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李開發(fā)
最近一度時(shí)間，由于房?jī)r(jià)暴漲，人民群眾反映強(qiáng)烈，好象房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該千刀萬(wàn)剮，應(yīng)該承擔(dān)全部責(zé)任，政府、社會(huì)公眾與傳媒一致認(rèn)為好象要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商采取什么樣的措施，要房地產(chǎn)開發(fā)商放棄利潤(rùn)目標(biāo)，把價(jià)格降下來(lái)，或者要出臺(tái)什么新的約束措施，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。作為一個(gè)專業(yè)研究經(jīng)濟(jì)法規(guī)、研究城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市經(jīng)濟(jì)的人員來(lái)說(shuō)，我的感
覺有些另類。我認(rèn)為，我們的許多做法，恰恰侵害了開發(fā)商的合法權(quán)利。政府可以執(zhí)法，政府可以監(jiān)管，但不能說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商有過(guò)，除非我們能證明他違反了那條法規(guī)。
在此先做一個(gè)聲明，我是最早提出應(yīng)該抑制房地產(chǎn)暴利的學(xué)者，也是促進(jìn)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)文件出臺(tái)的專業(yè)人士。許多講話、文章可查證，因此不要被人們認(rèn)為我是站在房地產(chǎn)開發(fā)商一邊的經(jīng)常學(xué)家，也不要認(rèn)為我們得了某些集團(tuán)的利益而為他們呼吁。事實(shí)上，我們要搞清楚的，在經(jīng)濟(jì)行為中那些是合法的，那些算違法的。違法當(dāng)然需要制裁，合法的則不應(yīng)受到懲罰。
先舉一個(gè)例。前不久，我坐出租車辦事。駕駛員向我抱怨北京交通太擁擠，抱怨許多高速路至今在收費(fèi)。據(jù)說(shuō)成本早就收回了。抱怨城市輕軌建設(shè)早就應(yīng)該開工，現(xiàn)在是太遲了。因?yàn)槲乙郧霸?jīng)在交通主管部門工作過(guò)。知道高速公路建設(shè)收費(fèi)站是怎么回事。當(dāng)年政府財(cái)力極為有限，為了加快地方交通建設(shè)，改善交通狀況，千方百計(jì)招商引資，希望投資者來(lái)投資。作為投資者有兩種選擇，一是我投資有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)從哪里來(lái)。最起碼我要保本經(jīng)營(yíng)，略有盈利。那么我們的政府知道，如果這樣做，可能成本控制不住，再說(shuō)政府也不敢說(shuō)有多大把握有多少經(jīng)濟(jì)實(shí)力到時(shí)候就能保證向開發(fā)商兌現(xiàn)承諾，最好是開發(fā)商自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商只有第二種選擇，就是自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但是開發(fā)商要測(cè)算，他有沒有希望收回投資并且有一定盈利？于是就有了開發(fā)商在高速公路建成后要自主收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)核定的，但要保證收多年。于是政府與投資商開始發(fā)盤與還盤，你讓我建成后收費(fèi)五年，我不投，因?yàn)椋２粶?zhǔn)這條路的通行量不高，五年我根本收不回投資，加上建設(shè)期幾年，我這么多年頭盡白忙了，還可能有虧損。那么，政府也在測(cè)算，估計(jì)增長(zhǎng)率是多少，但估計(jì)只能是估計(jì)。如果你共招來(lái)10個(gè)可能投資商，如果大家低于一個(gè)回收期的都不投，你政府又想讓人家投資把路建起來(lái)，那就必須讓步，從5年讓到8年，從8年又讓到10年。這個(gè)過(guò)程誰(shuí)也沒有強(qiáng)迫誰(shuí)。大家是平等的，經(jīng)濟(jì)合同的雙方表示自己的意愿是真實(shí)的。達(dá)到一個(gè)限度，投資商把合同簽訂了，人家承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)，虧損了他要自認(rèn)倒霉，盈利了是人家經(jīng)營(yíng)有方。人家按照合同期規(guī)定，對(duì)來(lái)往的過(guò)路車輛收取通行費(fèi)，因此無(wú)可置疑，也是合法的。不能因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展快了，人家早就收回投資了，我們就要人家提前退出收費(fèi)。那是人家的風(fēng)險(xiǎn)投資盈利了，當(dāng)初我們其它投資商為什么不投資啊？另外，我們要問(wèn)一句，如果人家收不回投資，我們承擔(dān)虧損嗎，我們補(bǔ)償人家嗎？如果不是，按照合同法，只有讓人家按合同履行完畢。
