【導讀】今年京滬土地出讓金同比平均漲幅高達150%，地價高企但房企拿地熱情不減。

　　央廣網財經北京12月13日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，雖然臨近年末，土地市場卻依然延續今年以來的瘋狂。上海土地市場年末翹尾行情火爆上演，昨天（12日）成交3幅地塊，溢價率都超過100%，總成交金額將近20億元。這樣以來，今年上海土地出讓金正式突破2000億元大關，比去年同比翻倍。

　　同樣高熱的還有北京的土地市場。截至目前，北京土地出讓金收入1673.9億元，年內有望突破1800億元。2012年土地出讓金只有647.9億元，今年北京土地出讓金同比漲幅有望接近200%。

　　土地市場成交特別活躍，這一點在上海易居房地產研究院最新發布的《2013年1-11月份全國房地產市場報告》中得到了印證。報告說，11月份國房景氣指數持續四個月回落；土地成交量近兩年首次正增長，成交價格創新高；商品房銷售繼續調整，價格增幅有所放緩；房企資金同比增幅基本平穩。總體而言，1到11月份房地產行業供應端擴張，需求端回落，地價已經過熱。

　　土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發商的預期。今年，各地都出現了部分地塊的樓面價超過了周圍在售物業的價格。地價、房價在互相促進上漲，業內人士預計明年地王地塊上市，定價很可能會再次上漲。這會不會加快一線城市房價上漲的步伐？調控政策會不會再度出現微調？

　　今年，房地產市場頻頻出現的“地王”特別吸引眼球。今年的“地王們”主要誕生在一、二線城市。房企選擇在一、二線城市聚集，使競爭更加激烈。三四線城市要冷一些，全國房地產市場正在分化。

　　經濟之聲特約評論員、經濟學者馬光遠[微博]表示，房地產市場分化的整體趨勢非常明顯，但這種明顯的態勢跟整個房地產供應的基本面有關系。從供求關系來看，一二線城市依然需求比較旺盛，供應在某種程度上可能仍然跟不上；從三四線城市來說，不少地方已經供應過剩。這種基本面的變化，預示著從地域來講，未來已經形成完全兩個不同的市場，一個是一二線城市仍然求大于供，一個是一二線城市以下的城市，是供大于求。對這兩個市場而言，未來的分化態勢在明年、后年會更加明顯。

　　業內人士分析，地王入市還是有一定的風險，目前大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售的房價。未來地王項目入市是不是會進一步推高房價？

　　馬光遠認為，最近一二線城市出現地王的原因，一方面是大家看到一二線城市整個房地產資源還是比較稀缺，而且今年整個一二線城市房價上漲比較兇，所以對未來預期較高。另一方面，地王的出現跟地方政府供地政策有關系。我們的地王實際上是地方政府放出來的，不是市場炒出來的，因為那個地塊，它任何時候放出來都是地王。

　　目前全國已經有17個城市出臺了地方調控細則，在政策收緊的背景下，如果地價拉動房價繼續上漲，調控政策是不是還會跟著再次進行微調？

　　馬光遠認為，未來全國性地進行房地產調控已經沒有必要，因為三四線城市本身它的市場已經出現了，是跟一二線城市完全不一樣的情況，而對一二線城市進行調控，還應該轉換思維。過去很多年我們用的是堵的辦法，抑制需求，現在來看有調整的必要。面對一二線城市需求過旺的情況，我們整體的調控政策，從短期來講，一些限購等政策是必不可少的，但同時要建立起長效機制。未來的調控應該更加具有針對性，給大家一個穩定的房地產預期。

　　馬光遠表示，明年是我們的新一輪改革的元年，大家對中國經濟結構的調整轉型非常期待，這對整個房地產來講，可能是一個向下的壓力。此外，經過這么多的發展，房地產本身積累的風險在逐漸加劇，而且未來整個從房地產的投資增幅來看，包括我們未來的城鎮化需求、自住需求、房子要進行更新這三大需求來看，我們未來的增量可能完全能夠滿足這些需求，整個房地產市場已經進入了一個比較正常的周期，未來整個房價漲幅不可能像今年和過去很多年那樣高企。

　　馬光遠認為，2014年三四線城市的房價可能會出現調整，這種調整可能對一二線城市也會造成價格的壓力。同時，明年房價的全國性漲幅甚至有可能出現下降的情況，如果下降的話，整個房地產的預期可能會扭轉。