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資本行天下 貨幣調控應是關鍵http://www.sina.com.cn 2007年09月20日 10:16 21世紀經濟報道
大連報道 本報記者 楊麗萍 今年7月，2007屆博鰲21世紀房地產年會如期舉行，其主題是“地產資本論，后調控時代的價值演變”，當時眾多的業界人士圍繞地產資本展開了熱烈的討論，并在業界引起了廣泛的共鳴，資本已然成為當今中國地產的熱門話題和實踐主題。 時隔兩個月，本報又在大連聚集專家學者及地產領袖共議地產大事，結合當前中國地產實踐探索的主題討論，論壇主題仍然落點于地產資本，“資本行天下，從博鰲到大連”，在9月19日的論壇上，行業高管與專業人士對地產政策進行解讀，同時圍繞上市之路等展開討論，分析資本市場中地產資金的解決之道。 貨幣增長加速 “房地產建設是在資金流動性過剩，海外資金大舉進入中國市場的復雜環境下進行的。房地產的價格過快地上漲，資產的價格上漲過快，也主要是因為貨幣供應太多�！毕谋笤诖舜握搲咸岢觯斍�，中國更要關注資產價格飛速上漲的壓力。 對此，趙曉教授也作出了進一步闡述。 “對于房價的大幅上漲，我們往往會歸咎于開發商太壞，說他們總在漲價，雖然這也不無道理，但是我想說的是，人太壞不是根本原因，關鍵還是因為錢太多。”趙曉提出，只要有需求又有錢才能買得起房子，開發商才可能利用這個機會賣出好價錢�！澳壳胺康禺a正處在一個爆發期�！� 趙曉提出，1997年之后房地產市場的最大特點就是貨幣增長很快。 “除了經濟增長所帶來的收入增長的因素之外，一個重要的原因就是大量外匯的進入�！壁w曉指出，“從中國經濟數據可以看出來，三年來中國的外匯儲備增長了三倍，這么多的資金進入中國就會形成貨幣增長的一個重要因素�！� 不僅如此，銀行儲蓄存款“搬家”也使得貨幣流動性增長。 “目前，銀行存款超過了GDP的1.6倍。”趙曉非常形象地指出，這只籠中的老虎一旦跑出來將對市場形成很大的沖擊。“20年前，400億的銀行存款也曾跑出來過，當時已經把市場沖得落花流水。1988年，物價增長達到了20%以上，是歷史最高。如今，30萬億的銀行款，哪怕一部分跑出來將是什么樣子都很難想象�！壁w曉指出，一個不爭的現實是，大量的銀行存款流入到了股市和樓市。 而金融杠桿的拉動對于貨幣增長也有不可推卸的作用。 “之前沒有金融杠桿作用的時候，300萬的房子要到老了才能買得起，然而，現在，首付三分之一或者五分之一，即100萬左右就能買300萬的房子，而如果沒錢又想炒股還可以把房子抵押，大概又能貸出200萬來炒股，也就是說，100萬的錢就當500萬來用了�！� 趙曉坦承，巨大的貨幣量支撐了房地產的價格上漲。 貨幣調控仍然有限 “當前央行必須關注資產價格上漲和貨幣流動性這個問題，這是當前宏觀調控中的關鍵一環�！毕谋髲娬{，國外已有深刻教訓，市場經不起犯歷史性的錯誤，也絕不能犯歷史性的錯誤，“包括房地產調控在內的經濟調控要加大貨幣調控力度。” 然而，趙曉和夏斌都認為目前宏觀調控并不是很到位，這一點應該引起足夠關注。 “事實已經證明貨幣供應目標調控的結果，是事倍功半�！毕谋笾赋�，市場利率水平對貨幣供給的影響，央行不能小看，現在央行顯然是在人為地壓制市場。夏斌認為，把貨幣供應的目標定為16%就有點偏高。“再下調1.5個百分點比較合適�！� 不僅如此，夏斌還認為，提高銀行準備金的政策效力還值得商榷。 “1萬億的股民存款保證金是通過券商放在銀行，這個不是法定存款準備金，這就意味著央行提高銀行存款準備金率對股民存款保證金是沒有約束力的。”夏斌指出，這里就有矛盾。“這就是為什么經歷了五次加息，還是解決不了問題，這需要實質性地討論。” 當然，在此次論壇上，經濟學家也紛紛給出了解決方案。 “調控時，不要太顧忌銀行的利率是高了還是低了，當數量目標和價格目標發生沖突的時候，我們要堅定不移地守住數量目標，不要太壓制市場�！毕谋笠酝赓Y為例，只要把銀行的市場利率提高了，外資流入的成本就會加大，相信對整個資產市場必然會產生一定的效應。 而同時，在首付這個問題上在座專家的觀點有著驚人的一致。 “現在各家銀行的首付比例不一樣，我建議應該對首付比例作強行統一，并適當提高�！毕谋筮�指出，應該對用公積金貸款購買二次以上置業進行規定，“開發商不是要囤積房不賣嗎？導致供給少了嗎？那我就減少需求，以適應供給少的現實。房價就能夠穩定下來了�！薄� 而趙曉的建議是區別對待。 “對第一次置業的自住型消費，可以采取減少首付的政策，甚至下調貸款利率。而對于投資需求，可以把首付提高到50%甚至100%，以及提高貸款利率�！�。趙曉坦言，征收物業稅對于投資行為也會有很好的抑制作用�！昂芏嗳苏f買房可以擴大資產收益，最好的辦法就是讓那些炒房的人炒得顆粒無收，那還炒什么房子呢？” “高漲的股市和樓市并不可怕，股市可以通過國有股減持政策賣一個很好的價格，樓市也可以通過物業稅增加購房成本，讓炒房人買得起房子住不起房子，而土地增值稅則可以使開發商不再大量囤地。用這些收益去做大量的可用的公用產品和公用服務以及社會保障�！壁w曉甚至說，現在是調控千載難逢的機會。 最后，夏斌和趙曉等多位專家都指出，要加大限制外資進入中國房地產市場�！罢灿凶銐虻氖侄蝸碚{控房地產。”
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