2009年中國房地產(chǎn)業(yè)面臨生死大考，既關系著開發(fā)商的存亡命運，也關系著千萬消費者“住”之民生，甚至牽連著國民經(jīng)濟增長之國計。筆者認為，房地產(chǎn)市場能否迅速重返健康發(fā)展軌道，關鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否拉升，關鍵在于虛高的房價能否迅速回歸理性。對此，筆者提出一個快速解困房地產(chǎn)問題的政策建議，這就是利用政策工具促使開發(fā)商大幅度降價的原則。

　　政策只激勵大幅降價

　　我們已經(jīng)形成一個不容置疑的共識：交易量快速回暖是解決房地產(chǎn)問題的標志，而回暖的關鍵是開發(fā)商大幅度降價。但是，我們?nèi)狈Φ氖墙ㄔO性方法和技術性手段。

　　這要從房地產(chǎn)的定價權談起。按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟理論，購房者只有不買的權利，沒有定價的權利。而政府隨著住房市場化，也失去了商品房價格決定權。目前商品房價格的定價權完全在開發(fā)商手中。又因為開發(fā)商數(shù)量的眾多，導致少數(shù)開發(fā)商的降價行為，只能改變微觀價格，對房地產(chǎn)市場整體的價格沒有統(tǒng)一的行動力。所以，現(xiàn)在政府和購房者與開發(fā)商形成了對峙的局面：一方要求降價，另一方卻在觀望甚至死扛。

　　人所共知，降價可以提升交易量。但開發(fā)商并沒有大規(guī)模降價。其擔心有二：一是被已經(jīng)高價買房的業(yè)主群起攻之，另一是導致購房者產(chǎn)生新的降價預期，從而陷入惡性循環(huán)。但慢刀割肉的方式可能的結果是，肉割了卻交易量還沒上去。

　　所以筆者認為，只有同時滿足兩個條件，住房交易量才能夠提升，缺一不可。首先是開發(fā)商大規(guī)模降價，最好一降到底，其次是改變購房者心理預期。

　　購房者在兩種心理狀態(tài)下會買房。一種是，雖然房價跟其他人一樣，但我認為該價格已經(jīng)是最低價格，至少不會繼續(xù)下跌。另一種是，雖然不知道房價是否繼續(xù)下跌，但我知道自己比另外一類購房者，得到了額外的、很大的優(yōu)惠。

　　我們已經(jīng)并且還將繼續(xù)出臺各項政策，改變購房者相對或絕對的心理預期，調(diào)動其積極性，例如減稅、降息、減少首付比例等組合拳。但是，如果這些利好政策無助于促使開發(fā)商大幅度降價的話，一切努力都將費力不討好，實際作用也微乎其微。

　　因此，筆者建議，下一步出臺的利好政策，只針對大規(guī)模降價的開發(fā)商才有效。并把這一原則作為評價一項房地產(chǎn)政策好與壞的重要標準，也作為政府出臺政策的出發(fā)點和落腳點。

　　政府已經(jīng)失去了房地產(chǎn)的定價權，光靠減少政府收益(稅收)，降低擁有定價權的銀行的收益(利息)，抑或是地方政府的土地出讓金(地價)，已經(jīng)無法有效管理房地產(chǎn)行業(yè)價格虛高的問題。但是我們可以規(guī)定，也就是將推行的各項優(yōu)惠政策，只針對降價幅度到一定程度以上的樓盤才有效。不參與降價或幅度不足的樓盤，不能享受該政策。從而讓購房者參與監(jiān)督，并且通過購房者對降價樓盤的追捧，摒棄降價幅度少的樓盤。

　　此舉一舉三得：購房者得到大筆實惠，開發(fā)商損失部分利潤換取銷售，政府損失部分稅收換取宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)市場萎靡不振的原因有很多，但開發(fā)商應負主要責任。所以我們的政策不該是普惠式讓利，而應是針對性讓利，并由此引發(fā)開發(fā)商共同讓利。按照這一原則，筆者提出三個解困策略。

　　下策：發(fā)行住房券

　　方案的設計——

　　1、 地方政府向符合經(jīng)濟適用房條件的特定人群，免費發(fā)放實名制住房券(或購房額度)，持券人與最終住房所有人必須相同。

　　2、 政府規(guī)定在購房時，每補貼100元人民幣，發(fā)放120元住房券，這120元住房券在接受的開發(fā)商那里購房時，具有120元人民幣的購買力。(具體比例根據(jù)各地方情況制定)

