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黃金周的第一天，一身休閑打扮的經(jīng)濟學專家易憲容出現(xiàn)在山東泉城，繼續(xù)著他挑戰(zhàn)房價的"士氣"。易憲容表示，房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤最大化是必然的，而我們要反思的是，現(xiàn)有制度為什么會導致其利潤最大化，問題到底出在哪里？例如，開發(fā)商為什么可以操縱房價呢？那是因為我們的政府沒有出臺政策對他們的行為進行規(guī)范。所以，開發(fā)商就利用政府的政策漏洞來賺取高額利潤。而政府當務之急就是要堵住政策的漏洞，以免這些鉆政策空子的人將即得利益合法化，將不合理的變成合法的。
黃金周的第一天，一身休閑打扮的經(jīng)濟學專家易憲容出現(xiàn)在山東泉城，他操著一口濃重江西口音的普通話開始了"城市--觀點論壇濟南行"的演講。從富有激情的話語中不難看出，他沒有受到一些人的"嘲諷"、"痛恨"的影響，繼續(xù)著他挑戰(zhàn)房價的"士氣"。
"房價大漲是開發(fā)商、銀行與地方政府的希望。一個市場一旦真正進入平民化階段，成為大多數(shù)人的市場，那么這個市場的繁榮與發(fā)展才會真正到來。而目前卻是大多數(shù)老百姓都買不起房子。"
易憲容認為，以北京目前上漲的房價來看，80%以上的民眾的確沒有能力進入這個市場。能夠進入這個市場的，或是通過銀行金融杠桿的炒房者，或是購買房子不要承擔其成本的少數(shù)人。而判斷房價的高與低應該有三個標準，一是房價跟居民的可支配收入之比，應該保持在3到6倍才是正常的；二是個人的按揭貸款與每月收入之比，不能超過35%；三是家庭為購房而體現(xiàn)的總負債率不能超過50%。我國的房價已遠遠超過這三個標準，如此下去，大量資金擁進市場，只會增加炒作，帶來大量泡沫，更帶來金融危機。
一直提倡加息的易憲容對于央行上調(diào)貸款利率的決定拍手稱快。他說："我的一個基本判斷就是，2004年加了0.27%，這次也是加了0.27%，加的不多。比如貸款100萬元，做30年按揭，全部加起來一個月多交的不足100塊錢。但是它已經(jīng)向市場發(fā)出了一個信號，兩年來政府對房地產(chǎn)市場做出的宏觀調(diào)控并沒有收到太明顯的效果，本次加息可能是宏觀調(diào)控新的開始。"
他表示，加息所帶來的影響并不在于目前價格變化的結(jié)果，更重要的是將左右企業(yè)與個人對未來的預期。
當前的房地產(chǎn)市場有一個問題應引起全社會的關(guān)注，房地產(chǎn)商都在搞短期行為，做一個項目，不管后期怎么樣，也不管這個項目的拼盤怎么做，把錢拿到手就跑掉了。這對企業(yè)的后續(xù)發(fā)展是不負責任的，對整個行業(yè)的發(fā)展也是不利的。
易憲容表示，從持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來講，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一大基本問題，就是宏觀調(diào)控問題。不久前有開發(fā)商跟我說，"宏觀調(diào)控不會有了"，我就跟他說，要根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律來決定是否應進行宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控實際上是把失去控制的房地產(chǎn)市場重新拉上正軌的一種手段。宏觀調(diào)控可能讓你近期的收入減少，但從長遠看，這才是企業(yè)的生存之道、發(fā)展之途。
"對于目前北京及國內(nèi)其他城市的房價到底上漲了多少？各部門發(fā)布的信息相當混亂，讓民眾無所適從。我認為國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是準確的。"易憲容分析，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，一是2005年以來房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個人消費信貸快速下降。盡管這里有居民住房消費貸款提前還款與房地產(chǎn)投機減弱的因素，但個人住房需求下降是不爭的事實。如果居民住房需求下降，那么房價的上漲只能是房地產(chǎn)開發(fā)商操縱定價的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場壟斷性操縱價格加劇，對于一般民眾來說，就不得不為"羊群效應"所左右。
易憲容表示，房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤最大化是必然的，而我們要反思的是，現(xiàn)有制度為什么會導致其利潤最大化，問題到底出在哪里？例如，開發(fā)商為什么可以操縱房價呢？那是因為我們的政府沒有出臺政策對他們的行為進行規(guī)范。所以，開發(fā)商就利用政府的政策漏洞來賺取高額利潤，這也是我最近正在思考的一個新課題--房地產(chǎn)商的制度套利。
比如說，中國的利率是2.25%，美國的利率是4.75%，就出現(xiàn)了一個利率差，有錢人怎么辦？他就會從中國的銀行借款買美國的美元，美國的利率高嘛。這就是市場的一個最基本的獲利方式，也就是套利。最近上海那個貸款6.8億買128套房子的例子就是典型的套利。易憲容表示，政府當務之急就是要堵住政策的漏洞，以免這些鉆政策空子的人將即得利益合法化，將不合理的變成合法的。記者 洛濤
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