引導客戶的理性貸款消費出發，都應該嚴格放貸程序。除了對申請人的資金實力、還款能力進行嚴格審核外，還應該提高放貸門檻，不再助長那些非理性消費行為。

　　最后，需要申明的是，房價的上漲也有其現實基礎。

　　整個城市功能的完善、區域交通環境的治理、城市綠化率的提高，以及產品品質的升級、開發成本的上升，都會帶動房價的上行。此外，還有一個很現實的問題，即商品房兼具消費品屬性與投資品屬性。在我國大眾投資渠道狹窄、投資需求強勁的時期，很多人的購房行為包含了消費與投資雙重訴求。這些因素合在一起，勢必帶動房價的上漲。我們不必聞漲即驚。真正需要警惕的是房價的飛速上漲，警惕房產價格與價值的嚴重背離。