湛江房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國引發(fā)外界關(guān)注。

　　湛江，一座經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)但悠然自得的海濱城市。多少年來，外面的世界紛紛擾擾，房?jī)r(jià)成倍地翻，湛江市民卻“事不關(guān)己，高高掛起”，置身事外般地領(lǐng)著一兩千元的月工資，攢錢買兩三千元一平方米的房子，其樂融融。

　　然而，去年至今，湛江市民再也坐不住了，工資不漲，房?jī)r(jià)卻蹭蹭地漲，“兩年翻一番”讓他們“聞房色變”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，湛江已經(jīng)成為國內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)最活躍的城市之一，大有“領(lǐng)漲全國”的勢(shì)頭。在這瘋狂的背后，是一個(gè)個(gè)令人費(fèi)解的怪現(xiàn)狀。

　　文/圖 本報(bào)記者 張強(qiáng) 關(guān)家玉

　　杭州和溫州，中國高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資(投機(jī))的代表性城市，若是在從前，遠(yuǎn)居華南一隅的湛江無論如何也不會(huì)跟這兩個(gè)浙江城市產(chǎn)生什么共同點(diǎn)。但在今年前三季度的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，湛江卻在杭州與溫州之間插了一腳：今年前三季度，全國房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大的3個(gè)城市分別是：溫州、湛江、杭州。如今，湛江市民都喜歡苦澀地自嘲：“我們沒什么能在全國排上號(hào)，但我們的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國。”

　　怪現(xiàn)狀一：

　　價(jià)格兩年翻一番

　　巫先生是湛江某國有銀行的負(fù)責(zé)人。一方面，因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系，他親眼目睹了“湛江房地產(chǎn)泡沫從小變大的全過程”；另一方面，他也是潛在的購房者，他很想改善自己目前的住房條件，但“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，完全承受不起”。其實(shí)，巫先生的要求并不高，他并不奢望觀海路旁的海景房，只要戶型實(shí)用，他就能接受。

　　上周末，他來到吉祥小區(qū)看房，吉祥小區(qū)的定位偏低，售樓部甚至像個(gè)工地，沒有任何裝修。在售的房子面積均在130平方米以上，售價(jià)4500元/平方米左右；而在去年，價(jià)格僅為3100元/平方米左右。巫先生盤算了起來：假設(shè)買一套130平方米的房子，去年買，需要40萬元左右，現(xiàn)在買，需要58萬余元，差價(jià)18萬元，漲幅達(dá)45%！

　　再看看中高端樓盤。2007年的房?jī)r(jià)高峰期時(shí)，湛江某開發(fā)商曾向銀行貸款，以該公司開發(fā)的某高端海景住宅作抵押。在評(píng)估環(huán)節(jié)，巫先生把這個(gè)高端樓盤的成本和利潤看得一清二楚。土地成本與建筑成本之和約為2500元/平方米，估計(jì)市場(chǎng)價(jià)為4000元/平方米。而目前，這家開發(fā)商志得意滿，給樓盤標(biāo)價(jià)8000元~10000元/平方米。這個(gè)價(jià)格，大概是兩年前售價(jià)的兩倍，是成本的4倍。

　　怪現(xiàn)狀二：

　　沒有小于90平方米的新房

　　如果僅僅是價(jià)格貴，巫先生仍然有可能咬咬牙買套實(shí)用的小戶型。但問題在于，在如今的湛江，你幾乎找不到90平方米、甚至120平方米以下的新房。

　　位于觀海北路的麗灣名邸，是目前湛江定位最高的小區(qū)之一，明年4月開盤，但售樓小姐告訴以購房者身份前去采訪的記者：目前已有數(shù)千人登記了購房意向。記者看到，登記本已被填得密密麻麻。該小區(qū)的最小戶型為170平方米，最大戶型為335平方米，“價(jià)格還沒定，但肯定比君臨海岸貴”——君臨海岸是湛江目前在售樓盤中價(jià)位最高的。

