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巫繼學
房地產風光無限之時，有多少人想到了它的敗跡？大把銀子裝進房地產大亨錢柜之時，又有多少人會為同樣是用錢墊起來的水泥構架傷懷？政府官員一再批地拓展樓房開發之時，何曾為再也難以完工的樓盤憂愁？中國房地產業在經歷了大約十年的爛尾樓困擾之后，在辭舊迎新之際，倒不斷傳來爛尾樓咸魚翻身的好消息！
──日前成都市青羊區政府披露，被稱為“成都第一爛尾樓”的上河城愛舍爾花園在中鐵二局集團的精心打造下，復工建設工作進展順利，預計12月28日實現主體結構封頂，明年11月交房。到明年年底，昔日轟動全國的明星樓盤將再度屹立在錦江河畔。(《成都第一爛尾樓”即將封頂 2006年11月交房》人民網2005-12-8)并有消息傳，成都市明年將大體解決積壓爛尾樓問題。──近日，廣州在冊爛尾地中面積最大、底價最高的一塊爛尾地——海珠區寶崗大道2號由富力地產集團收歸囊中，拍賣底價為2.8336億元。而同時推出的另一塊荔灣區文昌北路爛尾地，最低交易價為6448多萬元，最終以8550萬元由元邦集團奪得，高出底價2101萬元。(信息時報網絡版2005-12-09)另從廣州市建委獲悉：廣州125個爛尾地、57個爛尾樓至今已盤活2/3，今后廣州還會繼續加快進程，力爭用3年左右時間全部解決爛尾地問題。──據悉，包括三亞、�？谠趦鹊暮Ｄ戏慨a大多已被上海人“占領”，滬上購房者已成為海南房產第一大購買群體，因此整個海南省都非�？粗厣虾Ｈ说耐顿Y。海南是中國爛尾樓最多的地方，占了全國上一次房地產泡沫的70%，總量1000多億元。(《新加坡聯合早報》20051209)。此間同時在傳，北京的爛尾樓盤盤活節奏也在加快。等等。
我雖然不能由此斷定爛尾樓全面復活的時機已經到來，但是，這無疑給我們傳遞了一個房地產發展中令人興奮的信息。爛尾樓已經進入地方政府治理房地產業的重要議事日程、已經進入某些有遠見的投資商視野。
遙想當年房地產初嘗大紅大紫，可算風頭出盡，暴利獲盡。仿佛有地就能建房，建房就能賺錢，于是祖國山河一片紅。然而，人算不如天算。這個天算就是經濟規律。在嚴重違犯價值規律的投資狂飚中，極其過分的瘋狂投資，后來投進去就再也出不來了。事后有人大罵是宏觀調整讓他們虧了血本。這個說法不理智，因為政府當時如不猛力調控，恐怕冤大頭遠遠不止這個數。爛尾樓，成為那場投資風暴過后的標志性建筑而一留下來就是大約十年。
爛尾樓究竟有多爛，人們由此不斷地發問：中國房地產業到底現存有多少爛尾樓？我與許多同仁一樣，一直關注這一數字，但至今也未見權威可信的數據。對此只能做出如下解釋：有關單位、有的人不喜歡或諱言這筆數字。正好，有位同仁在仔細研究中國經濟和中國房地產業時，依據國家統計局公布中國空置房面積和占壓資金總數，計算結果如下，聊備一說：中國房地產業現存的爛尾樓總量，應與中國空置房面積和占壓資金總數相近，“即在12500億平方米以上”。他認為，決不會低虧此數。(《中國外資》2005-6-24)顯然，這是一個對房地產業評估具有相當然影響力的天文數字。誰都知道，因爛尾樓和中長期賣不出去的空置房，所造成的銀行的呆壞賬，其數額相當驚人。2001年，中國各類銀行的呆壞賬率為25%左右，2002年下降到20-21%。2003年又有下降，在15-16%左右，而此數被認為有很大水分。據銀監會公布的今年上半年不良資產數據顯示，僅僅上半年不良資產實際上升高達1500億元。(《中國銀行業不良資產又上升，經濟起落銀行再埋單》，8月10日《21世紀經濟報道》)由此可見一斑。
