房地產市場回暖了嗎？

　　房地產市場在這個早春的季節，似乎有回暖的跡象，面對各地房產市場的變化，老百姓該如何解讀呢？央視經濟頻道《經濟信息聯播》專訪了中華全國工商業聯合會房地產商會會長。聽聽她是怎么說的。

　　房地產市場回暖有兩個原因

　　進入2、3月份以來，包括上海、北京、重慶這些城市，一手房、二手房成交量不斷增長，有人士就說，現在可以說進入2009年3月份以后，早春氣息已經吹到房地產業界。您認為目前這樣一個成交比較火爆的情況是短時間出現的情況，還是真正的房地產業開始復蘇？針對這個問題聶梅生說：“我認為房地產全國性成交量上漲，比去年能夠有所恢復，這是一個全國性的情況，而形成這個原因卻是多方面的，我認為主要是兩個原因。一個是2008年整個成交量下降，全國普遍下降4成，有些城市到了5成，這種情況下壓制了一部分本來去年要買房的，等了一年，現在要釋放，這是一個。第二個去年10月底，政府出臺了一系列房地產新政，這對交易量恢復起了非常大的作用。你看現在交易量恢復主要是這么兩個特點，一個是首次購房，然后屬于自住性購房，而且是普通商品房，這部分去年10月底以后，政府出臺新政當中刺激的一部分。”

　　一系列刺激房地產市場政策的出臺促使房產市場復蘇

　　在出臺了一系列有利于房地產市場復蘇的的政策以后對房地產市場是一個刺激作用，對此聶梅生說：“政策出臺以后，有一個消化的過程，在4個月以后現在開始釋放，我認為這兩個原因促成了全國性交易量回暖。”

　　房地產新政策的出臺導致房價有所下降

　　國家統計局的統計數據也表明，在2月份房價還處在下行通道，房價處于下行的通道，而成交量卻在不斷增長，這兩者之間是不是矛盾？對此聶梅生說：“我認為不矛盾，房價在下行空間這是在預料當中的，不光光是房地產，包括我們國家其他一些商品房，在整個經濟形勢的情況之下，國際的、國內的，整個商品價格都在下降，包括我們的CPI、PPI指數都在下降，這是一個普遍的情況。所以我認為商品房的價格在今年，尤其在去年一季度還是在比較高位的情況之下，同比肯定是下降的，但是交易量會逐步恢復，這兩個恰恰是我們希望得到的一個結果，也是我們政策、新政出臺以后，希望房價比較平抑，大家能夠買得起，但是交易量要恢復，因為我們要拉動內需，拉動消費。”

　　市場復蘇是否會促使房價再反彈需要再觀察

　　從目前市場成交情況來看，一批稱之為政策支持或者剛性需求的成交量它的增長，隨著它的增長量不斷擴大，會不會帶動整個市場迅速復蘇回暖，使得整個成交價格迅速抬高呢？對此聶梅生說：“這個需要觀察一段，因為現在正在2、3月份第一部分開始回暖，整個趨勢很可能是從低端到高端擴散。比如政府把保障性這部分，強力支持保障性住房建設。先把自住性第一套，這部分商品房能夠回暖，然后在這次人大當中提出來，第二套房當中改善性、自住性的這部分需求也開始支持，在逐漸擴散，希望在當前這種情況之下，能夠逐漸把房地產不同結構當中各個區段都能夠拉動起來。這是一個。第二個是一手房、二手房能夠聯動，這次回暖實際上很多城市是從二手房市場開始的，我們叫做一級市場、二級市場聯動，這才能形成一個循環，才能使整個房地產市場平穩，消費能夠恢復起來，希望起到這么一個聯動的作用。”

　　不可忽視二手房市場的帶動作用

　　在目前樓市逐漸回暖的過程中，我們看到，市場上二手房走勢非常引人注目，我們注意到像南京、上海、北京、深圳這些城市，有些提供貸款的銀行現在也開始插手到二手房交易過程當中，他們要涉足這樣一個領域里，對二手房市場未來發展會產生什么樣的影響？對此聶梅生說：“本來銀行對二手房這塊重視不夠，他追一手房的貸款，但二手房是非常重要的。為什么呢？二手房有三個特點，第一，解決第一次購房的問題，拉動了這一塊剛性需求。第二，拉動改善性需求，因為你不買，不把舊房賣掉怎么有新房呢？你不買新房，不第二次購房，怎么能夠租賃呢，在中間起一個橋梁作用。另外二手房一般是現房，不像一手房是期房。”

　　市場回歸理性需要時間

　　大家購買期房的時候往往會擔心未來價格趨勢怎么樣。對此聶梅生說：“另外開發商的資金鏈，還有他已經等了一年，等不了了，當然愿意買現房。還有很多二手房戶型不是很大，比如前幾年蓋的，但是區位很好，符合就業的需求，所以二手房市場現在最新恢復、交易量擴大這是必然的，銀行本來就應該對一手房和二手房房貸都應該同等重視，所以我覺得銀行介入二手房房貸這也是市場的選擇，因為銀行也是商業銀行，它也需要盈利。中國房價是2007年5月份以后漲的，到2007年年底很高。2008年一年處于僵持的情況，到了下半年的時候開始松動，開始降價。我們現在說房價是同比，2009年一季度和2008年一季度比，當然房價比去年低。但是真正來說，房價已經回到2007年，因為2008年房價是比較高的，2007年上半年房價并不高，下半年才高，所以很多城市已經回到2007年上半年，也就是說回到兩年之前，甚至有些城市回到2006年。”

　　新的促進房地產市場的政策應從低端向高端擴散

　　統計數據中可以看到房價回落速度非常快。在目前回落速度很快的市場情況下，比如說在貸款的政策，關于第二套住房的政策等等方面，是不是還有新的政策要出臺，來刺激市場進一步擴張發展？對此聶梅生說：“就像昨天溫總理講的，我們在應對經濟危機，還有很多彈藥，房地產方面起碼還有三道閘門并沒有動用。比如在這次兩會當中，關于二套房，只是說二套房當中改善性、自住性購房，這部分首付和貸款利息都下來了。但對投資性這部分沒有提。投資性這部分，在2007年底壓得很厲害，首付要達到40%，而且利息是1.1倍，并不打折。現在各個地方政府，還有各個商業銀行執行有所不同，但從銀監會來講，這一塊并沒有松。我覺得從低端向高端擴散，從自住到改善的這么一個過程。但是整個房地產市場確實是由不同的需求構成，不能只釋放這部分需求，不釋放另外一部分需求。在這次兩會當中說，要合理支持房地產消費、房地產內需。如果說中國房地產市場不穩定，或者說經濟的需要，拉動內需的需要，拉動消費的需要，在房地產方面還是有政策儲備的。”

　　第二個在稅收方面，這次減稅主要減二手房的稅收，減了很多，在一手房當中主要是在消費層面減了很多的稅，但是在投資層面，在房地產開發層面的稅并沒有動得太多，比如說土地增值稅這些，雖然說了，但并沒有動，另外有銀行貸款，主要是支持消費的層面，并沒有對開發貸款支持很多。”

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。