歷時(shí)四年之后，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。諸多數(shù)據(jù)都在表明，一場“攻堅(jiān)戰(zhàn)”勢在必行。國家發(fā)改委最新一期經(jīng)濟(jì)形勢分析報(bào)告亦指出，眼下房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升；二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房價(jià)漲幅呈逐月加快之勢。

　　縱觀近幾年全國樓市大局，在住房制度改革的拉動(dòng)下，從2002年起全國樓市明顯升溫，先是2003、2004年，長三角地區(qū)市場繁榮，房價(jià)增速偏快；繼而2005、2006年，深圳等部分地區(qū)樓市步入快車道；今年二季度以來，全國樓市整體加快增長，房價(jià)增幅逐月加碼，4月至8月，70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比漲幅依次為5.3%、6.6%、7.4%、8.1%、9.0%。五年時(shí)間，歷經(jīng)三波潮漲，而且呈現(xiàn)出一浪高過一浪的特征。

　　在全國普漲的大勢之下，各個(gè)區(qū)域之間的市場發(fā)展并不同步。2007年之前，東部城市尤其是一線城市領(lǐng)漲，部分中西部二線城市緊隨其后。而今年以來，形勢發(fā)生變化，熱點(diǎn)正向中西部和部分二三線城市轉(zhuǎn)移。比如，8月份商品住宅價(jià)格漲幅較高的主要城市包括：北海18.2%、深圳17.6%、烏魯木齊15.5%、蚌埠11.1%等。環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：杭州4.7%、烏魯木齊4.0%、大理2.8%、石家莊2.5%、重慶2.5%、昆明1.7%等。中國各區(qū)域間宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展的不均衡必然會(huì)導(dǎo)致這一現(xiàn)象。

　　近半年很多城市

房價(jià)過快增長，原因是多方面的。主要包括：住宅有效供應(yīng)明顯不足，供不應(yīng)求的矛盾相當(dāng)突出；前兩年被抑制的市場需求釋放，長三角地區(qū)尤為明顯；國內(nèi)流動(dòng)性過剩和股市資金回流樓市，亦導(dǎo)致新增投資、投機(jī)需求迅速膨脹；外資加速進(jìn)入刺激市場趨熱，從去年開始出臺(tái)一系列規(guī)范外資的政策，并未減少其總量，只是改變了其結(jié)構(gòu)；各地“地王”頻現(xiàn)，提高了房價(jià)預(yù)期，往往是“地王”一出，其周邊樓盤價(jià)格隨即大漲。

　　作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非常有必要進(jìn)行宏觀調(diào)控，整體而言，歷時(shí)四年之久的房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定成效，但離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，尤其是作為重要指標(biāo)的房價(jià)，一直未能有效抑制其過快增長的勢頭。從客觀原因分析，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)存在市場化時(shí)間較短、周期性規(guī)律尚不明朗、市場運(yùn)行機(jī)制復(fù)雜等諸多因素。

　　從主觀原因分析，部分調(diào)控措施存在失誤，比如2007年之前一直在緊縮“地根”，從而造成供不應(yīng)求的矛盾。一些地方對于政策的落實(shí)不到位，更是影響了調(diào)控的作用。最典型的例子便是“90/70”政策，中小

戶型投資、開工比例遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)。

　　顯然，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，完善調(diào)控方式和措施，十分重要。首先，應(yīng)增加住宅的有效供應(yīng)，緩和供求矛盾。只有通過調(diào)整供需關(guān)系，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制作用，才能從根源上解決房價(jià)過快增長的難題。而要增加有效供應(yīng)，一是從總體上加大新增住宅用地出讓的規(guī)模；二是督促各地政府嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”政策，同時(shí)鼓勵(lì)地方政府和開發(fā)商建設(shè)一定規(guī)模的“限價(jià)房”；三是嚴(yán)厲打擊囤地、捂盤行為等。

　　此外，還應(yīng)進(jìn)一步抑制住宅市場的投資、投機(jī)需求。對于投資尤其是投機(jī)需求，政府必須尋求有效手段加以抑制。市場有過討論的一些可能的具體路徑包括：一是增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，對大戶型和單個(gè)家庭持有的第二套以上住宅征收累進(jìn)制物業(yè)稅，對于那些買房后既不自住又不出租的，考慮開征空置稅；二是提高二套以上房貸首付及利率，9月底央行和銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)相關(guān)通知，嚴(yán)格監(jiān)督商業(yè)銀行執(zhí)行是其關(guān)鍵；三是嚴(yán)格落實(shí)限制外資購房的相關(guān)政策。

　　當(dāng)前，應(yīng)加快推進(jìn)住房保障建設(shè)。8月國務(wù)院出臺(tái)“24號(hào)文”，加強(qiáng)了住房保障，但仍留有缺憾，比如只明確了低收入群體住房的解決辦法，而未提及中低收入群體的保障路徑。接下來，應(yīng)全面統(tǒng)籌考慮健全我國的住宅制度，也要給予中等偏下收入家庭和中等收入家庭一定住房和購房補(bǔ)貼，比如房貸利息補(bǔ)貼、購房減免契稅、抵扣

個(gè)人所得稅等。從法制建設(shè)的長遠(yuǎn)角度考量，應(yīng)盡快制定《住宅法》，以大法的形式而非行政手段去保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　總之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須迎難而上，發(fā)動(dòng)一場“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。值得關(guān)注的是，隨著今年第五次加息和新近推出的房貸新政，部分熱點(diǎn)城市的樓市已出現(xiàn)降溫苗頭，毫無疑問，這為“攻堅(jiān)戰(zhàn)”提供了有利契機(jī)。

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