房地產(chǎn)開發(fā)也是這種情況。
第一，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原則，法不禁止皆自由。在簽訂合同前，政府已經(jīng)出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)商開發(fā)的相關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)商有約束力，土地開發(fā)合同對(duì)開發(fā)商有約束力。政府不能在后來(lái)單方面追加相關(guān)條款來(lái)約束開發(fā)商。如果追加不是事先明確的、有損于開發(fā)商效益和效率的，也是不合法的。
第二，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有自已產(chǎn)品的定價(jià)權(quán)。企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)人，自主定價(jià)的權(quán)利是法定的，通過(guò)自主的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，然后自主銷售，虧損了開發(fā)商自己承擔(dān)，盈利則是開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)所得。過(guò)去我們學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)，知道許多企業(yè)為了保住品牌，保住利潤(rùn)率，寧愿把一部分已經(jīng)生產(chǎn)的產(chǎn)品毀棄，比如，牛奶商把牛奶倒掉而不降價(jià)出售。想當(dāng)年，我們的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)信仰讓我們義憤填膺，為什么不能把倒掉的牛奶給窮人喝？現(xiàn)在當(dāng)我們進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知道那種做法其實(shí)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一種合法的行為。比方說(shuō)，順義有個(gè)園林專業(yè)戶，今年五一期間早產(chǎn)桃子售價(jià)為每公斤超過(guò)100元，沒有人說(shuō)他是暴利。比方說(shuō)，如果北京市的生產(chǎn)桃子的都聯(lián)起手來(lái)，所有的桃子低于100元/公斤的價(jià)格就不賣，也不能算違法。因?yàn)樘潛p了他自己的擔(dān)待著，與別人無(wú)涉。我們知道，按照市場(chǎng)規(guī)律，就會(huì)有外地的桃源來(lái)補(bǔ)足北京市場(chǎng)。完全市場(chǎng)調(diào)節(jié)的產(chǎn)品，完全按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)操作。當(dāng)然，政府如果要平抑物價(jià)，可以從外地引進(jìn)桃源來(lái)。
第三，房屋是不是商品？目前是。這一條我認(rèn)為很關(guān)鍵。然而查閱目前的所有資料，我認(rèn)為，我們國(guó)家目前對(duì)房屋開發(fā)是當(dāng)商品來(lái)處理的。開發(fā)商就是一般的商品經(jīng)營(yíng)者。商品有自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，生產(chǎn)規(guī)律，商品生產(chǎn)是可以市場(chǎng)調(diào)節(jié)的。比如，某某汽車廠，生產(chǎn)出的汽車就是定價(jià)很高，甚至決定三年不出售一臺(tái)車，那我們管得了嗎，我認(rèn)為我們不應(yīng)該管，因?yàn)樗巧唐飞a(chǎn)者，我們不是股東，虧損也不要我們承擔(dān)，我們沒有資格要求他在某個(gè)價(jià)格尺度上銷售。如果我們那樣做，我們也違反國(guó)家的憲法規(guī)定與經(jīng)濟(jì)法原則。除非我們?cè)诋?dāng)初的開發(fā)合同上明確，多長(zhǎng)時(shí)間，其開發(fā)的商品房應(yīng)當(dāng)進(jìn)入市場(chǎng)銷售完畢，否則我們的事后諸葛亮都是白搭。
第四，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有權(quán)決定自己的經(jīng)營(yíng)方式。不管你說(shuō)囤積居奇也，不管你說(shuō)我是哄抬物價(jià)也好，完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，我自己承擔(dān)成本，我自己開支人員工資。不用說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品住房?jī)赡瓴怀鍪郏褪鞘瓴怀鍪畚覀円膊粦?yīng)該有非議。近幾年，我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)股市是個(gè)賭場(chǎng)，有的說(shuō)連賭場(chǎng)都不如。