　　最小戶型170平方米？國家不是規(guī)定同一個(gè)小區(qū)，90平方米以下面積戶型的面積至少要占70%的嗎？售樓小姐微笑著向記者介紹：“一共5棟樓，前排2棟是330多平方米的戶型，辦1張房產(chǎn)證就夠；后排3棟是290平方米和170平方米的戶型；290平方米的，一套房辦3張房產(chǎn)證；170平方米的，辦2張。國家90平方米以下占70%的規(guī)定必須要應(yīng)對(duì)，我們只能用這個(gè)辦法了。”

　　售樓小姐建議記者“有能力的話最好一次性付清”，“否則銀行貸款很麻煩”：“你如果買290平方米的房，得辦3張房產(chǎn)證。如果按揭，得按照3套獨(dú)立的房分別辦。第2套首付四成，利率上調(diào)10%；第3套首付五成，利率上調(diào)15%。不劃算！銀行批不批也成問題。”

　　售樓小姐看到記者一臉困惑，解釋說：“你可以去別的樓盤看看，很多都是這樣的。”記者之后走訪了君臨海岸等樓盤，“1房2證”、“1房3證”的確是普遍現(xiàn)象。

　　怪現(xiàn)狀三：

　　新房要交過手費(fèi)和手續(xù)費(fèi)

　　在湛江的幾個(gè)熱門樓盤，有錢也未必能輕易地買到房。用巫先生的話說：“光有錢還不行，得先讓那些神秘人士宰上一刀，才能買到自己中意的房子。”

　　巫先生所說的“神秘人士”，是一群神龍見首不見尾的“炒號(hào)分子”。他們通過特殊關(guān)系，以每套5萬元左右的定金從開發(fā)商手頭大批量地“訂房”——只是訂，并不過戶。且不論開發(fā)商有無捂盤行為，湛江的新售樓盤總能在開盤之日被人們搶購一空，與這些“炒號(hào)分子”在開盤前的提前運(yùn)作有關(guān)。

　　巫先生去年曾到湛江某樓盤買房，他自以為“趕得早，買得到”，誰知，售樓小姐告訴他：“先生，房子是有，但是已經(jīng)有人訂了。訂了房的人交代我們，如果每平方米貼600元，他就愿意把房子轉(zhuǎn)給你。”

　　巫先生進(jìn)一步了解到，除了被“炒號(hào)分子”宰一刀之外，他還得給開發(fā)商交1萬元。按照售樓小姐的說法，房子雖然還沒過戶到“炒號(hào)分子”的名下，但是“開發(fā)商內(nèi)部變更資料也很麻煩的，得交1萬元手續(xù)費(fèi)”。600元/平方米的“過手費(fèi)”和1萬元的“手續(xù)費(fèi)”都不會(huì)計(jì)入合同總價(jià)。巫先生考慮再三：“這跟二手房有什么區(qū)別？”心中不平，最終罷了。

　　怪現(xiàn)狀四：

　　幾無外地開發(fā)商

　　巫先生去年遇到的“炒房分子”，是“某個(gè)跟房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的國家機(jī)關(guān)的公務(wù)員”；也有市民反映開發(fā)商利用這一招自我炒作。

　　湛江的房地產(chǎn)業(yè)，興起不久，市場(chǎng)上并不存在實(shí)力雄厚的開發(fā)商，用當(dāng)?shù)乩习傩盏脑捳f：“連開夜總會(huì)的都搞起了房地產(chǎn)”。群龍無首，湛江目前的住宅開發(fā)市場(chǎng)幾乎全被本地“土老板”壟斷，外人可知的外來開發(fā)商，只有廣州某水運(yùn)系統(tǒng)的國企——房地產(chǎn)開發(fā)并不是它的本業(yè)。

　　缺乏外來勁敵，使得湛江的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足。

　　記者采訪了一名不愿透露姓名的政府工作人員，他告訴記者：目前外地開發(fā)商很難進(jìn)湛江，因?yàn)閷?duì)外地開發(fā)商設(shè)置的門檻太高了，“否則你很難解釋為什么碧桂園在肇慶下面的縣級(jí)市-高要開發(fā)了大型樓盤，卻沒進(jìn)作為地級(jí)市的湛江”。這位政府工作人員認(rèn)為，一旦那些有著輝煌成果和良好口碑的外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打入湛江，湛江的本地開發(fā)商可能將迅速失去生存空間。

