劉霞輝：買房的決定性因素不是房租嗎

　　劉霞輝

　　在目前我國房地產市場的特有環境下，買房者究竟以什么為依據購房？雖然在理論上和高度市場化的國家，這已不是問題，但在中國，該問題并未解決，有值得問的價值。有人認為房租準則在我國只對純投資者適用，而中國的廣大購房群體是為自住，所以購房依據來自于實際需求因素。我認為該觀點對房租準則和實際需求因素的作用做了不太準確的理解

，所以得到了一個奇怪的結論，即，房租與買房者行為無關。因為這是一個需要嚴肅對待的理論問題，故有辯明的必要性。

　　經濟學中最不人道但全球通用的一個基本分析前提是所謂經濟人假設(即人人為追求其效用最大化而參與經濟活動)。那么房產的效用在哪里？住下來、轉手賣出獲利等形式都會產生效用。如此多的效用來源怎樣衡量？經濟學一般采用將房產在現時和未來時間產生的效用加總并貼現來得到，而為了便于量化效用，又采用房租(可將它看作房產收益)作為衡量指標。之所以采用房租為衡量標準，是因為作為

　　所謂實際需求因素標準，其內容指的是，一定時間段內需求的集中釋放可能造成房價波動。我認為這種情況會存在，而且也可能是目前許多大中城市房價過快上漲的原因之一。前面分析的土地利用價值應該只是房產的潛在供給價值，只有消費者認可它，才能體現為房租差；如果考慮需求能力，首先應是對房租價格的重新確應，以此為依據再拉動房價上升。如果土地價值沒有重新估價(如房租價格上升)，消費者在理性狀態下不會自愿在更高的房價下購房，不管需求的集中釋放程度如何，否則違背了經濟行為人的本性。但目前中國房地產市場卻表現為房價不斷走高，房租原地踏步的現象，在本人的“世界上沒有只漲不落的房地產價格”一文中，我認為房地產價格不排除投機定價成份，不過還有房租本身不合理的因素需要分析。

　　房租這東西在中國租務市場不發達的情況下可能并不能完全反映房產供求狀況。原因有二：一是租房市場受中國傳統文化的排斥，租房住被認為是無能或低收入的體現。所以，許多有租房能力者不進入該市場。二是目前我國人口流動受控制，勞動者職業、跨地區流動不便，使許多人固化在一個城市，這使買房者比例升高。故，現在的房租價格并不能完全反映真實市場供求，租金上不去。其結果是房租價格被壓低而房產交易價升高。我們也可以做個粗略估算，將待購房者中一部分加入租房者(如50%)，則在北京也許房租總體會上升10%左右(但持續上升是否有可能本人表示懷疑)，但這不會否定買房者以房租為依據衡量投資是否理性，只是房租標準提高了而已。由此可知，房租這東西可能定價偏低，但其作用依舊，它對衡量買房者是否理性仍有說服力。

　　現代經濟學還有一個重要假設是任何人的經濟行為都可看作投資與消費的組合，通過資產組合達到效用最大化。任何一個擬進入房地產市場的人也是為追求其效用最大化，不管他是自住者還是純投資者。我自用的房子不是投資，回報率怎么算？從資產組合的角度看，你購買了一套房子自住，實際上就相當于自己將房子租給自己。不管您買房是為了賣出獲利還是自住，如果有一個社會的房租標準為依據，每個買房者就能大致估算出該交易是不是合理。理性購房者，會比較房價、房租和存、貸款利率來做購房決策。如，投資者買一套住房總價值50萬元，面積100平方米，假設該投資者全部用過去的儲蓄購房，依目前我國年存款利率2%算，則1年的利息損失是1萬元；假設該投資者全部用銀行貸款購房，若算年貸款利率為5%，則1年的利息支出是2.5萬元。取一個折中值，動用儲蓄、貸款各占50%，則投資者買一套總價值50萬元的住房，年息支出1.75萬元。按投資者的資產組合原則，若該房產不住則應出租，月租1500元則收支基本相抵，說明該項投資理性。現在看，如果房價上漲100%，則在存、貸款利率不變時，要求月租3000元；如果房價上漲100%，存、貸款利率也上漲100%，要求月租6000元!如果預期房租和存、貸款利率都不變，則房地產交易收益提高只能來自純交易泡沫或本幣升值預期。如果房租下跌而且已成趨勢，在房租已不夠彌補購房利息損失時，則投資者按現價購房會產出現虧損，在此情況下長期房價必下跌。由此可知，房租是長期房價變動的決定因素，這就是經濟規律。

　　(作者為中國社會科學院經濟研究所研究員，經濟增長理論研究室主任，研究重點為