文 本刊記者/邢 力

　　今天世界上大多數國家都在征收不動產稅。為什么呢？因為世界上大多數國家都實行土地的個人私有制度。即便在有些國家，政府對土地的使用、轉讓、用途轉換進行嚴格監管，但土地畢竟是私有的，私人對土地具有永久產權。然而土地畢竟又是一個國家最重要也最稀缺的資源，政府欲從土地上得益，就只能通過稅收的方式，或在土地交易環節或在土地及其上建筑物的保有環節征稅，后者就是所謂的物業稅。

　　中國開征物業稅有法理障礙

　　然而中國的不動產制度完全不同于其他各國，這就給中國開征物業稅制造了法理障礙。

　　作為社會主義國家，我國《憲法》明確規定了土地公有制度，具體說來是城市土地為國家所有(在實際操作過程中是政府代為行使國家所有權)，農村土地為集體所有。

　　在過去的計劃經濟年代，城市政府的這種權利還帶有象征性，但改革開放以后尤其是1998年房改以后，城市政府的這種所有權就不再是政治上象征性的權利，而是商業性產權意義上的真金白銀的利益。城市居民想要建造房屋，只能向城市政府租土地，城市地方政府成了當地唯一的地主。在現有制度下，能夠直接向政府批租土地的主體又似乎只能是房地產開發商。開發商建好房屋后出售給居民，居民支出給開發商的房款中，相當一部分用于抵扣開放商當初為了獲得這塊土地的使用權而支付給政府的所謂土地出讓金。

　　因此購房者實際上支付給政府的不是購地款，而只是70年的土地使用租金，他們只是土地的租戶，而不是土地的所有人。實際上中國的購房者從來都沒有享有過完全理論意義上的不動產(土地和建于土地之上的房屋)，他們只擁有建于土地之上的房屋的所有權。對于土地，他們只擁有一定期限內，對其使用、收益和自由轉讓的權利，卻并不擁土地的產權。

　　物業稅的征收的對象不是別人，正是政府自己

　　既然私人不是土地的所有者，政府又如何能向他們征收物業稅呢？畢竟土地出讓金制度本身，已經從法理的角度明確表明，購房者已在購房時一次性向土地所有者——政府——付清了70年土地租金。如果政府要收物業稅，應該向擁有土地財產權利的一方收取，而不是向租用土地的一方收取。

　　政府要購房者繳納物業稅，就好比要求“房客”替“房東”繳納財產稅一樣�？擅髅魍恋夭皇亲约旱�，是別人租給我的，土地升值了也不是別人得利，卻硬要自己為別人的財產繳稅，天底下豈有這樣的道理？

　　最吊詭的問題是，如果政府一定要按照法理開征物業稅，那他征收的對象不是別人，正是政府自己。然而要自己問自己收稅，又顯得是天方夜譚。

　　土地升值 物業貶值

　　當然，政府可能會說，它所開征的“物業稅”和國外的不同，乃是只對房屋征稅而不對土地征稅，相關部門采用“物業稅”概念而非“不動產稅”概念，可能就基于這一考慮。

　　乍一看，似乎是繞開了土地公有制帶來的障礙，但實際上卻存在兩大問題。

　　一是土地和房屋本身是無法拆分的。房屋只能依附于土地建造，沒有人能夠建造“空中樓閣”，所以房屋的估值不可能不包含土地的價值。否則不能解釋同一面積的房屋在不同區域相差好幾倍。但我們又無法確切估算出一處房產的價值中到底有多少是土地價值，多少是房屋價值。

　　也就是說，想要擺脫土地的價值而只針對房屋價值征稅，從技術上說是行不通的。而如果政府要對房價的全部征收物業稅，則又重新回到了“房客”給“房東”繳稅的矛盾中。

　　更重要的是，國外開征物業稅的本質是土地的所有者由于非自身的原因(比如周邊的城市規劃等原因)導致所擁有的土地升了值而需繳納的稅種。

　　在整個房地產中，房屋的鋼筋、水泥、裝潢、管道等不但不會升值，還會隨著使用時間的增長而貶值，真正升值的是土地，或者說地段。房產貶值，地產升值。比如房子附近開通了地鐵或者新造了醫院，這個房子的價格就會上漲，但地鐵和醫院的投資來自政府而非房主本身，即房主被動享受到了周邊居住環境改善而帶來的房產升值的好處。國外政府其實是想對這部分額外收入征稅，所以物業稅會隨著價的上漲而同步上漲。

　　可在我國，房主擁有的其實只是那堆不斷貶值的鋼筋水泥，而真正升值的土地是租來的，之所以這些年房價發瘋似的上漲，是因為土地升值的速度遠遠超過房子貶值的速度。據此看來，國家真正應該征收的是升值的那部分土地的稅，而不應該去收不斷貶值的鋼筋水泥的稅。所以對房屋而非土地征收物業稅的說法顯然無法自圓其說。說到底，物業稅是一種財產稅，既然房主沒有真正的產權，為何要向其征收財產稅呢？

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