——來自北京市豐臺區地稅局的調查報告

　　賈學穎 許飛

　　2007年伊始，受國家調控等各種因素的影響，北京房地產市場出現了近年來少有的低迷狀況，豐臺區房地產市場也不例外。據區統計局統計，今年上半年，豐臺房地產開發投資47.4億元，比去年同期下降1.2%；商品房銷售面積77.7萬平米，比去年同期下降43.5%；實現商品房銷售額65.7億元，比去年同期下降22%。另外，根據建委和地稅局資料顯示，在豐臺登記注冊的237家房地產開發企業中,只有70戶左右的企業預計今年能夠實現銷售收入，開工面積和可銷售面積均比去年同期有較大幅度的下降。

　　房地產市場回落對營業稅收入和區級收入造成的影響

　　2007年上半年房地產市場的低迷狀況直接導致了房地產業營業稅收入出現了2002年以來的首次減收。上半年,豐臺房地產業營業稅累計入庫56615萬元，比去年同期減收7835萬元，下降了12.2%。同時，直接影響著營業稅的整體增長速度。上半年，營業稅累計完成130000萬元，比去年同期增收6442萬元，僅增長5.2%，相對于去年同期的45.8%驟減了40.6個百分點。預計全年營業稅仍將呈下降趨勢。

　　今年上半年，全區房地產業累計完成區級稅收收入40350萬元，比去年同期增收3817萬元，增長10.4%。而2006年和2005年同期，房地產業區級收入增幅分別為70%和32.2%，可見今年房地產業稅收增長幅度明顯下降。上半年房地產業區級收入雖然實現了10.4%的增長幅度，也是由于國家對房地產業企業所得稅政策調整發生的作用。國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發〔2006〕31號)規定，對房地產開發企業的預售收入按照預計計稅毛利率20%征收企業所得稅。該項政策的實施使2007年上半年來自房地產業的企業所得稅達到了34152萬元，比去年同期增加28813萬元，增幅高達539.7%。

　　由于企業所得稅留區比例較低(20%)，而營業稅留區比例較高(50%)，導致2007年上半年區級收入增幅僅為12.6%，而去年同期區級收入增幅高達37.3%。可見，房地產市場回落對豐臺區級收入帶來的總體影響是不利的。

　　經濟結構有待進一步優化，區域經濟可持續發展空間需要拓展

　　從產業結構角度分析，豐臺區身處城市化水平較高的首都北京，本身具有第一產業比重低，第二、第三產業比重高的特點，加上近年來南城房地產業發展勢頭日益強勁，“十五”期間，豐臺產業結構呈現第三產業比重不斷上升、第一和第二產業比重不斷下降的態勢。并且，第三產業比重在產業結構中居于絕對的主體地位。相應地，第三產業也已成為地方稅收收入的絕對主體，來自第一產業和第二產業的地方稅收比重則出現不同程度的下降。

　　從行業結構角度分析，在當前地方稅收體系中，營業稅是主體稅種，其相關行業如房地產業、建筑業、居民服務和其他服務業、批發零售業和金融業等便成為豐臺地方稅收的支柱行業。除房地產業以外的其他行業雖然也在穩步發展，但稅收收入增速卻落后于房地產業，在總體收入中的比重呈現下降趨勢。從區級收入的角度來看，豐臺區來自房地產業的稅收收入以每年2億元左右的速度迅速增長，在總體收入中的比重持續上升，從2004年的26.6%上升到2006年的39.3%，已成為豐臺第一大行業；而服務業(包括住宿餐飲業、租賃和商務服務業、居民服務和其他服務業)和建筑業，分別以占區級稅收25.6%和11%的比例，位居第二位和第三位。

　　由此可見，豐臺區經濟結構上存在產業結構和行業結構不盡合理的問題，主要體現在各次產業間、不同行業間發展不平衡，區域經濟可持續發展潛力尚未充分挖掘，突出表現為房地產業一枝獨秀。從經濟發展角度而言，區域經濟對某行業的依賴性越大，就越存在結構性風險和隱患，該行業的上下波動將直接引發區域經濟和稅收收入的起落，實際情況也是如此。如上文所述，今年上半年房地產市場降溫直接導致豐臺區級稅收增幅驟減。因此，加速其他行業特別是現代服務業的發展，調整房地產業在區級收入中所占比重，是確保區級收入持續穩定增長的重點。

　　從房地產行業內部發展情況看，一是區域內部發展不平衡。目前，豐臺區絕大部分房地產開發項目集中在基礎設施相對比較完善的東中部地區，發展空間已顯不足，而擁有土地資源優勢的西部地區發展較為緩慢，有待進一步開發。二是樓盤檔次難以提升，商務地產相對較少。豐臺的城市化進程相對較晚，城中村數量多，盡管近年來豐臺區在城市功能的建設與完善上投入了較大的人力、財力和物力，取得了明顯成效，但是人們在傳統觀念上仍然認為北城是上風上水的風水寶地，對南城地緣認知度較差。這種長期以來形成的區域形象在短時間內難以得到根本轉變，制約了該區房地產開發項目向高品位、高檔次方向發展。

　　特色經濟發展動力不足。由于歷史原因，豐臺區特色經濟相對缺乏，在產業選擇、空間布局、發展戰略和發展思路上還缺乏一定的科學性和持續性。雖然區內的旅游、服裝、花卉、物流等行業發展勢頭良好，但尚未形成規模，帶來的稅收效益非常有限。而普通制造業除了能帶來較高的GDP外，并未給地方帶來較多的財政收入。

　　行業征管尚存漏洞，稅源控管力度仍需加強

　　屬地征收是強化稅源控管、確保地方稅收應收盡收的重要保障。近兩年來，豐臺地稅局不斷加強房地產稅源監控的力度和深度，很大程度上穩固了行業稅源基礎，促進了稅收增長。但由于許多在外區縣注冊的房地產開發公司只想利用豐臺地理條件優越、交通較為便利以及南城住宅項目價位低廉的價格優勢，獲得銷售業績的大幅度增長，房地產開發項目本區開發異區納稅的現象仍然存在。

　　通過豐臺地稅綜合管理服務中心平臺的房地產開發稅收監控和預測系統模塊發現，2005年至2007年7月，北京市建委批準的房地產開發項目中，有十多個已銷售項目尚未在豐臺地稅辦理登記，有個別項目已辦登記但未進行納稅申報，且涉稅金額較大。此外，2005年1月至2007年7月，在豐臺取得預售或現售許可證項目的37家開發商，申報計稅金額明顯比網上簽約金額少。目前該局正積極采取約談、檢查等措施，對這些企業納稅情況予以進一步核實，以對房地產業涉稅行為加以全面規范，防止國家稅款流失。

　　2006年，北京市豐臺區房地產業累計入庫各項地方稅收14.2億元，較2005年增收4.4億元，增長44.3%，對全局整體稅收增長的貢獻率達到44%。五年來，房地產業留區稅收從2002年的1.1億元猛增到2006年的6.8億元，增長了6.2倍；占財政收入的比重也從2002年的9.8%增加到2006年的29.2%，增長了3倍，占全區財政收入的近三分之一。

　　可見，房地產業已經發展成為豐臺留區稅收的主體行業，在豐臺區財政收入中占據舉足輕重的地位，其發展過程中的任何變動均會不同程度地影響到區級收入的增長。