侯云春

　　我國房地產市場取得了很大發展，對于滿足人們的住房需求、拉動經濟增長發揮了重要作用，但也存在一些突出問題。主要是：部分城市房價上漲過快、資產泡沫嚴重，住房供需結構不合理，住房保障制度不完善，房地產開發、交易、中介等環節不規范等。針對本輪房價過快上漲的局面，國務院已出臺了一系列房地產調控政策，采取土地、信貸、稅收等多種手段，抑制房地產投機炒作，遏制房價過快上漲，現在看來已取得一定成效，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，對于擠出資產泡沫、化解金融風險起到了積極作用。

　　建立分層次住房制度

　　但是，我認為以房價調控為主要指向的房地產調控措施，不能從根本上解決房地產市場健康發展的問題，房價過快上漲固然不是我們希望的，但大幅回落同樣也容易誘發各種矛盾，因此從解決人們合理住房需求、節約集約利用資源、促進經濟平穩較快發展的目標出發，我國房地產市場健康發展的根本出路在于深化住房制度改革，加快建立分層次住房制度和相應的政策體系，形成適應不同需求層次的住房供應體系，合理引導住房需求和住房消費模式，推動房地產市場可持續健康發展。

　　總的來看，目前人們對住房的需求可以分為三個層次：

　　第一層次是租住型需求，主要來自那些無力購買或暫時買不起房的人群，當然也還有一部分買得起房不買房而選擇租住的群體。對于前一部分需求，從滿足低收入住房困難家庭基本住房需求、維護社會和諧穩定的角度出發，需要政府進行有效干預，采取政府+市場的方式，通過保障性住房制度安排來解決，尤其是加快建立和完善住房租賃市場，包括廉租房、公租房以及培育、規范私房出租市場等，努力實現住有所居。對于后一種情況，應該提倡、鼓勵，通過發展和規范租賃市場，滿足他們的租住需求。

　　第二層次是自住型需求，又可以分為首次置業型、改善型和享受型三種情況。前兩種需求，主要來自城市中低收入階層，首次置業型屬于基本住房需求，應以小戶型為主，通過完善住房公積金等制度，采取稅費減免、降低首付比例、利率優惠等政策支持人們購房置業。隨著經濟發展，收入增長和消費升級，對于改善型住房需求也應當支持和鼓勵，合理提高人們的居住水平。對于那些享受型需求，如高檔公寓、別墅等，考慮到我國人多地少、土地資源有限，雖可允許但不應提倡，可利用稅收、信貸等手段進行一定調節，限制其過度發展。

　　第三層次是投資性、投機性需求。一般而言，住房屬于消費品，而非投資品。利用住房買賣投資牟利，容易產生非真實住房需求，加劇房源緊張和空置浪費，擾亂住房市場，投機性需求過快增長、房地產市場炒作嚴重，是推動本輪房地產價格上漲的根本原因。

　　我國已經采取了相關調控措施，下一步應通過開征物業稅、提高房地產交易稅等方式，增加住房持有成本和交易成本，促進存量房源的有效利用，使住房回歸消費品的本質屬性和滿足人們居住需求的基本功能。在投資性需求中，也還有一種購房用于出租，這對于緩解房屋租賃市場供求矛盾，為滿足租住需求提供更多房源，有著積極的作用，應當允許并加強規范和管理。

　　保障房和稅收雙管齊下

　　所以，我認為當前房地產調控政策的根本著力點，不應是以房價漲落本身為指向，而應針對人們不同類型的各種需求，深化房地產制度尤其是住房制度改革，建立多層次的住房保障和供應體系，加大財稅、信貸、土地等政策調節和引導力度，通過市場機制和政府保障相結合的手段，既充分保證市場有效供給，又合理調節各種需求，堅決抑制過度投機炒作，從而實現房地產市場在供需基本平衡下的價格穩定和可持續健康發展。為此，可以考慮從住房購置(租賃)、保有和出售(交易)三方面著手，采取必要的措施：

　　一是加快完善住房租賃市場，加大廉租房、公租房等建設力度，規范租賃市場秩序。這主要是在購置租賃環節進行調節，減輕消費者的支出負擔。廉租房、公租房等保障性安居工程已經成為各級政府工作的重點。今后，在加大對廉租房、公租房建設的政策、資金支持的同時，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障準入和退出機制、保障性住房和住房保障對象管理信息系統、社會監督機制等。可以探索實施廉租房實物配租機制，引導社會資金參與投資建設廉租住房，促進廉租房建設和運營的自我平衡和良性循環，明確保障對象權利義務，完善退出機制。對于無力購買和暫時買不起房的城市低收入住房困難家庭、新就業職工和符合條件的外來務工人員等中等偏下收入住房困難群體，通過大力發展公租房、農民工公寓和吸引更多的存量房源進入租賃市場等，滿足他們的租住需求和“夾心層”的過渡性基本居住需求。

　　同時，應積極培育、規范和發展租賃市場，建立健全租賃市場的管理制度，規范市場中介服務行為，逐步形成規范的房屋租賃市場。

　　二是適時開征物業稅或房產稅，增加房屋保有成本。這主要是在房屋保有環節進行調節。物業稅或房產稅是以房屋本身為計征對象，按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。目前世界主要國家都已開征物業稅或相關稅種，如美國開征約1%~3%的財產稅，日本開征1.4%~2.1%的不動產稅，新加坡按租金征收13%的財產稅等。開征物業稅有助于增加房屋保有環節成本，尤其是擁有多套住房的持有成本，抑制享受型住房需求和投機性需求，節約土地等資源。目前，開征物業稅已經提上議事日程，一些城市正在醞釀對非自住性住房開征房產稅，應該在相關措施協調配套之后加快推行。應當強調的是，征收物業稅的一個重要前提是不增加中低收入群體的住房負擔，例如可以按家庭規定一定的免稅面積等。

　　三是適度提高房地產交易稅，增加投機交易成本。這主要是在房屋交易環節進行調節。房地產交易稅是在房屋買賣環節，主要針對賣房人收入征收的稅收，目前的稅種包括契稅、營業稅、印花稅、個人所得稅等。今后，應在嚴格稅收征管、減少征收程序的前提下，可以考慮適度提高房地產交易稅，這有助于增加房地產交易成本、減少投機炒作。但也應合理區分改善型需求和投資投機性需求中的交易行為，不增加正常自住性購房的負擔。

　　在其他方面，也應積極采取相應政策和措施，如建立科學的住房保障體系建設評價和考核機制，全面評價住房保障體系建設的進展和成效，加強對住房保障工作的監督，強化住房保障目標任務的落實；發展與完善房地產金融市場，積極探索多種融資渠道和多種融資方式，建立多元化的房地產投融資機制，改變目前過多依靠銀行融資的狀況等。(作者系國務院發展研究中心副主任，本文為作者在“2010首屆中國房地產高峰論壇”上的發言，標題為編者加)