　　3、 開發(fā)商收到住房券以后，到指定兌換銀行每120元可以兌換回100元人民幣。(具體比例根據(jù)各地方情況制定)

　　4、 開發(fā)商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現(xiàn)場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策。

　　5、 會同房管部門，嚴查開發(fā)商虛假價格的情況，并請廣大購房者監(jiān)督。

　　6、 允許社會購房者，以現(xiàn)金100元購買120元實名制住房券，從而擴大其規(guī)模。

　　為何是下策——

　　住房券的好處自不待言，明顯優(yōu)越于實物分房和現(xiàn)金直補。

　　政府統(tǒng)一購房，統(tǒng)一分配的方式，讓購房者失去了選擇權。所以長沙市于2008年7月開始實施經(jīng)濟適用房貨幣化補貼，根據(jù)《長沙市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》，凡是符合長沙市經(jīng)濟適用住房申購條件的保障對象，2008年補貼標準為低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點工程拆遷戶享受經(jīng)濟適用住房貨幣補貼的每戶5萬元。由于長沙的經(jīng)濟適用房和商品房每平方米的差價約1000多元，一套60平方米的房子，政府補貼8萬元。符合條件的購房者可以任意選擇，有機會住到更好的房子。

　　這個改革是一次很好的嘗試，但隱含的問題也不容忽視。跟消費券一樣，政府集體采購的話，應該拿到比較高的折扣，現(xiàn)在補貼的“現(xiàn)金”，算是政府集體采購的一部分，同樣被限制了用途，卻失去了折扣優(yōu)惠。

　　政府支出的是現(xiàn)金，購房人拿到了限制性貨幣額度(只能購房)，開發(fā)商收入的是現(xiàn)金。如此“現(xiàn)金”直補，等于“直補”開發(fā)商，幾乎是變相托市，不僅無力改變現(xiàn)行房價高企的狀況，還為高房價提供市場支撐。

　　長沙的現(xiàn)金不是“現(xiàn)金”，這也是杭州準備發(fā)放住房券時應注意的問題。其實地方政府發(fā)額度也好，發(fā)券也好，重要的并非改變實物發(fā)放分房、“現(xiàn)金”直補的問題，而開發(fā)商是否付出優(yōu)惠率。

　　筆者建議的住房券，免費發(fā)放的部分，限于政府財政的能力，覆蓋的特定人群數(shù)量相對有限，雖然允許社會購房者購買，因為操作麻煩或優(yōu)惠幅度不足等原因，也許不會達到理想的購買數(shù)量。

　　更重要的是，住房券雖然達到了提振交易量的目的，卻沒有對社會購房者做人群和購房數(shù)量的限制，無法區(qū)分消費需求和投資需求，不利于社會公平。希望多買多賣與限制投機需求保護消費需求，構成了兩難悖論。

　　同時，住房券沒有存量，即使發(fā)行到一定規(guī)模，比如10億，政府財政已經(jīng)相當吃力，但跟房地產(chǎn)存量對比起來，還是無法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標，也不治大本。消費不足發(fā)消費券，取得了良好效果，因為我們以往沒有存量的、只能用于消費的“儲蓄”。但是我們有存量的、大量的、以萬億元計的只能購房的“儲蓄”，所以想要提振住房交易量，就發(fā)住房券，從理論和方法上都是形而上學。

　　特別要注意的是，筆者提出的改良的“獎勵式住房券”，雖然有效，但也不過是下策，而如果只發(fā)傳統(tǒng)補貼式的住房券，那就不只是下策的問題了。

　　中策：設立住房平準基金

　　方案的設計——

　　1、 國家(或地方政府)設立住房平準基金，在市場上公開收購開發(fā)商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價(計算細則另附)的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元/平方米的住房(以北京為例)。

　　2、 住房平準基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格(例如對應項目均價的6折)在市場上投放，取得的收益用于建設廉租房。同時，開發(fā)商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準基金擁有以原項目均價5折購買的優(yōu)先權。

　　3、 制定住房公積金及其貸款購房時的特別優(yōu)惠率(即貨現(xiàn)率，定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補償“)，使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發(fā)商的住房還是住房平準基金的住房，都能享受到住房平準基金收購價(即原項目均價的5折)。

　　4、 開發(fā)商自愿選擇是否接受住房公積金購房的優(yōu)惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現(xiàn)場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策。