我們還說(shuō)溫州炒房團(tuán)，說(shuō)國(guó)外的炒房團(tuán)，說(shuō)山西煤老板炒房，我們可以罵娘，我們可以生氣，我們可以譴責(zé)，但炒房違法了嗎？你有本事去炒石油啊，囤積100億噸石油利潤(rùn)還大呢，你敢嗎？炒石油也不違法呀！我們現(xiàn)在講投資，講回報(bào)方式，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)可以自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。炒房與投資是一樣的道理。中航油新加坡公司是炒虧損了，巨虧，加上上市公司，有披露信息的真實(shí)性的要求。治罪是因?yàn)榕缎畔⒌奶摷佟r(shí)下的房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)涉及不到這個(gè)上市公司披露信息的真實(shí)性問(wèn)題，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與盈利的真實(shí)性，不是經(jīng)營(yíng)手段的方式與內(nèi)容。我們應(yīng)該搞清楚。我們講投資，是一種智慧。有人說(shuō)，這是壟斷，那么壟斷是不準(zhǔn)其它企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)嗎？如果不是，就難說(shuō)壟斷。有人說(shuō)是哄抬物價(jià)，那么，物價(jià)上漲了，我們?yōu)槭裁催�有那么多人要買？到目前為止，中國(guó)大約有上百萬(wàn)人參加了炒房，我們的廣告上不是說(shuō)叫購(gòu)房是“置業(yè)”，講投資回報(bào)率，這些人有罪嗎，我認(rèn)為沒有罪。不過(guò)是投資的一種形式。假如有上百萬(wàn)投資者把錢投入高科技企業(yè)又會(huì)怎么樣呢？從經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律與原則來(lái)看，應(yīng)該沒有實(shí)質(zhì)性區(qū)別。
第五，追求高額利潤(rùn)是商人的最高境界。商人決定要在什么利潤(rùn)水平上出售自己的商品，是商人的自由。商人要預(yù)測(cè)到什么時(shí)候價(jià)格會(huì)上揚(yáng)或下降，投資股市的人要知道什么時(shí)候股價(jià)到達(dá)拐點(diǎn)，必須在臨近拐點(diǎn)時(shí)拋出，使其回報(bào)率最大。當(dāng)然投資股市也有失手的時(shí)候。房地產(chǎn)商不是慈善事業(yè)家，也不是政府或相關(guān)部門給予以保底效益的單位，因此追求高額利潤(rùn)不是開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)。
第六，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是平等的等價(jià)交換的公平交易經(jīng)濟(jì)，平等交易應(yīng)該讓人充分說(shuō)理、辯論。開發(fā)商出高價(jià)，你盡可以不去購(gòu)買，沒有人強(qiáng)求你購(gòu)買。任志強(qiáng)盡管說(shuō)只為富人蓋房，盡管不中聽，但是任志強(qiáng)也沒有過(guò)錯(cuò)。現(xiàn)在的感覺是萬(wàn)馬齊喑，開發(fā)商都不敢講話了，好象是山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。用一個(gè)通俗名言來(lái)說(shuō)，“我堅(jiān)決反對(duì)你的觀點(diǎn)，但我誓死捍衛(wèi)你講話的權(quán)利。”讓房地產(chǎn)開發(fā)商能夠自由地為自己辯護(hù)，也是媒體與社會(huì)應(yīng)該給予的。
事實(shí)上，包括筆者在內(nèi)，也都是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的受害者，購(gòu)房的壓力很大。不管是量入為出，還是心中的價(jià)格尺度，都因?yàn)?span id="q62sqsuuus" class=yqlink> 房?jī)r(jià)上揚(yáng)而感受到巨大的壓力。我對(duì)大嘴任志強(qiáng)先生也沒有多少好感。他說(shuō)就為“富人造房”，我也認(rèn)為他太張揚(yáng)，但張揚(yáng)不是過(guò)錯(cuò)，而是一個(gè)人的風(fēng)格。解決房地產(chǎn)暴利，讓中低收入階層能夠有能力擁有一套房屋，是和諧社會(huì)人們合理的奮斗目標(biāo)。只是我們必須知道，解決房地產(chǎn)暴利，應(yīng)當(dāng)研究經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)控制房?jī)r(jià)，比如，利率上漲，讓房地產(chǎn)商扛不住，比如，提供更多的房源等。千萬(wàn)不要走到用非市場(chǎng)的方法強(qiáng)行壓制房?jī)r(jià)，如果那么做，事實(shí)上也不會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展與健康繁榮。
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