巔峰時旋即冷卻，萎靡后又復瘋狂，中國房地產業神經性調整的內在邏輯

　　文 《環球企業家》記者葉子君

　　在寬松貨幣政策持續刺激下，人們堅信中國房地產會復蘇。爭論的焦點在于，形容這一過程應該用V、U還是W？但市場的吸引力正在于不可預料性，最近兩個月以來，強勁反彈幾乎掃清了長達1年半的調整，軌跡看起來更像是字母E—迅速下降后，兩次跳躍便重回2007年的巔峰。

　　中原地產向《環球企業家》提供的北京大眾住宅市場數據顯示，今年3至5月份每月的新房成交量分別同比上漲117%、190%和53%。同時，北京上半年二手住宅成交量同比接近翻番。

　　“現在的市場活躍度已經恢復到最高峰的水平。”北京中原地產的投資部總經理張坤昱說。今年初北京住宅市場上的14萬套住宅庫存，到6月底已經消耗近半。首城國際中心、金隅可樂、中堂再度出現買房者排號、搖號、抽簽購房的現象。這與同樣熱情高漲的購買汽車排隊一起，成為中國經濟率先復蘇的有力證明。

　　土地市場則直接復制了兩年前地王頻出的一幕。自5月份起，北京、上海、深圳等一線城市以及武漢、成都、寧波等二線城市的土地拍賣成交價格都不斷被刷新紀錄，北京廣渠路15號地塊成交樓面價高達每平米15000多元，已經與該地區二手房均價持平。6月的最后一周，全國20個重點城市共成交住宅類地塊35宗，成交土地面積環比增加8倍—其中，有5宗地塊溢價翻番，有11宗地塊溢價超過五成。

　　因上市中止而飽受資金緊缺困擾的恒大集團，在春節后的兩月銷售額超過20億。不過，基于對后市的謹慎判斷，恒大集團董事局主席許家印4月份提出未來3年以“穩健經營”為主，年內不新增土地儲備，到2011年才將現有的4500萬平方米土地儲備增至5000萬平方米左右；但在7月份的上半年總結會議上，形勢發生了戲劇性變化，許將3年后的目標提前至今年年底完成。當月他們完成了創紀錄的30多億的銷售額。“我擔心地價會一直漲上去。沒有便宜地可拿了。”許家印告訴《環球企業家》。

　　與以往任何一次行情相同，資本市場開始展現其靈敏嗅覺和尋利本能。過去三個月，香港、新加坡資本市場為7家地產商，通過發債和增資擴股提供了近20億美元相對廉價的彈藥。從2007年底以來開發商就鮮有在公開資本市場上融資的機會，貸款亦變得可望不可及。不少流動性緊缺的開發商求助于私募基金的注資，這些“禿鷹”們往往要求25%到30%年回報率。

　　脆弱的邏輯

　　春節前后還在哀嘆日子難熬的房地產商們也驚訝于反彈速度之快。剛性需求的釋放似乎已不足以解釋這一切。厘清其背后的邏輯，需梳理從2007年以來的幾次波峰和波谷成因。

　　2007年以前，持續的土地地根緊縮政策導致土地市場供需失衡，結果土地價格高漲，購房者遵循買漲不買跌的原則，助推了2007年瘋狂市場的到來；此后在當年底啟動防通脹的大背景下，持續緊縮的貨幣政策勒住了房地產商上游的資金鏈。而在市場層面，財稅和貸款方面對第二套房的嚴格限制，則將投資者踢出了市場。兩方夾擊之下，2007年的市場癲狂狀態已是強弩之末。而隨后的金融危機導致的需求極度萎縮則一舉推倒了房地產的多米諾骨牌。

　　政策和外部環境是上一輪市場轉換的決定因素，今年以來的暴漲也不例外。

　　自去年12月以來中央和地方政府出臺了一系列房地產優惠政策，包括契稅減免、二手房轉讓稅費的減免乃至退稅等，對開發商的扶持則包括延期支付土地出讓金、延期繳納土地增值稅以及放松對土地開工時間的限制等等。

　　大刀闊斧的信貸刺激和寬松的貨幣政策為房地產市場注入了充足的流動性。人民銀行在去年年底連續5次降息共108個基點，更為重要的是，國務院在今年5月份放開了房地產項目投資的自有資本金比例由35%降至20%，這相當于給房地產企業新增四成銀行貸款。

　　“本來有一大批房地產商撐不住了，但貸款突然放開救了大家的命。”SOHO中國董事長潘石屹透露。這位精明的房地產商從年初就開始勸告他的客戶，流動性之后必然是通貨膨脹，而房地產投資是資本增值保值的最重要載體。

　　這輪風潮亦是上一輪調整的后遺癥。2008年開發商均不同程度地下調或干脆停止土地儲備，大幅削減開工計劃。按平均周期一年半計算，這將影響今年的供求。事實上，北京住宅新開工面積連續4個月同比下降超過五成，降幅且有持續擴大趨勢。上海、浙江等地亦有類似情況。在突然恢復的需求面前，供給的羸弱增加了房價上漲的預期。

　　最近幾個月，溫州炒房團進入北京和上海的地產市場。就在張坤昱接受《環球企業家》的采訪時還接到太原煤老板來電，詢問在北京購買20套中高端住宅的機會。

　　融科智地的執行總裁鄭志剛認為，投資占住宅交易總量的20%以下市場尚算健康。就融科智地目前在全國9個城市銷售的11個住宅項目來看，以投資為目的的交易量大概占總交易的15%。不過，他為沒有經歷真正的調整周期，而在短期內發熱的市場能否持續感到擔憂。

　　過快的增長必然會迎來向下的修正。房地產行業內人士大多對2007年市場到達頂峰后隨即進入霜凍期心有余悸。

　　標志“面粉比面包貴”重來的北京廣渠路地區，在最近一個月內房價上漲近5%，成交量卻下降超過兩成。在房地產行業，成交量永遠都比價格更能說明市場承受力，迅速高企的價格顯然已經開始損害成交量。

　　世邦魏理仕的中國區投資部資深董事陳麒旭認為，如果在房價穩定的前提下市場的成交量能持續到2010年才算真正復蘇。除了關注中國的實體經濟走勢外，他提醒，這次危機的肇始地美國2009年將會有4000億美元的商業房地產貸款到期。若美國經濟因商業房地產貸款再融資問題再遭重創，對高速奔馳的中國房地產業無疑也是沉重打擊。

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