易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員

　　個人是購房還是租房，并不是重要的，重要的是個人能否根據自己及市場的情況，根據這些約束條件及風險做出一個好判斷與決策，而不是人云亦云。

　　民眾是租房還是買房？在一個比較正常的房地產市場中，是一個十分容易回答的問題。一般來說，房屋的供求關系在售價和租價上的體現是一致的。但是，當房屋供不應求時，房屋的售價與租價都會上漲。也就是說，當房屋的售價上漲時，房屋的租價也會隨之上漲；或房屋的租價上漲時，也會推動房子售價上漲。

　　但是，如果房地產市場是一個完全投資炒作的市場，那么房屋售價這個經濟指標就會被嚴重扭曲，無法反映正常的房屋供求關系，這時房屋租價一般比較客觀。如果說，房屋租金波動不大或處于低位徘徊，而房子的售價快速上漲，那么這說明了房價存在虛高。

　　近兩年來，北京、上海、深圳等一線城市的房租上漲了大約15%，而同時期

商品房售價卻漲了兩三倍，有些城市房價上漲幅度甚至于比這還大，房屋售價和租價差距明顯地拉大。看到不斷上漲的房價，不少居民總是以為，房價過去在快速上漲，房價未來同樣也會快速上漲，因此，如果個人購房越向后，那么他要進入市場要承擔的房價就會越高，因此，個人購房就越要早進入。在這些人看來，盡管個人購房條件不足，但可以通過銀行按揭貸款進入房地產市場。因為，盡管個人購房要承受幾十年的還房款的負擔，但最后房子是歸自己所有。既省了房租，又可由于房價上漲讓房子升值。

　　其實，在這里有幾個問題，一是房租上漲幅度小，而房價上漲快，這說明了房地產市場炒作嚴重，房地產市場的價格并不是由自住型購買者決定的，而是由住房的投資者的需求決定的。一個以住房投資者為主導的市場，其投資是風險極高的。但是為什么這幾年中國的房地產市場投資能夠賺得盆滿缽滿？并非是中國房地產市場與房地產市場的基本法則不同，而是政府對房地產市場的政策、對房地產市場的隱性擔保所導致的結果。在一個房地產投資市場，政府要對該市場的價格穩定，即該市場的價格只能在一個上漲的水平上，那么有便利的銀行金融杠桿及低利率政策，那么國內房地產市場的投資豈能不盛行？房地產市場的價格豈能不飆升？

　　二是對于自住型的住房消費者來說，由于政府對房地產市場的隱性擔保，房價不斷地飆升，自然也就迫使這些住房消費者提早進入房地產，即這些住房消費者住房需求進一步推前。如果住房消費者完全不需貸款一次性支付房款，那么這些住房消費者在購房時只是沒有計算購買住房時所使用資金的機會成本，他所面臨的風險不高。但是，如果住房消費者購買住房時是通過銀行按揭貸款及使用父母的錢來購買住房，那么他所面臨的風險可大了，比如利率風險、父母養老保險風險、個人未來職業變化風險等。這就是目前國內不少住房消費者成為“房奴”之所在。所以，對于個人是否購房，并不在于其他人是不是購買房子，而是在于個人財務狀況、在于個人對未來收入預期、在于個人對購房后的風險考量。

　　對于租房者來說，如果房價很高，即使個人有能力進入房地產市場，但是購房資金的機會成本也十分重要。因為，一個人購買住房后，其就少了一批資金進入其他市場進行投資的機會。

　　從以上的分析可以看到，個人是購房還是租房，并不是重要的，重要的是個人能否根據自己及市場的情況，根據這些約束條件及風險做出一個好判斷與決策，而不是人云亦云。