　　年收入1.3萬元

　　湛江市民“聞房色變”

　　若把湛江的房?jī)r(jià)搬到一線城市或許算不上太貴，湛江市民之所以抱怨“房?jī)r(jià)貴”，是基于當(dāng)?shù)氐氖杖胨�平。�?jù)記者了解，在湛江，普通公務(wù)員的月均收入約為2000元；巫先生在銀行職務(wù)較高，月均工資、公積金、獎(jiǎng)金等福利的總和約為6000元，這在當(dāng)?shù)厮闶歉呒?jí)別的工資；普通打工者，月均收入約為1000元。而根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，湛江市居民人均年收入約為13000元。也就是說，普通公務(wù)員不吃不喝，3個(gè)月的收入才能買1平方米的房子；普通市民不吃不喝，1年的收入能購買2平方米多的房子。即便是巫先生這樣的高收入者，如今也是“聞房色變”。

　　巫先生給記者算了一筆賬：在麗灣名邸買一套最小面積(170平方米)的房子，總價(jià)至少在136萬元以上，加上稅收、裝修，總支出少說也要150萬元。他不可能一次性付清，需要貸款100萬元；1房需2證，貸款利息高……最后算下來，哪怕忽略物業(yè)管理費(fèi)不計(jì)，他不吃不喝也買不起這套房子。

　　目前看來，湛江房?jī)r(jià)的漲勢(shì)絲毫沒有剎車的意思。不久前，湛江舊啤酒廠地塊拍賣，成交的樓面地價(jià)高達(dá)4000元/平方米，讓人唏噓不已。而該地塊在很多湛江市民看來，算不上太好。

　　應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)飆漲

　　政府明年重啟經(jīng)適房

　　湛江的房?jī)r(jià)為何這么高？湛江樓市上為何找不到90平方米以下的房源？帶著這兩個(gè)問題，記者采訪了湛江市規(guī)劃局辦公室李主任。李主任認(rèn)為，湛江房?jī)r(jià)近期的瘋漲，與此前的基礎(chǔ)價(jià)較低有關(guān)。另外，寶鋼鋼鐵和中科煉化等幾個(gè)大項(xiàng)目落戶湛江，民眾預(yù)測(cè)將有大批高收入人士前往湛江工作和生活，因此紛紛投資房地產(chǎn)，以期升值倒賣。

　　李主任向記者解釋：“1房2證、1房3證的問題，與規(guī)劃局無關(guān)。開發(fā)商交給規(guī)劃局的，是2套、3套房子的戶型結(jié)構(gòu)圖；建成驗(yàn)收時(shí)，我們看到的也是2套、3套房。至于通過驗(yàn)收后，業(yè)主愿意把2、3套房打通成1套，我們有什么辦法？當(dāng)然，如果業(yè)主違法改變建筑結(jié)構(gòu)，行政執(zhí)法部門有權(quán)查處。”

　　然而，記者看到的景象與李主任的描述有出入。在幾個(gè)樓盤，售樓小姐均明確地告訴記者，1房2證、1房3證的房屋無法拆分成2、3套；從建筑圖紙看，其水電管道、戶型結(jié)構(gòu)也均是按1套設(shè)計(jì)的。這樣的房子，又該如何通過規(guī)劃局的驗(yàn)收呢？李主任的解釋是：“開發(fā)商可能先按2套、3套建好，通過驗(yàn)收后再把幾堵墻打掉。打一堵墻也費(fèi)不了多少錢，幾百元就夠了。”但是，這些房子的大門位置卻是無法通過打墻輕易改變的。

　　湛江市建設(shè)局住宅與房地產(chǎn)開發(fā)科郭科長告訴記者，根據(jù)計(jì)劃，明年將開發(fā)1000多套60平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用房。調(diào)查表明，湛江目前有3000多戶居民符合申購經(jīng)濟(jì)適用房的條件。他認(rèn)為：“要想保障普通市民的住房需求，根本上還得靠政府加大政策性住房的投入。政府保障到位了，炒房者的心自然就涼了。”

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