區域地產王：最好的時光
盡管有著獨特優勢的區域地產龍頭公司現在多半從容自若，但區域性戰略仍不太可能成為地產主流
文 | 本刊記者 黃秋麗
還有過得很從容的地產公司嗎？
從業績能看出些端倪。3月27日，建業拿出了上市之后的第一份年報。這是一份相當不錯的成績單。建業2008年銷售額和利潤分別為32.27億元和6.53億元，分別比2007年增長了77%和296%，在河南的市場占有率從4%提高到5.1%。在全行業下滑的背景下，這樣的增長速度很少見。
但建業地產年報沒有引起業界太多關注，因為它不過是一家區域性的公司，影響力出不了河南省。事實上，像建業這樣的區域類龍頭地產公司長期在關注熱點之外。牛市中，人們更追捧那些快速擴張、規模巨大的全國性地產公司。城市化進程所帶來的巨大市場空間，令深耕某一區域的戰略看上去很笨拙。
“但是現在，像建業這樣的區域性龍頭公司是活得最滋潤的。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存說。對比而言，在房地產百億俱樂部的12個成員中(全部為全國性公司)，有6家企業爆出資金鏈斷裂的傳聞，而包括萬科在內的另外3家大企業因為高價拿地而計提巨額的資產減值準備。在牛市中繃得太滿的全國性大公司，2008年以來迎來了最艱難的時刻。盡管樓市有回暖跡象，但是高速擴張帶來的負面效應并沒有消解。
由于資源集中，在區域內知名度高，攤子鋪得也沒有那么大，區域性公司的發展后勁要足得多。除中部的建業地產之外，西南區域的昆明官房集團、華東區域的上海大華集團，以及華南區域的廣東雅居樂，這些在各自區域中有著獨特優勢的龍頭公司，在這輪樓市底部從容自若、戰略舒展。
“大華幾乎沒有資金鏈的壓力，頂多就是幾個項目的工程款。這幾年土地價格很高的時候，根本沒有見過大華拿地�！敝性禺a上海公司分析師馬冀說。2007年，上海成為“地王”最多的城市，曾經創下6萬元/平方米全國地價最高紀錄�，F在，不僅是綠城，許多參與上海土地角逐的大公司們都嘗到了苦澀的滋味。
大華沒有高價拿地的主要原因是，在土地招拍掛之前，大華已經以極低的價格儲備了大量土地。大華的前身是上海寶山區的集體企業，后經改制成為民營企業。雖然無從知曉其土地儲備到底有多大，但業界普遍認為“開發5-10年沒有問題”。馬冀舉例說，大華在浦東區的錦繡華城項目，開發了6年，也只開發了50%左右�！按笕A項目的土地成本幾乎可以不計，因為早已經在牛市中收回。”馬冀說。除此之外，大華的儲備土地大多處于上海市區較偏的地方。而這樣的土地資源在上海已經非常稀缺。
和大華集團一樣，云南最大的房地產公司昆明官房集團也很從容，不過原因并不相同。
“目前官房在云南地州市場中已經占據了絕對的主導地位�！崩ッ魈镆胺康禺a咨詢公司分析師李家方說，官房的發展非常扎實，在消費者中口碑甚好。在他們的一項調查中，其他開發商的房子降價才賣得動，而官房的房子基本上不降價就好賣。官房的發展模式與建業地產極為相似。建業已經完成河南18個中等城市的戰略布局，而官房則把觸角伸向云南經濟較發達的8個地州。
牛市時期官房并不活躍，前幾年既沒有高價拿地也沒有快速擴張，但到了熊市實力就顯現出來了。
3月26日，官房集團拿下了昆明官渡區矣六街道辦事處的1000畝土地。自從2000年官房將業務重心向二三線城市轉移之后，官房已經淡出昆明樓市。前兩年在昆明只推出了很小的兩個項目。此番出大手筆拿下1000畝土地，官房集團重新殺回昆明樓市。
建業也是土地市場上比較活躍的公司。2008年下半年，建業一口氣在河南的二三線城市拿下5塊地�！岸际翘貏e好的地。比如周口和鶴壁的那兩塊地，都在市中心，旁邊都有河流，周口的才30萬元/畝，鶴壁的55萬/畝。這樣的地要堅決拿，因為不可能有比這更低的價格�！苯I地產董事局主席胡葆森說。
在前一輪地產高潮中，粵系地產企業擴張之生猛，令人印象深刻。“廣東地產五虎”中的碧桂園、恒大、富力2008年都曾有破產傳聞，合生創展則因為前幾年在其它行業的巨額投資導致資金鏈緊張。雅居樂是個例外。在“廣東地產五虎”中，雅居樂的財務狀況卻是最好的。根據公告，截至2008年12月31日，雅居樂的未付土地款總額僅為5.16億元人民幣，2009年將全數付清。而負債率僅為50%，遠遠低于中國的房地產上市公司70%以上的平均負債率。
“雅居樂2007年沒有拿一塊地王，高價地拿得也很少�！睆V州合富輝煌房地產顧問機構首席分析師黎文江說。他認為雅居樂沒有拿高價地不是因為沒有錢，而是因為雅居樂非常務實，一直以來就是穩打穩扎的風格。盡管2007年雅居樂土地儲備量比2006年底增長52%，但與恒大、富力等勇于高價追擊的拿地方式不同，雅居樂2007年新增的土地平均樓面地價只有600多元/平方米。從2007年下半年開始，雅居樂放緩了拿地速度，戰線也縮回到中山、從化等地，再度把力量集中到自己熟悉的珠三角。
