記者 周劍初

　　受持續高漲房價的吸引，房地產開發企業囤地現象近來愈演愈烈。與高房價潛藏著房貸風險相對應，高地價背后也可能潛藏著相當的土地儲備貸款風險。日前，由國土資源部、財政部、央行聯合制定的《土地儲備管理辦法》正式發布。作為首個全國性的關于土地儲備的規范性文件，辦法對嚴格土地管理、加強土地調控、促進節約集約用地具有重大意義，同時，也意味著國家以土地為閘門進行房地產和信貸調控的能力進一步加強。

　　1996年，我國第一家土地儲備機構上海土地發展中心在滬成立。11年來，土地儲備制度迅速推廣，至今全國已有2000多個市縣相繼建立這項制度，其運行涉及拆遷、土地征收、

城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多個方面。

　　實踐表明，土地儲備制度在促進我國城市化進程和經濟發展方面起到了積極作用。但是，專家認為，作為一項制度創新，土地儲備機制在11年多的運作過程中也遇到一些問題和困難。一是相關法律還不完善，二是資金籌措運用和風險控制等機制有待完善，三是一些地方政府因自身原因而導致土地儲備成本增加，四是金融機構對土地儲備貸款具有貸款數額大、政策性強、不可預見性大等特點認識不足。

　　土地儲備制度是國家調控土地市場的重要手段。本次出臺的辦法對全國各城市形形色色的土地儲備模式進行統一規范，將土地儲備制度的功能定位緊扣調控二字，進一步明確：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

　　土地儲備制度的運作模式同樣也緊扣調控主題。辦法規定，各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。

　　土地儲備需要巨量資金支持，土地儲備又與價格波動頻繁的

房地產市場相連，如何防范土地儲備存在的資金風險？《土地儲備管理辦法》明確提出，首先要加大財政資金對土地儲備的支持力度，并且土地儲備資金要實行專款專用、分賬核算，實行預決算管理。在財政資金不足的情況下，可以有條件開展融資活動。《土地儲備管理辦法》規定，涉及銀行貸款的，土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須符合商業銀行及其他金融機構的貸款標準。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行�？顚Ｓ�、封閉管理，不得挪用。同時規定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保。土地儲備機構不得以任何形式為第三方提供擔保。作出這些嚴格的規定，將更好地規避土地儲備可能引發的金融風險，使土地儲備制度在土地市場調控中發揮出更大作用。

　　市場交易最基本的前提是產權明晰，土地儲備的一個重要環節就是理清土地產權。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進行再配置，這被認為是對土地權利人權益的尊重和保護，將真正建立正常的土地財產關系。同時，辦法明確規定，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，要按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。這樣，就理順了政府供應土地的產權關系。

　　統一規范的土地儲備制度實施以后，開發商囤地行為可望收斂。近日，一份由某大學發布的研究報告估測，到2007年底，開發商囤地面積約為10億平方米。如果房地產開發企業“囤積”土地不及時開發，會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發展。在土地儲備機制的調控下，土地儲備機構通過加快前期開發速度，將使政府手中的“凈地”增多，使更多的土地具備建設條件，從而縮短土地滿足房地產開發建設的周期，開發商囤地的動力自然隨之減弱。如此，或許能夠減少囤地現象的發生，能夠為

房價飛漲減少一點理由。