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陸新之
最近中央電視臺(tái)據(jù)說是沖破重重阻力，終于播放了一部美國(guó)電視連續(xù)劇《瘋狂主婦》。據(jù)說收視率還不錯(cuò)，但是這出劇顯然在中國(guó)沒有在美國(guó)那樣熱烈的反響。因?yàn)樵谀壳暗闹袊?guó)社會(huì)中，絕大部分家庭中還不能保證家中有全職主婦的存在。
同樣距離比較遠(yuǎn)的是，像該劇中小街兩旁那種獨(dú)立別墅，居住的都是普通打工人家，有時(shí)候甚至可以是一個(gè)單身的水管工，這種情況在中國(guó)幾乎不可能發(fā)生。國(guó)情不同，不僅影響電視劇的收看，同樣影響大部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)。但是一些開發(fā)商不知道是不是明知故犯，開發(fā)項(xiàng)目卻并不認(rèn)真研究國(guó)情。
目前住房需求的主體是上世紀(jì)70和80年代這一批年輕人，而從中國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)來看，這基本上是第一代獨(dú)生子女或者準(zhǔn)獨(dú)生子女，也就是王石津津樂道的“超女”一代。從實(shí)際財(cái)務(wù)狀況來看，這一代人確實(shí)不缺乏住房消費(fèi)能力，但這種消費(fèi)能力并非他們自己的。真正有消費(fèi)能力的是他們的上一代人，也就是一對(duì)年輕夫妻上面的四個(gè)老人。上一代人幾十年的積蓄轉(zhuǎn)化為下一代獨(dú)生子女的住房，這就是城市中為什么高價(jià)房仍能賣得出去的重要原因。
一般來說，傳統(tǒng)中國(guó)文化和道德約束之中，有關(guān)子女必須贍養(yǎng)父母的規(guī)定，非常具有中國(guó)特色，填補(bǔ)了醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的不足。但這種情況恐怕已經(jīng)在不知不覺之中變異。在城市中的年輕一代，養(yǎng)老之前首先做的是伸手拿錢，這是會(huì)存在一段比較長(zhǎng)時(shí)間的事情。因?yàn)橹袊?guó)人購買品質(zhì)相對(duì)好的住宅，是一種過去缺失的住宅消費(fèi)的強(qiáng)力補(bǔ)償。
例如，過去幾年，有太多的人在談房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候引用的是房?jī)r(jià)和年收入比的概念。認(rèn)為房?jī)r(jià)過高的人，拿出目前房?jī)r(jià)收入比過高的數(shù)據(jù)；認(rèn)為房?jī)r(jià)不高的人，則宣稱中國(guó)有巨大的市場(chǎng)需求。其實(shí)這兩方面的爭(zhēng)論基本上是沒有結(jié)果的，因?yàn)樗麄冋劦牟皇且粋�(gè)問題。
需求決定論或者市場(chǎng)論者的看法頗為精明，他們的理由是，只要賣得出去就證明房?jī)r(jià)不高，但是這種觀點(diǎn)顯然有意無意忽略了中國(guó)的國(guó)情。為什么在房?jī)r(jià)和年收入比這么高的情況下還能賣出去，除了簡(jiǎn)單地歸結(jié)為有人炒房這個(gè)因素之外，一個(gè)關(guān)鍵的因素是目前中國(guó)社會(huì)特殊的家庭結(jié)構(gòu)。
因此可以看到，目前一再提到的中低收入住宅，其實(shí)未必能夠改變供求不平衡的緊張情況。因?yàn)榘簿庸こ袒?span id="q62sqsuuus" class=yqlink> 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，很難滿足大多數(shù)的獨(dú)生子女群的住房消費(fèi)需要。不論從微觀的設(shè)計(jì)理念，還是從宏觀的發(fā)展理念，目前大面積開發(fā)的民居，顯然有必要更加深入地研究這一群主力客戶未來三五年的心理和消費(fèi)習(xí)慣。因?yàn)椋麄儙缀醪粫?huì)因?yàn)橛袀髡f裸露的鏡頭就去追看央視的《瘋狂主婦》，但是，他們很可能會(huì)熱衷于奇幻小說或者風(fēng)水寶鑒。不管上一代是否看得慣，事實(shí)就是這樣。
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