珠三角地產在經歷深度調整之后，終于領先全國開始反彈。在最近多家國際知名投行的研究報告中，雅居樂獲得了“增持”的投資評級，雅居樂未來股價的預期也被上調。在“廣東地產五虎”中，雅居樂率先走過了最低點。
在上輪的牛市中，從區域公司一躍成為全國性大公司，是許多公司的夢想，但不少公司因之而受累。比如成都的藍光地產、河南的鑫苑地產。2007年在新加坡上市之后，鑫苑開始在全國二三線城市快速、高價拿地�！蚌卧飞鲜腥诘降馁Y金全部都花在買地上了。在成都花掉7億，在昆山花掉十幾個億，如今這些地方地價快跌掉一半。”一位知情人士透露。
相比之下，專注于區域化戰略的公司就穩健得多。從2006年底到2008年6月建業上市，建業地產沒有拿過一塊地�！�2006年底建業的土地儲備達到800萬平米，對于一個區域性公司這么多土地已經夠了。”胡葆森說，當時建業有機會借可轉換債買地，但他拒絕了�！爱敃r建業借一兩億美元買地沒問題。但如果借了，現在肯定還不上�！饼埡⒕G城、恒大等大公司的困境，正是緣于舉債拿地。
2005年，大華也曾經是積極進行全國化發展的公司之一。這一年大華開始進入沈陽、武漢、南京等城市，同時謀求借殼大連金牛上市。在借殼上市失敗之后，大華全國性發展戰略也告一段落，并從其它區域收縮�！叭绻晒ι鲜校谌谫Y渠道和政府公關上都會有利于大華走出上海。上市失敗影響了大華的擴張。”馬冀說，“但更重要的是，大華已經意識到，在外地大華既沒有在上海的品牌影響力，也沒有在上海深厚的人脈和良好的政商關系，成本要比在上海高得多�！�
與全國化房地產公司相比，資源相對集中是區域化公司最大的優勢所在�！叭绻f科來河南，這里的市場可能只是它的百分之一；但是河南卻是建業的百分之百。”胡葆森說。胡葆森形象地把建業的戰略比喻成“一棵樹”，“下面的根基越深，上面的枝葉就越茂盛。”區域性地產公司在當地深厚的根基也令全國性地產公司望塵莫及。記者采訪時，胡葆森應河南省工商聯之邀，正要給周口市的300多名民營企業家做培訓。每年胡葆森都有數十場類似的演講和培訓。胡葆森為人慷慨大方，結交甚廣，在商界聲譽甚高。據接近他的人介紹，胡葆森每到一地，經常是書記和市長一起陪同，有的時候是政府四大班子一起陪同。
在這一輪大牛市過后，許多全國性的房地產公司已經警覺，由于快速擴張而導致的資源被攤薄的現象，以及管理跨度的突然增大給地產公司帶來的風險。前黑馬順馳的垮掉，就是前車之鑒。萬科在2008年報中也明確提出要從“規模速度型”向“質量效益型”公司轉變。而做深、做精、做透正是區域化戰略公司的強項。
在住宅房地產領域成為云南絕對老大之后，官房的非住宅房地產的業務已經相當驚人。官房的模式很獨特，持有大量經營性物業，在麗江、曲靖等地有7個五星級酒店和1個三星級酒店。為此，官房打造了自己的酒店管理公司，這家公司已經開始受托管理云南非官房所有的酒店。此外，官房建筑工程公司年營業額超過10億，官房建筑設計院是業內公認的昆明最優秀的設計機構。由于太陽能在云南建筑上的廣泛使用，官房甚至擁有一個在太陽能領域頗有影響的技術公司——新元陽光科技公司。“官房了不起的地方，就是它所涉足的每一塊業務都能做透�！崩罴曳秸f。
盡管現在是區域性地產公司“最好的時光”，但指望區域性戰略成為主流仍不太現實。“幾乎在每個城市、每個區域都有一些比較好的公司，但是它們做大之后還是會走出去。因為一個城市或區域的市場空間是有限的。”北京高通智庫顧問公司總經理張宏說。河南并不是建業的最終目標，立足河南、稱霸中原才是建業真正的意圖。盡管2008年雅居樂80%的營業收入來自珠三角，向全國發展依然是雅居樂的戰略。雅居樂在海南的清水灣項目值得關注。清水灣項目占地15000畝、總建筑面積為973萬平方米，在雅居樂的土地儲備中占去了1/3的比重，是雅居樂未來幾年主要的利潤增長點。這不是一個常規項目，而是一個總投資達200億元的高端旅游地產項目，項目中包括6個五星至七星級酒店，此外還有3個高爾夫球場。這對于做住宅開發起家的雅居樂來說，是一個巨大的挑戰。
區域類地產公司也有自身的局限性。市場過度集中，使得區域性公司承受的風險也驟然增大。此外，與全國性大公司相比，區域公司在管理和機制上水平相對比較低，在戰略上也缺乏前瞻能力。自從2006年以來，大華的銷售額就停留在了50多億的規模上。3月初，在大華工作時間將近10年的營銷副總楊子江離職，在上海業界引起了很大的反響�！皸钭咏x職，說明大華在內部管理和機制上存在問題。對于大華的未來，這個問題可能是最大的問題�！币晃粯I界人士分析。
新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。