　　5、 嚴查開發(fā)商的任何市場違約行為，如果出現(xiàn)拖欠銀行貸款、逾期交房、資金斷裂等情況，開發(fā)商必須無條件將項目以均價5折以下的合理價格賣給住房平準基金，住房平準基金將應支付的款項優(yōu)先代償銀行等債權人。

　　6、 嚴查銀行已發(fā)放的開發(fā)貸款，鼓勵銀行發(fā)放新的開發(fā)貸款，但新增貸款的房產(chǎn)、土地等抵押品的計算基數(shù)在原項目均價6折的基礎上再打折扣，以控制風險。

　　為何是中策——

　　國家設立平準基金，以真金白銀的方式，建立購房者消費信心的一種策略。最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產(chǎn)市場的水分擠干，讓房價一步跌到位，使得購房者明確地知道，所在城市住房價格的底部在哪里。這樣能夠根本上改變購房者的心理預期，快速地提升交易量。

　　有必要解釋的是，表面上看，住房平準基金需要大量的資金來源，實際上卻不會。巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來。住房平準基金的資金來源，可以通過發(fā)行國債、財政撥款、直接募集等方式解決，必要時甚至可以動用國家外匯儲備。而最現(xiàn)實的來源是住房公積金。政府可以考慮授權住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

　　住房平準基金是政府干預和購房者自由選擇比較完美的結合形式，比住房券波及面廣，速度快。由于迅速從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場上將不會有六折為基礎的成交價，大致略高于6折，六五折到七五折是最可能的區(qū)間，這也是筆者認為的較合理的底部區(qū)域。

　　當然，這一策略畢竟是國家或地方政府直接干預市場，只能是非常時期的特殊手段，不可持續(xù)，也不能經(jīng)常性使用。所以是中策，治了大標，沒治大本。

　　上策：商品雙軌到價格雙軌

　　方案的設計——

　　1、 國家或地方政府，規(guī)定使用住房公積金購房時，相對于現(xiàn)金，享受額外的優(yōu)惠率，比如20%，無論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。

　　2、 住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開發(fā)商獨立承擔，也可以由開發(fā)商和地方政府共同承擔(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。

　　3、 開發(fā)商自愿選擇是否接受住房公積金購房的優(yōu)惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現(xiàn)場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策。

　　4、 停止新建經(jīng)濟適用房，對符合經(jīng)濟適用房條件的特殊人群，以購房額度進行直補。購房額度的優(yōu)惠率，與住房公積金相同。

　　5、 對每一個開發(fā)商樓盤，通過房管部門進行監(jiān)督，確保同一開發(fā)商同種房屋的銷售價格，現(xiàn)金=住房公積金(1+貨現(xiàn)率)

　　6、 政府在出臺各類稅費減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時，只負責調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和住房公積金的購買套數(shù)、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。

　　為何是上策——

　　首先，可治大標，住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配，可以迅速提升交易量。2008年全國住房公積金繳存余額超過1萬億，截止2008年末全國商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價計算，在6000億左右。因住房公積金購房時，往往配比現(xiàn)金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。如果市場的購房需求中，一半是投機需求(不使用住房公積金)，使用住房公積金的消費需求，只占其中一半，那么住房公積金形成和帶動的有效需求，已經(jīng)10倍于存量房。

　　其次，可治大本，住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費需求。

　　住房既是消費品又是投資品，既有消費需求，也有投資需求。房地產(chǎn)價格快速上漲，交易活躍，對整個國民經(jīng)濟的帶動性是其他任何行業(yè)難以替代的，在世界很多國家，都是支柱產(chǎn)業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)市場的繁榮和價格的高漲，又影響“居者有其屋”的和諧社會的基本要求，受到了老百姓的強烈反對。

　　把投資需求與消費需求分開，是我們住房改革一直在探索的主題。我們采取過的老辦法是，房地產(chǎn)商品雙軌制。簡單說，富人住市場經(jīng)濟的商品房，窮人住計劃經(jīng)濟的經(jīng)濟適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量腐敗尋租空間。

　　不要將房子分類，應該將購房者區(qū)別開來。對困難群體，進行購房額度補貼，對工薪階層，給予購房優(yōu)惠，對于投資需求的購房者，不予優(yōu)惠，但也不予壓制。如此做法，其實是在房地產(chǎn)市場中，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。這是新的“價格雙軌制”。