十分趕巧，《勞動報》2005年11月21日的文章《前世今生拍案驚奇，中國10大爛尾樓傳奇解讀》，正好給了人們一個對于爛尾樓直觀的典型案例的資料。作者經過大量調查，理出了全國最具有代表性的十大爛尾樓盤：珠海巨人大廈：最“頭腦發熱”的爛尾樓；中誠廣場：廣州第一爛尾樓；溫州中銀大廈：最“腐敗”的爛尾樓；中宇大廈：北京第一爛尾樓；北京玫瑰園：最有傳奇色彩的爛尾樓；上海環球金融中心：世界最高的爛尾樓；北京森豪公寓：虛假按揭金額最大；和喬麗晶：最具貴族氣質的爛尾樓；北京中國第一商城：最具娛樂色彩的爛尾樓；北京銀都中心：最有希望翻盤的爛尾樓。這些盤個個來勢洶洶，個個氣度非凡，個個盡占風光，然而它們雖然從不同的門進入，卻都相同地在擺在了爛尾門前。
造成爛尾樓的原因十分復雜。有宏觀經濟調控的原因，也有微觀企業運營方面的原因。而每一個爛尾樓盤，也都有獨屬于自己的差不多是令人驚心動魄的故事。所謂盈利的樓盤大抵相似，爛尾的樓盤各有各的爛法。概括地講，之所以有樓盤不幸半途擱淺，是行業發展超出市場的實際需求所致，可能是總量方面的，也可能是結構方面的。對于企業來講，無非陷入以下三大困境：一是資金不到位，二是市場定位失誤，三是陷入各種復雜糾紛等等。作為一種例外，也不能排除有的樓盤一開始就是一個黑幕，就是沖著爛尾來的，目的在于當事人套錢。
近年來，國內的“爛尾樓現象”正在各地醞釀出一種“爛尾樓經濟”，說爛尾樓正在變熱甚至有些搶手也不過分。這也反映了房地產商們日益成熟的投資眼光。當然，各地要想吸引商家投資爛尾樓，就必須要先讓人們認識到爛尾樓的真實投資價值，并在陽光之下給他們留夠升值空間。爛尾樓為何一下子變熱？業內人士認為，房價更多的取決于地價。目前的爛尾樓項目開發時間多在3-10年之間，這些項目最初開發時地價比現在要低得多。加之長期擱置，出售方的心理預期往往不會很高，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤，這對缺少土地儲備、希望進軍異地市場的開發企業可謂短、平、快的捷徑。另外，通過拍賣程序出讓爛尾樓時，銀行以及一些債權人急于收回資金，有的開發商用這些樓盤投資金額的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要全程營銷策劃合檔到位，投資爛尾樓比投資新樓盤更有利可圖。業內人士認為，一個正常樓盤從開發到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進行報建、打地基等前期工作，開發一般只需半年到一年的時間和數千萬元資金，而其回報率通�？赡芨哌_150%至200%。
理性地看，“爛尾樓”畢竟是“燙手的山芋”。之所以一爛數年，一定有它的風險之處。因而，接手這些樓盤時，務必小心翼翼注意其中每一個環節。一是，這些樓盤往往債權債務關系相當龐雜，有隱有現，大多暗藏玄機，官司纏身。如果處理得不好，投資爛尾樓不但談不上高回報，反而還可能給自己帶來一連串的麻煩，最終又爛在自己手中。二是，要嚴格考察爛尾樓質量問題。爛尾樓往往爛尾時日不短，個別甚至達到10年之久。日曬雨淋、風吹雷打，會對這些建筑造成多大的影響，一定要有專家們的評估，否則日后會為此付出代價。三是，既為爛尾樓，面對市場后銷售必然會被打上烙印，如何在購買者心目中消除負面印象，如何通過重新包裝定位，如何給消費者以利益補償，都要事先有預案在胸。四是，要與當地主管當局溝通好，在政策層面上當地政府應當有比較好的支持，特別是在日后運營中保障暢通無阻。
十年爛尾兩茫茫，不思量，自難忘。面對爛尾樓，十年了，應該有一個了斷才是，應該盡快從中國房地產的地平線上消失才是。
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