華遠集團總裁任志強。(新浪財經資料圖片)

　　導讀：近日，有關“國內6000余萬套空置房”惹爭議，對此，任志強特意撰寫博文反駁這一觀點，稱此為“謠言”，并表示，征收房產稅不能解決空置率問題，反而應該減稅以促進空置房轉向租賃市場房源。

　　任志強還呼吁政府能像香港特區政府一樣，每年公布一份物業報告，以指導國家的宏觀決策，和投資者的判斷及市場中的消費。

    以下為任志強（http://t.sina.com.cn/renzhiqiang）文章原文。

    央視連續數天播放了多期多集的房屋空置情況的節目，其中許多是記者們的親身經歷與有錄像證明的戶外調查，并且媒體有充分的權利將自己的調查做成節目在更大的視頻范圍內播出。

　　我不知道央視想用這些節目和資料來說明什么問題。從播出的話音中是否可以理解為目的有四：一是證明這些已竣工的小區中有許多房屋無人居住的現象；二是證明大多數小區未住的空房是投資客在炒房；三是證明房屋的供求關系并不緊張，沒有那么多的需求；四是證明房價的升高是這些投資客炒高的。或者還想證明開發商爆炒房價或有錢人占有太多住房資源等等。同時大約也想證明國十條對第二套住房差別信貸政策的合理性吧？也許更想證明的是社會上謠傳的6500萬套住房電表數據的真實性吧？

　　但我很奇怪的是為什么專業的房屋管理部門和建委系統不去做專業的統計，卻讓非專業的媒體記者用非常不專業的方法去“明察暗訪”呢？為什么不是普遍的或分區的抽樣調查，而是只在特定的某個樓盤進行調查？……記者們完全有理由為自己的非專業能力和人力、財力辯護。但同樣，社會也有理由不相信這種非專業的統計與調查，甚至可以認為是有傾向性的進行的調查并故意的創造一些概念含糊不清的表象以支持自己想表達的觀點。

　　什么是空置？國際上有許多案例可以證明，說明至少有兩個定義相對統一的概念：一是按當年的竣工量與銷售量計算出的空置，指當年竣工而非銷售的庫存量，這個空置顯示的是一級市場的供求關系，我國的國房景氣指數統計中的空置率通常是指這一數據，并顯示現房可供銷售與期房可供銷售之間的差別。二是按全部存量計算出的整體空置率，各國大多用此數據計算整體市場中的供求關系。大多數以一手市場為主的國家多會有兩個統計，大多數以二手房市場交易為主的國家則通常以后一個空置率為主統計。后一個整體的空置率是不管租與購而是以是否使用為計算條件的，而前者則是以生產銷售或生產類庫存概念為計算條件的(類似于工業產品的庫存)。

　　但不管是哪一種空置的統計中都沒有現行央視報道的這種一個別樓盤為主的調查與統計的方式。因為這種統計沒有前兩種統計中的任何基礎和可比的基數。

　　我用香港特別行政區的政府差餉物業估價署每年的物業報告舉例，其網址為http://www.info.gov.hk/rvd。

　　選用其中的幾張圖表舉例：

　　表一：是私人商業樓宇的情況

　　

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　　表一中可以看到，有年內落成樓宇項，此項下有當年的落成總面積、未銷售的空置量和計算出的空置百分率。這個百分率可能高達88.6%，但后面有整體空置量，則是以總存量計算的空置量，這個空置則不管是否賣出，而只管是否已經使用的空置量，這個空置約為10%。這兩者之間則相差了70—80個百分點。如果以前者來判斷市場豈不大錯特錯。萬萬不可將統計的基礎數字放錯了位置，而新增量占總量的比例很低，這一概念是絕不可能誤解的。

　　表二：是私人住宅的情況

　　

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　　同樣，前者有當年的情況空置可能高達82.3%，而后者的整體空置率則為6.8%，空置數目為72400套，約為當地總人口數的1%。

　　而中國的情況是2008年的全部竣工量商品房住房為493萬套，約為城鎮家庭總戶數的2%左右。

　　而自1999年房改政策實行后的十年中的總竣工套數僅為3322.16萬套。

表三：歷年全國城市住宅竣工面積及房地產開發竣工面積(套數)比較

 

	城鎮住宅 竣工面積 （億平方米）	房地產開發住宅 竣工面積 （億平方米）	房地產開發住宅 竣工套數 （套）	房地產開發住宅竣工面積占城鎮住宅竣工面積比重
1998	4.76	1.41	--	29.62%
1999	5.59	1.76	1946358	31.48%
2000	5.49	2.06	2139702	37.52%
2001	5.75	2.46	2414392	42.78%
2002	5.98	2.85	2629616	47.66%
2003	5.5	3.38	3021134	61.45%
2004	5.69	3.47	4042219	60.98%
2005	6.61	4.37	3682523	66.11%
2006	6.3	4.55	4005305	72.22%
2007	6.88	4.98	4401203	72.38%
2008	7.60	5.43	4939189	71.45%

