讓開(kāi)發(fā)商面臨近似平行的地價(jià)曲線

　　本報(bào)評(píng)論員 萬(wàn)磊

　　近日，國(guó)土資源部表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格審批用地外，還要開(kāi)展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。

　　打擊囤地的理由之一是開(kāi)發(fā)商囤地降低了房產(chǎn)供應(yīng)，但實(shí)際上，作為市場(chǎng)主體之一的開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該也不可能對(duì)市場(chǎng)的房地產(chǎn)總供應(yīng)負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)商的本質(zhì)角色是在現(xiàn)有的國(guó)家土地制度與民眾消費(fèi)格局的基礎(chǔ)上盡可能賺取最大利潤(rùn)。決定開(kāi)發(fā)商當(dāng)下開(kāi)發(fā)還是囤地的因素有三，首先是對(duì)地價(jià)趨勢(shì)的估計(jì)，不同時(shí)間的地價(jià)構(gòu)成開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的成本序列，一旦開(kāi)發(fā)商預(yù)期地價(jià)呈上揚(yáng)趨勢(shì)，就會(huì)很有主動(dòng)性盡量在“相對(duì)低地價(jià)”階段也就是現(xiàn)在買地。其次是對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的估計(jì)，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走高意味著開(kāi)發(fā)商會(huì)盡可能地將房產(chǎn)開(kāi)售期后延，以爭(zhēng)取與更高房?jī)r(jià)對(duì)接。開(kāi)售期后延等價(jià)于開(kāi)工期后延，也就是囤地。其三是對(duì)需求方也就是民眾房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的估計(jì)，只要中國(guó)城市化進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量仍然會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，而土地供應(yīng)管制衍生的房產(chǎn)供應(yīng)得不到擴(kuò)張，最終會(huì)反過(guò)來(lái)強(qiáng)化第二點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)。

　　開(kāi)發(fā)商的行為動(dòng)機(jī)和模式是很明確的，要調(diào)整開(kāi)發(fā)商的行為，需要從改變其市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的制度環(huán)境著手，而不是直接干預(yù)其市場(chǎng)行為。從當(dāng)前的制度環(huán)境設(shè)計(jì)看，諸多政策設(shè)計(jì)正是開(kāi)發(fā)商囤地的根源所在。這些政策的源頭是增長(zhǎng)與穩(wěn)定導(dǎo)向，前者意味著房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)過(guò)激的下行調(diào)整，后者則暗示高房?jī)r(jià)所綁定的產(chǎn)業(yè)鏈與總產(chǎn)值讓政府很難對(duì)地產(chǎn)行業(yè)痛下殺手。增長(zhǎng)導(dǎo)向下的土地財(cái)政讓地方政府趨向于人為限制土地供應(yīng)，這進(jìn)一步加大了開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)經(jīng)營(yíng)不確定性的恐慌，于是囤地成為一種理性選擇。因此，在目前的制度設(shè)計(jì)下，打擊囤地只能在一定程度上增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)為地方政府的土地財(cái)政作出一定貢獻(xiàn)，但并不能從源頭上改變和根治開(kāi)發(fā)商的囤地行為。

　　真正的有效措施應(yīng)該是，首先給予開(kāi)發(fā)商土地供應(yīng)的良性預(yù)期，在耕地保護(hù)的基礎(chǔ)上靈活調(diào)整城市的土地供應(yīng)面積與價(jià)格，取消開(kāi)發(fā)商對(duì)于地價(jià)成本不確定和土地供應(yīng)面積逐漸緊縮的困擾。當(dāng)開(kāi)發(fā)商面臨近似平行的地價(jià)曲線的時(shí)候，提前拿地囤地實(shí)際上意味著更高的經(jīng)營(yíng)成本，開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有理由積極囤地。其次是調(diào)整國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，去除對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)多依賴，提高國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)高下調(diào)的承受能力，給民眾與開(kāi)發(fā)商以房?jī)r(jià)適度下行的預(yù)期。一旦房?jī)r(jià)調(diào)整與宏觀經(jīng)濟(jì)大局關(guān)聯(lián)度降低，部分政策對(duì)高房?jī)r(jià)的偏好和對(duì)低房?jī)r(jià)的顧忌就會(huì)迎刃而解。開(kāi)發(fā)商囤地所依賴的房?jī)r(jià)上行預(yù)期也就增加了很大不確定性，最終弱化其囤地行為。其三，將地方政府從土地財(cái)政中解脫出來(lái)，強(qiáng)化其公共服務(wù)的中立性與獨(dú)立性，弱化甚至消除其干預(yù)地價(jià)與房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)。在這樣的制度變更之下，相信開(kāi)發(fā)商會(huì)站在利潤(rùn)最大化的立場(chǎng)調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)行為，減少囤地，盡快選擇在當(dāng)下建房出售，從而加大當(dāng)下的房產(chǎn)供應(yīng)，起到平抑房?jī)r(jià)的良性作用。