|
陶冬
去年八月初，筆者在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇提出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)十月見(jiàn)分曉。消費(fèi)者集體杯葛房地產(chǎn)市場(chǎng)，令開(kāi)發(fā)商引頸期待的“金九銀十”銷(xiāo)售攻勢(shì)，在慘淡中收?qǐng)觥?/p>
十月后的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了嚴(yán)冬。新增供應(yīng)成批涌現(xiàn)，銷(xiāo)售卻了無(wú)
起色。售樓回款停滯，銀行追賬卻越來(lái)越緊。一批開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，一批開(kāi)發(fā)商被兼并了，可是上海房?jī)r(jià)的下跌程度卻比想象的小。
出現(xiàn)這種情況的主要原因是，開(kāi)發(fā)商多死在后臺(tái)，并未出現(xiàn)臨死前的跳樓大減價(jià)，并未拉動(dòng)大勢(shì)一齊向下。今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，資金總量應(yīng)該說(shuō)是充沛的，甚至是過(guò)度的。房地產(chǎn)市場(chǎng)上有大量過(guò)度借貸的小開(kāi)發(fā)商，也有實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商，更有目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的大企業(yè)，還有涌入的海外資金。對(duì)于實(shí)力不足、資金鏈吃緊的小開(kāi)發(fā)商，賣(mài)盤(pán)退出或合作發(fā)展要比跳樓甩賣(mài)更具吸引力。當(dāng)然，地方政府的穿針引線，為部分開(kāi)發(fā)商的體面退出創(chuàng)造了條件，也為市場(chǎng)價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)提供了支持。
筆者認(rèn)為，上海房地產(chǎn)已由潰退期轉(zhuǎn)入爭(zhēng)持期。換言之，在筆者提出的三部曲(量跌價(jià)穩(wěn)、量?jī)r(jià)齊跌、量?jī)r(jià)整固)中，上海可能在第二階段尚未完全展開(kāi)的情況下，進(jìn)入了第三階段。其背景是，體質(zhì)最弱的開(kāi)發(fā)商多已被剔除出局。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最壞的情況可能已經(jīng)過(guò)去。隨著體質(zhì)最弱開(kāi)發(fā)商的出局和年底銀行清算的結(jié)束，開(kāi)發(fā)商的整體資金狀況有所緩解。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，“金九銀十”的誘惑也忍過(guò)來(lái)了，等待依然是主旋律――前面至少還有幾輪促銷(xiāo)減價(jià)。
對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最怕出現(xiàn)的混亂并沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)秩序依然存在。不過(guò)新增的可售面積不斷涌出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出售出面積，供需失衡仍在惡化。恢復(fù)理性的消費(fèi)者，與喘上一口氣的開(kāi)發(fā)商仍然在對(duì)峙中、博弈中。
整固待變，應(yīng)該是形容如今上海房地產(chǎn)的貼切詞語(yǔ)。開(kāi)發(fā)商整體上在資金短缺方面得到了一點(diǎn)緩解，但不代表所有開(kāi)發(fā)商的資金鏈都有所改善。壓斷駱駝背的，可能只是最后一根稻草。觀望是消費(fèi)者的主流心態(tài)，不過(guò)羊群心里往往是最常見(jiàn)的消費(fèi)模式。一兩個(gè)樓盤(pán)的炒作有可能改變整個(gè)資金的流向。
其實(shí)全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)初春景象。2004年的宏觀調(diào)控以及2005年的房地產(chǎn)新政，并未從根本上抹干過(guò)度的資金流動(dòng)性，只是對(duì)熱錢(qián)制造出一些心理震懾。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望，熱錢(qián)再現(xiàn)江湖，許多二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)都出現(xiàn)了產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的景象。不過(guò)各地政府不再如上海2004年般高調(diào)，嚴(yán)控房?jī)r(jià)報(bào)道。在各地房?jī)r(jià)上的信息不對(duì)稱，不僅影響消費(fèi)者的選擇，更妨礙中央政府的決策。
今年中央政府的工作重點(diǎn)已經(jīng)由總量需求調(diào)控轉(zhuǎn)向“解決深層次矛盾”。只要通脹不急劇惡化，相信出現(xiàn)新一輪全國(guó)性大規(guī)模調(diào)控的可能性不大。對(duì)于二三線城市油然而起的房地產(chǎn)熱，估計(jì)政府也是口頭干預(yù)為主，稅收調(diào)節(jié)為輔。而稅收調(diào)節(jié)的主動(dòng)權(quán)掌握在地方政府手中，熱錢(qián)還在各地流竄著。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于其他二三線城市。至于春天何時(shí)來(lái)臨，取決于消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的博弈，取決于熱錢(qián)的回流。
(作者為瑞信董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本文原載于房地產(chǎn)世界，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，并非任何投資建議或勸誘)
| 
