記者 劉因 文/李亞丹

　　新政下，房地產行業正進入轉型期，一線城市中，面對土地資源日益稀少的瓶頸，房企們正紛紛向經營性地產擴張。這是日前易居房地產研究院主辦的《新政下房地產市場趨勢與企業應對策略》論壇上透露。

　　逆向區域拓展來臨

　　在新興市場，房地產企業的盈利主要來自于資產增值收益，少量來自于現金流收益(租金收益)，企業主要采取“開發—銷售”的經營模式；在發達市場，由于可以用來開發的土地極其稀少，因此房地產企業的盈利主要來自于現金流收益(租金收益)，少量來自于資產增值收益，企業主要采取“開發(收購)—持有出租”的經營模式。我們的鄰國日本，從上世紀60年代開始，到本世紀初，花了40多年的時間，完成了從新興市場向發達市場的過度。

　　我國目前房地產市場屬于新興市場，但是我國幅員遼闊，在二三線城市屬于新興市場的同時，一線城市尤其是其中心城區已經屬于發達市場。在這些發達市場，可以用來開發的土地極其缺乏。

　　多數品牌企業不會選擇離開一線城市，而采取了積極的“逆向區域拓展”戰略：改變經營模式和盈利模式，返身回來搶占級差地租高的一線城市的中心城區。近期，萬科收購北京贏嘉中心，恒大收購佳兆業廣場項目，海航擬購上海家得利等動作，為“逆向區域拓展”作了最好的注解。

　　房產經營結合產業經營

　　一些領行業之先的房地產企業已經開始走“產業融合”道路。萬達自行組建自己的萬千百貨，目標將萬千百貨發展成為中國最大的零售連鎖商店，還組建了萬達國際影院，同樣希望將其打造成為中國最大的連鎖影院，除此之外，萬達還涉足酒店行業。保利打造自己的保利影院，成為保利廣場的特色構成元素。華僑城擁有自己的四大主題公園。恒大宣布擬注資動漫產業，為其大型主題樂園提供動漫內容支持。產業融合已經成為房地產企業戰略轉型的新潮流。

　　產業融合是房產經營發展的必然產物，它又把房產經營推上了產業經營的更高層次。在房產經營的初級階段，房地產企業一般都是與其它產業的企業相互合作，比如萬達與沃爾瑪相互合作。但是，這種合作并非一帆風順。房地產企業為了減少交易成本，就會自行組建百貨商店、影院、KTV等企業，一方面與自己的地產項目相互配合，另一方面也可以增加與其他企業進行談判時的籌碼。

　　目前，一些品牌房地產企業在謀劃自行組建或收購一些跨行業的企業，其中，既蘊含著機遇，也包含著很大風險。