　　第三，為政府提供了一個現(xiàn)實可行又十分有效的調(diào)控房價的杠桿工具。

　　政府已經(jīng)失去了住房的定價權，無論房價上漲還是縮量時，政府都無法使用直接價格杠桿，調(diào)節(jié)市場。有了住房公積金貨現(xiàn)率以后，政府就有了一個長期的價格調(diào)節(jié)工具，就像金融行業(yè)中的利率。理論上，商業(yè)銀行和各類金融機構，都是市場化的，央行不管他們的經(jīng)營，但可調(diào)整利率和貨幣供應量，以達到全社會資金有效配置的目的。

　　從根本上講，政府既不應該對市場化房屋進行限價，也不應該集資救市，更不應該政府出錢蓋房子。如果不是這樣，受全金融危機影響，政府還要去開銀行、造汽車……政府應該做的是出臺宏觀政策和運用市場化工具調(diào)控。在房地產(chǎn)市場價格虛高、交易量萎縮的局面下，正是使用貨現(xiàn)率的最好時機。

　　第四，貨現(xiàn)率操作簡單、靈活，可執(zhí)行性強，惠及面廣，長期有效。

　　多年來我們已經(jīng)建立了覆蓋面極廣的住房公積金體制，采用實名制，專門的機構管理，制定優(yōu)惠利率，操作簡單，可執(zhí)行性強，惠及面廣。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機構統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方相應機構自行規(guī)定。住房商品與金融資金不同，是不動產(chǎn)，具有不可移動性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場上，比利率調(diào)整資金，具有更大的靈活性。比如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時，可規(guī)定豐臺、順義的優(yōu)惠率為25%，而亞北為15%。

　　第五，兼顧效率與公平。

　　經(jīng)濟適用房往往無論在建造標準、區(qū)域，都比市場商品房差。滿足經(jīng)濟適用房的特殊群體和自住型普通購房群體(例如70/90政策)，由于商品限制，失去了更好商品的選擇權。同時這些商品的限制，也不利于房地產(chǎn)市場的充分競爭和優(yōu)勝劣汰。這一策略，在給持住房公積金購房的購房者以極大優(yōu)惠的同時，充分尊重了市場選擇權。

　　沒錢人的錢，給予額外的補貼和優(yōu)惠，使之增值。讓其購買力超過有錢人的錢，從而體現(xiàn)社會的公平與正義。再解決公平的問題之后，將極大調(diào)動各方購房的積極性，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　第六，曾被忽視的廣大工薪階層，將不受房價漲跌的影響。

　　中國社會結構，雖然存在貧富差異，但在城市中，不貧不富的人還是絕大多數(shù)。這些不貧不富的人，既無法享受到經(jīng)濟適用房的好處，又難以承受商品房的高房價。而恰恰是這些大量的城市普通民眾，就是所謂剛性需求的主體。從前我們的制度設計，無法解決這一矛盾。住房公積金只針對工薪階層的，所以房價的非理性上漲，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房價之苦。

　　第七，適用范圍廣：中央政府，地方政府，甚至開發(fā)商也可專為住房公積金打折

　　中央政府可以用，地方政府也可以用，甚至開發(fā)商自己也可以組織起來，專為住房公積金打折，相當于給了貨現(xiàn)率。當然，這一折扣的真?zhèn)危�購房者是能夠監(jiān)督的。

　　第八，與現(xiàn)行政策并無沖突：無論經(jīng)濟適用房是否取消，都可以給公積金特別優(yōu)惠。

　　第九，這一策略，既是制度創(chuàng)新，又是理論創(chuàng)新；既能解決現(xiàn)實問題，又能使房地產(chǎn)行業(yè)長期、公平、健康地發(fā)展。

　　所以這一策略是上策：購房者既可享受到實惠，又有充分選擇權；政府出臺宏觀政策，運用貨現(xiàn)率工具，調(diào)整市場；開發(fā)商在提供針對性優(yōu)惠以后，換取大量銷售。

　　附錄：三個策略與現(xiàn)行制度的對比表

政策方案類別

政策方案特征

保護 消費

抑制 投機

優(yōu)惠方式

公平

長遠

選擇權

促開發(fā)商降價

調(diào)動市場存量

提升 交易量

操作 簡便

普惠

特惠

商品雙軌

政府福利分房

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經(jīng)濟適用房

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市場調(diào)節(jié)

現(xiàn)金直補

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住房券

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價格雙軌

獎勵式住房券

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住房平準基金

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住房公積金改良

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