　　當然這足以證明所謂6500萬套空置的謠言根本不成立了。也許這些謠言正是為了欺騙那些不動腦子的記者們。在新增量住房中的空置調查只能證明有些小區中有一定比例的空盤，但并不能證明這6500萬套謠言的真實性。

　　即使按這個調查的情況計算為全國的普遍情況(實際個別小區完全不能代表普遍情況)，將全部商品房的竣工量計算為40%空置大約為1328.8萬套，約不到全部存量成套住宅(不計非成套住宅)1.5億套的8.8%，僅比香港的空置略高2個點，而這并非是按全部存量住宅面積計算的。如按城鎮家庭戶數計算約為5%的空置，則低于香港的住宅空置率。何況中國非主要城市，特別是非人口輸入的城市中絕不會有由幾個記者故意挑選幾個樓盤所調查的空置情況。

　　我也一直奇怪為什么這些記者不去調查世紀城、富力城這種入住時間較長的成熟社區，而要去調查那些生活條件尚未成熟的小區呢？請問又有哪個小區不是在建成之后幾年才讓生活的配套齊全并入住率大大提高的呢。

　　城鎮居民家庭中確實有相當一批有第二居所在(包括二套房以上)。這個比例高達9.5%，略高于美國的比例(主要是戶籍限制與異地工作條件限制造成的)。但2008年的統計僅比2005年增加了0.9個百分點(2008年為8.4%)，并且分布于不同的收入家庭，即一部分為原有私房或房改房、一部分為商品房。尤其是其中用于出租和偶爾居住的比例超過了80%，其他用途的僅為這部分9.5%家庭中的19.3%。

表四：2008年城鎮居民家庭擁有第二居所比例及其使用狀況

 

居民家庭	第二居所比例	第二居所用途
		出租	偶爾居住	其他用途
全部家庭	9.5%	54.4%	30.1%	19.3%
最低收入組	3.3%	63.5%	21.2%	16.2%
低收入組	4.2%	60.9%	22.1%	19.2%
中等偏下組	5.5%	57.4%	26.1%	19.0%
中等收入組	7.6%	53.3%	29.1%	19.4%
中等偏上組	11.1%	54.5%	30.8%	18.7%
高收入組	15.3%	53.8%	32.2%	19.0%
最高收入組	24.3%	51.6%	33.3%	20.7%

　　如果按城鎮家庭戶數計算出這些第二居所占有的房屋總量約為2320多萬套，其中約1160萬套用于出租、偶爾居住和其他用途了，這也是個很大的數量。但要按空置計算則要扣除用于出租和偶爾居住的房屋，則就只有230萬套左右了。這雖然是個很大的數量，但再加上2—3倍的數量也是低于香港的空置率的，低于大多數國家城市中的空置率。

　　假定以香港的城市空置率為標準計算，以北京同樣住宅總量為基數，北京的空置房屋約為3.5億平方米乘以6.8%為2380萬平方米左右。如把各種駐京辦事處、駐外流動人員的住房因素計算在內，大約應有3500萬平方米空置。同樣按記者們調查的情況計算，那么至少要有約35萬套以上的住房空置，至少要有8750萬平方米以上的新建小區保持40%以上的空置率。大約等于北京6年的住宅竣工小區都保持著40%左右的空置，或者說約有2年以上的全部住宅竣工量沒有人居住。而這是不可能的。

　　什么是合理的空置率？香港常年維持著6%左右的空置率，這個空置就像酒店中的入住率一樣，如果都在百分之百，那么就會有許多臨時要求住宿的人會少了許多機會。而保持86—95%的入住率則可解決這個矛盾。這個空置就是酒店中的未入住部分。什么是中儲糧、中儲肉？這與空置一樣，是個調節市場余缺的必要儲備，可以在市場供給緊張時起到調節供給和價格的作用。

　　同樣，房屋的空置率也如此。一是在需要時有供給的選擇余地，不會發生因工作調動、家庭人口增加等各種原因要置換時缺少選擇；二是起到供給增量調節市場價格的作用。如當一級市場供給短缺時，空置房會進入市場增加供給，防止一手市場價格上漲過快。雖然這個空置房進入市場的價格已提高了很多，但也會讓市場中的供求關系變化，讓整體的房屋價格上漲減速。

　　當政府無能力用大量儲備住房的方式像調節豬肉價格一樣調控住房價格時，就只好讓民眾用私有的方式去承擔市場風險用儲備部分房源調節供求了。這就難免讓承擔風險的投資者獲取利益了，因此任何市場中都會保有一定的空置率。而實際我國的這種沒有詳細統計的空置情況也許集中于主要城市，但數量不太可能超過香港的整體空置比例，而偶爾居住則并不能用人流量和數燈計算出來。 

