無論大龍地產(chǎn)能不能付清地款，大股東(順義區(qū)政府)的戰(zhàn)略意義皆已達(dá)到；不過，為拉升區(qū)域地價做出重大“貢獻(xiàn)”的大龍地產(chǎn)，在此役中成了一個暫時的“犧牲品”

　　文/夕曦

　　2009年11月20日，大龍地產(chǎn)經(jīng)過180余輪的競價后，擊敗龍湖、遠(yuǎn)洋、保利等地產(chǎn)大鱷，成功拿下順義區(qū)后沙峪地塊。50.5億元的成交價與29859元/平方米的樓面地價使其成為2009年北京的“雙料地王”。短短兩個月后，大龍地產(chǎn)再次陷入輿論漩渦，因“欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同”，被勒令暫停在京拿地資格。業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，大龍地產(chǎn)的總資產(chǎn)僅有29.41億元。在“國土新政”的背景下，如此企業(yè)要吞下50.5億元的雙料“地王”，無異于天方夜譚。

　　然而，投資者驚奇地發(fā)現(xiàn)，在事前，大龍地產(chǎn)根本未召開董事會來商討此事，董事會也并未為此次拍賣“定調(diào)”(即確定最高報(bào)價)。大龍地產(chǎn)代表在當(dāng)時舉牌中的當(dāng)仁不讓、志在必得的氣勢，卻給人留下了深刻的印象。

　　很顯然，大龍地產(chǎn)的此次驚險拿地，是一個看起來極不理性卻又極其自信的戰(zhàn)略決斷。大龍地產(chǎn)為什么會做出這樣的冒險？大龍地產(chǎn)又何以如此自信？

　　要了解大龍地產(chǎn)冒險自信的拿地背景，就先要看一下大龍地產(chǎn)的背景。據(jù)查，大龍地產(chǎn)是上市企業(yè)北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司的子公司，出資方為北京市順義區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，出資比例為100%，控股股東是北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，隸屬北京市順義區(qū)人民政府。業(yè)界認(rèn)為，作為順義區(qū)區(qū)屬國企，對地方財(cái)政“保增長”的重任義不容辭，大龍?zhí)靸r拿地，意料之中。

　　據(jù)研究，地方政府土地財(cái)政的基本路徑是預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入實(shí)現(xiàn)增加財(cái)政支配能力的目標(biāo)，而國企的參與將最終實(shí)現(xiàn)資金“在一個筐里運(yùn)作”。按照北京市的規(guī)定，市財(cái)政將返還“城八區(qū)”土地出讓收入的一半，遠(yuǎn)郊區(qū)則全部返還，這其間的巨大利益誘惑對于每一個區(qū)政府來說都難于拒絕。2009年，順義區(qū)土地出讓收入達(dá)到87.5億元，在北京各區(qū)縣中，僅次于朝陽和房山。而盡可能多的攫取土地收入的最快最有效的辦法，便是“制造地王”。每一次“地王”的誕生拉動周邊房價的集體上揚(yáng)已經(jīng)成為一種必然的現(xiàn)實(shí)，這可稱作為著名的“地王定律”。

　　在本次大龍奪地過程中，此條定律得到了完美的驗(yàn)證。幾乎是一夜之間，該區(qū)域房價便普遍上調(diào)10%左右。短短一個月間，順義區(qū)房屋均價悄然上漲了14.6%，達(dá)到9375元。如此，說白了，大龍地產(chǎn)的此次大舉拿下“地王”的舉措，只是一個引子而已。大龍地產(chǎn)大股東(順義區(qū)政府)的戰(zhàn)略目標(biāo)，乃是通過一塊“地王”撬動起巨大的區(qū)域價值。

　　如此而言，所有的一切從邏輯上則可以完整的鏈接起來：從某種程度上而言，身為國企的大龍地產(chǎn)的此次冒險擴(kuò)張，很顯然可以看做是為拉升區(qū)域土地財(cái)政而做的一次貢獻(xiàn)。只是大龍地產(chǎn)沒有想到的是，過去所玩的那些拖期限、緩交錢、改規(guī)劃等老一套辦法，在宏觀調(diào)控的節(jié)骨眼上，都沒辦法再用了，2億元保證金說沒收就被沒收了。但我們有理由相信大龍地產(chǎn)不會失意太久，道理很簡單，作為股東的地方政府向自己控股的公司沒收了2億元，只不過是左手換到了右手而已，照樣是“在一個筐里運(yùn)作”。