　　因此僅用個別小區的調查來證明任何事情都是錯誤的，只能是用個別現象代替全局的一種偏頗的導向。不知央視想把民眾帶向何方，不知央視是否是故意在激化社會的矛盾。

　　為什么不把全面的事實告訴給民眾呢？我不否認有第二居所和空置，也不否認有人在炒房或多套炒房，但民眾有權選擇把大量的錢存在銀行等著貶值還是可以用房子、黃金等實物換成另外一種存在形式。政府可以容忍民眾把錢存在銀行等著貶值，卻不能容忍把錢變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會公平的責任推給了市場，因此空置就變成了極大的社會不公平，就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著，而另外一部分沒房子住卻要看著房價上漲。

　　是的，但一部分人把大量的錢存入了銀行，而另一部分人卻無錢上學、無錢看病、無錢買房，這與上述情況又有什么分別嗎？有人說錢存在銀行別人不眼紅，以為不會將房價抬高。但實際卻是讓這些存錢在銀行的人用貨幣貶值的損失為另外一批人作嫁衣裳。那么為什么或有理由要讓這些人不能投資住房以增加財產性收入，而只能存錢去減少收入呢？難道這樣就是公平了嗎？

　　根子在于社會收入分配上，而不在于將錢存在銀行還是變成房子存起來。不從根子上解決收入分配的問題，而只想從房子上解決公平等于是拆自己的臺。因為貨幣的貶值只會讓整個社會都蒙受損失，并不會給這個社會帶來價值。同樣房子的價值貶值也只會給社會帶來災難，而不會產生收益與價值。有誰見過泡沫之后的房屋貶值會給那個國家的人民帶來收益呢？而經濟的高增長中又有哪個國家的房價會逆市而暴跌呢？

　　奇怪的大約是為什么有這么多空置然而租金會上漲呢？為什么不將這些空置房用于出租呢？正在于這些空置房擁有人因為出租的收益太低而非太高。葉檀問：“為什么租房者對于房租的上漲毫無抵抗力？”正在于租價比的不合理，而這個不合理不在于房價太高，而是回到了地價太高的原點上。請問用葉檀計算的租價比是否能租得起這些政府拍賣的土地呢？而歷史上壓低了租金價格的是因為歷史上有大量的低價地及低價房，尤其是有大量的房改房。同樣的租金按房改房計算就會發現租價比是較高而非極低了。那么不正是土地的價格在幫助抬高這些租金的價格嗎？

　　中國人歷史上就有將現金變成存房的現象，否則就不會有今天留下來的喬家大院、胡家大院、平遙大院等一系列的大院了。歷史上這些大院是靠租金活著嗎？這些大院不曾出現過空置嗎？這些大院多出的房屋沒有保障性和發展性的功能嗎？

　　父母也許提前給子女購買了住房，但未婚之前并未居住，不等于不能提前購買。為上學做準備也會提前購買，為退休做準備同樣可能，為調動工作而準備等等的理由都與資產增值相結合成為了購買的理由，但卻不一定是出租的理由。兩頭一擠的結果反而是在第二套住房政策的打壓之下變成了房租價格的上漲。

　　減少了購買的能力與需求，就增加了租住的需求，減少了購買的能力反而壓縮了出租的條件。政策的變動打破了長期的預期時，人們就會將儲備房靈活的處理、以待時機，不敢做出長期的安排。

　　政府可以用行政政策來遏制一手房房價的過快上漲，可以約束開發商的銷售行為，卻無法控制這些空置在消費者、投資者個人手中的房產。有人將這個希望寄托于房產稅的征收上，但全世界有哪個發展中國家的政府會向人民巨額的征收財產性稅收呢？而中國的稅收在全世界早已被稱為是最重的之一了。我國的人均GDP卻排在世界100位之后，可想而知不改變收入分配增加民眾的收入，則任何方式都不會讓民眾受益的。

　　媒體在報道海南省你對空置房征收閑置稅。但一個旅游為主的圣地豈會變成人口常住的地方？本來海南就是個調節南北溫度資源差的地區，一年房產半年閑的情況是固有的特征，何來空置問題。那么旅游的淡季時，政府是否會對入住率較低的酒店征收閑置的稅收呢？這豈不鬧出個全球性的笑話嗎？

　　用減稅提高空置房的出租率是許多國家都有的，特別是二戰之后的歐洲、美國一定期限內的短租等。而用加稅的方式將空置房擠向市場的卻幾乎找不到成功的案例，加稅的結果大約只會和限制二套房貸一樣減少租賃市場的房源、加大稅收向消費者的轉移，最終表現在房租的進一步提升上。

　　大約只有中國才會出現這種仇富與不平的報復心理，讓民眾會支持與贊同政府對市場加稅。豈不知任何稅收都一定會傳導到生活成本中，在非稅對象的其他方面加重成本上升和價格的壓力。

　　很希望中國的政府能像香港特區政府一樣每年都公布一份這樣的報告，既可以指導國家的宏觀決策，又可以指導投資者的判斷，并且可以指導市場中的消費。也免去了外行的媒體記者們辛苦的去做無用功，不但不能有助于經濟的發展并且不利于社會的穩定，反而讓媒體成了替罪羊。